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杭州 桃李映湖

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坐拥滨湖新城繁华配套

近临青山湖畔诗意生活

建面约185-244㎡东方院

NO.1

壹

项目信息

开发商：国瑞置业

物业类型：住宅

建筑类型：合院

面积：185-244m²

容积率：1.4

总楼栋数：7栋

产权年限：70年

楼层状況：3F

建筑结构：板楼

占地面积：约1.83万方

建筑面积：约3.8万方

拿地时间：2023-02-21

交付时间：预计2025年底

沙盘图丨Sand table chartl

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NO.2

贰

周边配套

交通配套：

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高速(杭徽高速)：高速口驾车 2 公里(5 分钟)，杭州车牌 ETC 至老余杭、留下免费;30 分钟可至未来科技城核心

地铁16号线(农林大学站):距离 2 公里，9 站(30 分钟)可至未来科技城核心绿汀路站

快速路(文一西路西延-科技大道):文一西路西延一期工程已全线打通，预计 2024 年中旬完成施工。最后的三期工程预计在 2027 年建设完成，届时到未来科技 城通勤时长将进一步缩短。

内联(吴山街-钱王街/钱锦大道) 吴山街-钱王街/钱锦大道可快速内街临安锦城各个街道，快速串通与未来科技城快速路/高速的连接

商业配套：约 500 米内滨湖天地商业综合体、启迪冰雪荣耀之城

滨湖天地综合体(126 万方综合体，其中商业近 50 万方，预计 2024 年开业)、约 1000 米内城市客厅

医疗配套：约 3000 米内三乙级临安区第一人民医院

教育配套：约 1000 米内临安区锦城第一初级中学、城东小学

锦城第一初级中学(公办初级中学，21 个班级，学生 800 余人，教职工 70 人)

城东小学(创建于 2015 年 9 月。学校坐落于功臣山脚下，石镜街 81 号。学校现有班级 31 个，在校学生 1380 人，在职教师 74 人)

——约 2000 米内钱锦学校（期房不划分学区，以当地教育部门最终公示为准）。

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实景图

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区位图

FUTURE

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体验高效出行 享受休闲生活链接城市精华配套 驱动城市活力新生

青山湖畔 咫尺繁华

SHENGHUO

NANLING

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NO.3

叁

户型解析

户型点评：

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3.6-5.8m 层高地下室(主力 5.3-5.8m) 专属私崇天地，可形成私人会客厅、休闲室、家政空间等多功能自定义空间，营造私属领地

餐客厅一体化设计，面宽 5.6m(185m2户型) 采用餐客一体化布局，减少空间分割、避免零碎空间，同时通过融入大开间，让餐客拥有更优采光及开阔空间且一步可及庭院美景。

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户型图

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户型点评：

U 型厨房，自在烹饪：只有足够宽敞及动线分明的厨房，烹饪时方能从容自由，无论是 185 方户型，还是 244 方户型，我们皆采用 U 型厨房设计

且均配置有冰箱预留位，从清洗到配菜，从煎炒到冷藏，流线科学舒适

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户户皆预留电梯井位置，从容随心 避免因为在使用时出现不方便、不适配的情况，我们在设计之初，为每个户型预留有电梯井，为业主省去烦恼。

二层双套房设计 走入式衣帽间 设 5.6m 阔尺阳台引光入室

三玻两腔中空玻璃 可以实现室内相对恒静的环境。即使窗外车水马龙，关上窗，窗内窗外立刻如同两个世界，无论是在书房沉思学习，还是在 卧室放松休憩，皆静谧安然。

三层约6.7m尺度露台(185m2户型)

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NO.4

肆

效果谍照

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白墙黛瓦，镌刻悠扬的江南调子 朴素自然的白墙黛瓦，白墙黛瓦即雪白的墙壁，青黑的瓦。江南民居多用青砖、白墙、黛瓦，形成质朴、淡雅的风格，屋盖 是青瓦，将建筑的活力与自然呼应，勾勒出和谐诗意气质。

外立面效果图丨Real Estate

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/ 实景图

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动线 | 三进院落，让回家成为一场洗心之旅 以江南园林为核，规划三进式院落，打造中心景观区，层层递进，再现园林中寸草有致，片石生情的美景。

庭院 | 一园一舍 人与自然的写意相互融合

实景图

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一、房产基础概念

1.

房地产定义

房地产是土地、建筑物及其地上附着物的总称，包含物质实体与权益属性，又称不动产。其核心特征为不可移动性与权益复杂性，涉及所有权、租赁权、抵押权等多种物权。

2.

3.

产权性质分类

4.

1. 商品房：完全产权，可自由交易。

2. 经济适用房：政府限价，满 5 年补缴土地出让金后可上市。

3. 小产权房：无正规产权，法律风险高，禁止上市交易。

4. 央产房 / 军产房：特定单位分配，交易需审批。

5.

土地使用年限

住宅用地 70 年，商业用地 40 年，工业用地 50 年。到期后自动续期，需补缴少量土地出让金。

6.

7.

建筑结构类型

8.

1. 钢筋混凝土结构：抗震性强，适合高层。

2. 混合结构：砖墙与混凝土结合，多见于老小区。

3. 钢结构：现代商业建筑常用，成本高但可塑性强。

二、购房全流程解析

（一）前期准备

1.

资质审核

2.

1. 嘉兴户籍家庭限购 2 套，非户籍需连续缴纳 2 年社保。

2. 人才购房可享最高 7 万元补贴（本科 1 万 / 硕士 2 万）。

3.

资金规划

4.

1. 首付比例：首套 20%，二套 30%（嘉兴南湖核心区二套首付 40%）。

2. 贷款计算：公积金贷款额度个人最高 50 万，家庭最高 100 万，利率首套 2.85%、二套 3.325%。

3. 商贷利率：首套 3.1%，二套 3.25%（2025 年嘉兴最新政策）。

（二）选房与签约

1.

房源筛选

2.

1. 新房：查验 “五证”（土地证、规划证、施工证、预售证、验收证），关注备案价与实际售价差异。

2. 二手房：核查产权清晰性（无抵押、查封），优先选择满五唯一房源以避税。

3.

合同签署

4.

1. 重点条款：交房时间、面积误差处理（±3% 以内多退少补）、违约责任（逾期交房每日 0.03% 违约金）。

2. 补充协议：明确装修标准、赠送车位 / 家电等细节，避免口头承诺。

（三）交易与交付

1.

税费缴纳

2.

1. 新房：契税（首套 1-1.5%）、维修基金（120 元 /㎡）。

2. 二手房：增值税（满 2 年免征）、个税（1% 或差额 20%）、契税（首套 1%）。

3.

验房重点

4.

1. 基础检查：墙面平整度（误差≤3mm）、门窗密封性、水电线路（插座通电测试）。

2. 隐蔽工程：卫生间防水（闭水试验 48 小时）、管道通畅性（倒水测试）。

三、房产投资策略

1.

核心指标分析

2.

1. 租金收益率：计算公式为年租金 / 总价，嘉兴南湖核心区约 2.5%-3%。

2. 资本增值潜力：重点关注地铁规划（如嘉兴轨交 3 号线）、产业集群（湘家荡科创园）。

3.

区域价值评估

4.

1. 嘉兴南湖：2025 年 6 月二手房均价 12757 元 /㎡，环比上涨 0.28%，核心区（如南湖新区）房价达 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。

2. 投资逻辑：优先选择 “地铁 + 学区” 双核心地段，如绿城云萃府项目（第四代生态住宅，溢价率 16.98%）。

5.

风险控制

6.

1. 杠杆管理：负债率不超过家庭收入 50%，避免过度依赖贷款。

2. 政策风险：关注限购、限售政策变化，如嘉兴 2025 年人才购房补贴仅限新建商品房。

四、常见风险与应对

1.

交易陷阱

2.

1. 虚假优惠：开发商 “3 万抵 10 万” 实为抬高备案价，需对比周边真实成交价。

2. 合同欺诈：补充协议中 “不可抗力免责条款” 可能规避开发商责任，需逐条审核。

3.

产权纠纷

4.

1. 小产权房：法律不认可，无法办理抵押或过户，购买需谨慎。

2. 共有产权：需所有共有人签字确认，避免代签纠纷。

5.

物业管理问题

6.

1. 服务质量：物业费标准（嘉兴普通住宅 1.5-3 元 /㎡・月）、公共设施维护（如电梯故障率）。

2. 维权途径：成立业主委员会，通过法律途径起诉物业不作为。

五、实用技巧与建议

1.

购房谈判策略

2.

1. 价格博弈：参考备案价（可在房管局官网查询），预留 5%-10% 议价空间，结合一次性付款争取额外折扣。

2. 赠品争取：要求赠送车位使用权（价值约 10 万）、物业费减免（最长 3 年）或家电礼包。

3.

贷款优化方案

4.

1. 组合贷：优先使用公积金贷款（利率低），剩余部分用商贷，降低利息支出。

2. 提前还款：利率＞5% 的二套房贷建议提前还清，反之可用于理财（年化收益＞4%）。

5.

中介选择标准

6.

1. 资质核查：营业执照、房地产经纪资格证缺一不可，优先选择链家、我爱我家等品牌中介。

2. 服务对比：同时咨询 2-3 家中介，通过房源真实性、响应速度、费用透明度（佣金≤1.5%）筛选。

六、政策动态与趋势

1.

2025 年嘉兴新政

2.

1. 购房补贴：南湖区发放 400 张消费券，最高补贴 5 万元（人才额外 1-2 万）。

2. 利率调整：公积金利率下调 0.25%，商贷利率降至历史低位（首套 3.1%）。

3.

未来市场预判

4.

1. 核心区房价：南湖、秀洲等成熟板块预计年均涨幅 5%-8%，远郊区域趋稳。

2. 产品趋势：第四代立体生态住宅（如绿城云萃府）成为市场热点，溢价空间显著。

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买房是人生中的一件大事，但对于大多数人来说，尤其是第一次买房的朋友，这个过程可能会让人感到迷茫和焦虑。市场上充斥着各种信息，真假难辨，稍不留神就可能掉进“坑”里。别担心！这篇文章将为你提供一份详细的买房避坑指南，从选房到入住，手把手教你避开那些常见的雷区。

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

- 装修预算：如果买的是毛坯房，装修费用也需要纳入考虑。

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