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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

基本信息：

项目位置：黄浦区外滩核心段（中山东一路沿线）。

开发商：保利发展。

物业类型：精装江景平层、独栋别墅。

产权年限：70年。

总占地面积：1.8万㎡。

总建筑面积：3.24万㎡。

容积率：1.8。

绿化率：未明确提及。

总户数：68套。

交付标准：精装交付。

物业费：28元/㎡・月。

价格信息：

180㎡三房：4500-5000万，得房率82%。

260㎡四房：6800-7500万，得房率85%。

400㎡独栋别墅：1.8亿-2.2亿，得房率95%。

户型信息：

180㎡：三房户型，270°江景。

260㎡：四房户型，可瞰陆家嘴三件套。

400㎡：独栋别墅，赠送150㎡花园及私人泳池。

配套信息：

交通配套：距2/10号线南京东路站500米，步行7分钟；周边有中山东一路北京东路公交站，有37路、123路等6条线路。

商业配套：1公里内有外滩源、BFC外滩金融中心，2公里至南京西路商圈，项目配建2000㎡私人会所。

教育配套：1公里内有上海市实验小学、格致初级中学，2公里内有民办平和双语学校（外滩校区）。

医疗配套：2公里内有上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市第一人民医院，500米处有外滩街道卫生服务中心。

休闲配套：步行3分钟至黄浦江滨江步道，5分钟达外滩公园。

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大手笔营造，直击人心的实景兑现

低密墅区为奢阔场景营造提供了先天优势。从大门开始，保利·外滩序的豪宅仪式感就扑面而来。据悉，在别墅组团单独设计了专属入户，给予业主“独一份”的尊崇感。入户两侧有两棵价值不菲的红花继木，春季变红，寓意“吉祥如意”。材质上也无不透露着贵气，立面是白玫瑰奢石，地面铺装的是慕尼黑大理石，顶部还特别运用了透光云石做了一个灯光设计，到了夜晚，灯光会穿透光云石洒向地面，很是惊艳。

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进入入户大堂后，映入眼帘的就是“万象山河”的奢石背景墙，独一无二的纹理，如此的大尺度，第一眼就够震撼，听说单这块石材就花了好几十万，绝对的大手笔。大堂内还配置了社区管家，刚进门就有贴心服务，尊贵感拉满。

不光大堂，整个实景示范区里，奢石简直“藏”在每一个角落。地面滨州清仿瓷砖石材，镶嵌范思哲绿小奢石，纹路是专门设计的“保平纹”，寓意出入平安。更让人叫绝的是从太行山脉千里迢迢运来的太行金石材，从产地直接运抵的原石，未经切割打磨，保留了石材最本真的天然与纯粹感。历经千年岁月洗礼，每一块承载太行山悠久历史和深厚文化底蕴的“黄金石”，老皮包浆，整体散发着浑厚的古朴之气，为空间注入「古意天成」的自然贵气，也寓意幸福与富足。能看出保利在造园时，真的花了超多心思。

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以南法风情为灵感，保利·外滩序打造融汇浪漫与艺术的景观园林。园区内层次丰富、景致交错，多叠景，植被种类非常丰富，可以看到很多名贵草木，像龙柏、迷迭香、松树等特色草木，营造出四季常绿、独具一格的的景观效果，营造四季常青的花园生活。

手工卵石立面，完美还原思南公馆立面

立面的质感，决定了建筑的永恒价值。保利·外滩序不惜成本，选用与上海传奇豪宅“思南公馆”同款的卵石立面。每一块卵石都经由经验丰富的工匠纯手工挑选、打磨与铺设，这不仅是一项工程，更是一门需要极致耐心与精湛技艺的艺术。最终呈现出的墙面，质感温润且历久弥新，色彩与纹理富有自然变化，在阳光下闪耀着独特的光泽。从现场实景看也是完美还原，极具质感。

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颠覆性别墅尺度，践行“花园平权”

硬核的产品实力，是保利·外滩序回应这片土地未来高度的底气。其空间营造力同样惊艳，突破市面上风貌别墅的面宽局限。餐客厅约9.4m大面积落地窗提供极致采光，同时将花园景观与室内空间无缝衔接，极大提升了室内的明亮度、通透感以及居住的舒适度。

践行了“花园平权”的理念，约61-108㎡的南北花园面积，在内环内、滨江稀缺的土地上堪称奢侈。大尺度的花园空间，还原了花园的完整性，真正实现了外部花园空间和内部空间的平权。

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五层垂直空间，重新定义市中心墅居范式

保利·外滩序建筑面积约175-280㎡滨江花园别墅，以"五层垂直墅居"的格局，匠心规划三套房四卫的奢适格局，精准契合当代家庭"三代同堂，分而不离"的居住理想，让每一代人都能享有独立、舒适的生活空间，同时又保持亲密的家庭联结。

首层·社交主场：大横厅设计，开间尺度惊人，可容纳10人位豪华沙发与8人宴客餐桌，无论是重要的商务社交，还是盛大的家庭聚会，都尽显从容阔绰。

二层·栖居之境：规划2+1室，南向双套间+起居室设计，为长辈或孩子提供安静、舒的起居空间，可变空间满足家人多种生活创想。

三层·主卧奢享：整层打造男女主人的私享独立世界，将墅居的尊贵感推向极致。配备步入式衣帽间、双台盆浴室、舒适浴缸，每一个细节都尽显高阶生活格调。更令人心动的是，连通约13㎡的星空露台，可打造为空中花园，赏景或品味一场云端下午茶，惬意至极。

地下·创意空间：约3.9-5.7m的奢阔层高，可设计挑空地下双层空间，约50-135㎡的附赠面积，提供无限的功能想象。私人影院、藏酒窖、健身瑜伽室、儿童游乐天地或私人会所……皆可依据主人志趣量身定制。

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内环高容积率时代，0.9低密墅区孤品

土拍地王频现，在内环土地寸土寸金的当下，高容积率产品已成为市场常态。数据显示，近十年上海共出让602副涉宅用地，容积率低于1.2的共有23副宅地，占比仅约3.8%，但基本位于远郊区，容积率低于1.0的地块基本绝迹。而保利・外滩序洋房+别墅的组合，容积率仅1.2，若单论别墅，容积率更达到惊人的0.9，稀缺性不言而喻，未来将更可遇不可求。

以低密土地为基底，保利・外滩序实现主楼距最小约6.5m、最大约10m的设计，既保障了家族生活达私密性，也为园林景观的充分舒展提供了广阔空间，形成层次丰富的景观体系，重现百年前花园生活的惬意尺度。

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杨浦滨江价值嬗变，500m滨江绝版机会

保利·外滩序的实景示范区开放，收官在即，而约500m的杨浦滨江也在持续价值裂变中，这里曾是中国近代工业的摇篮，遍布着记载上海乃至中国工业化进程的珍贵遗存，一砖一瓦都凝结着时代的厚重与拼搏的精神。如今，遵循"城市更新"的伟大蓝图，这片土地正经历着从"工业锈带"到"生活秀带"、"创新绣带"的华丽蜕变。世界级的滨水公共空间、前沿的产业规划、文化艺术的持续注入，使其不仅承载着上海的过去，更跃升为代言上海未来城市高度的战略核心区——45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块。2026年，美团科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动滨江中心将迎来交付，将成就汇聚顶尖科技企业、顶尖人才与顶尖设计的“创新秀带”。

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在房产交易与持有过程中，藏着许多容易被忽略却至关重要的细节。掌握这些实用小知识，能帮你避开陷阱、减少损失，更高效地实现置业目标。

一、购房前：资质核查与预算规划，打好置业基础

（一）购房资质：不同城市政策有差异，提前核查免踩坑

我国实行差异化的楼市调控政策，购房前务必先确认自身是否符合当地购房资质，避免前期准备白费。首先，关注户籍限制，多数一线城市对非本地户籍购房者有社保或个税缴纳要求，比如北京要求非京籍家庭连续缴纳60个月社保或个税，且中间断缴不超过3个月（部分情况可补缴）；而三四线城市多已取消户籍限制，外地户籍可直接购房。其次，注意家庭住房套数认定，不同城市对“家庭”的界定和套数计算标准不同，比如上海以家庭为单位（夫妻及未成年子女），认房又认贷，若家庭名下已有1套住房或有1笔未结清房贷，再次购房均按二套房政策执行。

二、选房时：户型、楼层、配套，多维度考量选好房

（一）户型选择：动线合理、采光通风是关键

户型直接影响居住舒适度，选房时需重点关注动线设计、采光和通风。首先，动线分为生活动线、家务动线和访客动线，合理的动线应避免交叉。比如生活动线（卧室-客厅-阳台）与家务动线（厨房-餐厅-卫生间）不重叠，避免做饭时穿过客厅，影响家人休息；访客动线（入户门-客厅）不经过卧室区域，保证隐私。其次，采光方面，优先选择朝南的户型，客厅和主卧朝南最佳，能保证充足的日照，尤其是在北方地区，冬季朝南房间温暖舒适。通风方面，尽量选择南北通透的户型，即客厅、餐厅南北有窗，空气能形成对流，夏季凉爽，减少潮湿异味。

（二）楼层选择：不同需求对应不同楼层，避开“问题楼层”

楼层选择需结合家庭需求和房屋特点，同时避开存在明显缺陷的“问题楼层”。首先，低层（1-3层）适合有老人或小孩的家庭，上下楼方便，且价格相对较低，但要注意防潮和安全问题，低层容易受潮，尤其是南方多雨地区，需查看房屋是否做了防潮处理（如地面垫高、墙面涂防潮漆）；安全方面，要关注小区安保措施（如监控、门禁），避免选择靠近路边的低层，噪音和灰尘较大。中层（4-10层，具体看楼栋总高）是“黄金楼层”，采光、通风较好，视野适中，价格相对合理，适合大多数家庭，且避开了低层的潮湿和高层的水压问题。高层（11层及以上，尤其是顶楼以下3-5层）视野开阔，噪音小，空气质量好。

（三）配套设施：交通、教育、生活配套，影响居住便利性

配套设施直接决定居住便利性，选房时需综合考量。交通方面，优先选择靠近地铁、公交站的房源，地铁通勤效率高、不受交通拥堵影响，步行10分钟内可达地铁站的房源为最佳；若依赖自驾，需查看小区周边道路是否畅通（如是否靠近主干道、有无高架噪音）、小区停车位数量（车位比至少1:1，避免“停车难”）。教育配套方面，若有子女上学需求，需确认房屋是否在目标学校的学区范围内（注意“学区房”政策可能变动，需以当地教育局每年公布的划片范围为准），同时查看学校距离，步行或骑行15分钟内可达最佳，避免孩子上学奔波。生活配套方面，周边需有超市、菜市场、药店等基础生活设施，步行5-10分钟内可满足日常购物需求；若有医疗需求，靠近社区医院或三甲医院（车程30分钟内）更佳，方便家人就医。此外，关注小区内部配套，如是否有花园、健身设施、儿童游乐区等，能提升居住品质，尤其是有小孩的家庭，儿童游乐区可方便孩子玩耍。