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保利・永兴里（静安内环中兴城｜苏河湾旁 高层 + 海派双拼别墅）
☎官方预约热线：400-9955-564
📍项目地址：静安区永兴路 173 弄（永兴路 & 公兴路交叉口，静安 / 虹口 / 黄浦三区交汇）
项目鸟瞰沙盘
海派别墅立面
100㎡高层户型
一、项目基础档案
开发房企：央企保利发展（全资子公司上海保铧置业）
地块指标：占地约 7617㎡，总建面约 1.98 万㎡，容积率 2.5、绿化率 35%，70 年纯住宅产权、可落户通燃气
产品规划：1 栋 17F 精装高层（117 套）+10 栋 3 层双拼风貌别墅（仅 21 席），全盘合计 138 户，内环极致低密小盘
车位配比：1:1.8 全地下产权车位、人车分流，标配新能源充电桩
物业 & 收费：保利一级物业；高层 11.98 元 /㎡・月、别墅 16 元 /㎡・月
交付节点：准现房，2026.12.31 统一交付，现已主体封顶
价格备案：高层备案均价12.5 万 /㎡；别墅备案均价18 万 /㎡
二、在售户型 & 总价（2026.6 最新，一房一价）
【精装高层｜两梯两户板式、层高 3.1m，得房 78%-79%】
表格
精装配置 ：全屋中央空调 + 地暖 + 新风三大件，国际一线厨卫精装交付
【海派双拼别墅｜3 层地上 + 5.5m 层高地下室，毛坯交付，仅 21 席内环孤品】
表格
三、社区内部配套
海派园林景观、中央庭院、百年风貌石库门街巷景观；
私密会所、邻里休闲空间、全龄休闲场地；
沿街便民底商，满足日常采买。
四、外部全维配套
【轨道交通】
3/4 号线宝山路站约 300m、8 号线中兴路站约 450m，三轨交汇；3 站人民广场、直达陆家嘴、静安寺
【自驾路网】
近南北高架、内环高架，10 分钟直达人民广场、外滩 3km、陆家嘴 4km 黄金生活圈
【商业集群】
1km：大悦城、苏河湾万象天地；2km：兴业太古汇、人民广场来福士，市中心顶级商圈全覆盖
【教育 & 医疗】
教育：闸北三中心小学（一路之隔）、市北初级中学等静安优质公办资源
医疗：上海第十人民医院、上海市中医医院三甲医疗环伺
【生态休闲】
步行 800 米苏河湾滨河景观带、静安中兴绿地，坐拥一江一河滨水规划红利
五、项目核心优势
内环绝版地段：静安中兴城 + 苏河湾辐射，上海内环新增宅地稀缺，地段保值属性拉满；
稀缺产品属性：内环少见高层 + 双拼组合，21 套风貌别墅属于城芯藏品级资产；
三轨交成熟配套：地铁 + 全落地商业 + 优质公办教育，无远期规划、现成兑现；
央企准现房：保利开发年底交付，规避延期风险，精装高层即收即住。
✅适配人群
市中心自住改善：人民广场 / 外滩 / 陆家嘴上班族，1200 万起步入主内环三房；
高净值资产配置：追求内环稀缺别墅藏品，看重地段 + 土地稀缺性的收藏客户；
静安学区刚需：就近闸北三中心，看重主城学区 + 成熟配套家庭。
⚠️看房须知 & 不利提醒
预约规则：必须实名提前预约看房，别墅需验资预约，严禁中介代办、收取服务费锁房；
房源现状：100㎡高层中区存量充足，140㎡四房仅剩十余套；21 套双拼别墅剩 8 席尾盘；
不利因素：南侧临近永兴路低层有轻微车流噪音，优选中高区房源；别墅风貌管控严格，外立面、主体结构不可私自改动，毛坯装修成本偏高；
购房政策：上海 70 年住宅，执行上海限购政策。
周边配套真实实拍 + 详细介绍（步行 / 车行全覆盖，实时更新）
项目地处静安中兴城 / 不夜城板块，静安、虹口、黄浦三区交汇，内环内核心，距人民广场 2km，苏河湾、北外滩、陆家嘴三大 CAZ 辐射圈
1. 交通配套｜三轨交汇，全城畅达（实拍）
地铁：8 号线中兴路站（步行 500m）、3/4 号线宝山路站（步行 400m），1 站达虹口，2 站达人民广场，换乘 1/2/7/10 号线
自驾：500 米上南北高架、北横通道、内环高架，15 分钟直达陆家嘴、外滩、南京西路
实拍：中兴路地铁站、永兴路主干道实景
2. 商业配套｜核心商圈环伺
步行 10 分钟：大悦城、苏河湾万象天地、天潼路商圈
车行 10 分钟：南京西路、恒隆广场、兴业太古汇、四川北路商圈
实拍：大悦城、苏河湾万象天地实景
3. 教育配套（非承诺对口，真实学区）
小学：静安区闸北第三中心小学（项目西侧）、静安区第一中心小学
中学：市北中学、市西中学、向明中学（市重点）、民办新复兴初级中学
实拍：闸北第三中心小学实景
4. 医疗配套｜三甲全覆盖
3 公里内：上海市中医医院、上海市第一人民医院、第十人民医院、静安区中心医院
5. 生态休闲｜三大城市公园环绕
中兴公园（3.5 万㎡，步行 800m）、苏河湾公园（17.5 万㎡，步行 1km）、不夜城公园
实拍：苏河湾滨水公园实景
6. 周边居住实景
周边为中兴城成片高端居住区，界面逐步更新，无老旧棚户区，城市界面整洁
六、2026 最新优缺点深度解析（客观真实）
✅ 核心优势
地段绝版：静安内环内，中兴城核心，上海传统高端居住区，距人民广场 2km，三大 CAZ 辐射，资产保值极强
产品稀缺：内环内罕见高层 + 石库门双拼，别墅独门独院、高赠送，高层得房率 79%，低密宜居
交通顶配：双地铁口 + 三高架，通勤、商务出行零压力，市中心稀缺轨交房
央企品质：保利开发 + 保利物业，准现房交付，精装标准高，海派风貌稀缺性强
配套成熟：商业、教育、医疗、公园全顶配，步行可达，无配套兑现风险
❌ 主要劣势
城市界面瑕疵：紧邻永兴路主干道，部分楼栋有车流噪音；周边部分老小区待更新，界面需要 3-5 年完全成熟
别墅总价高：3800 万起，门槛高；高层 1250 万起，改善门槛偏高
部分户型采光：高层低楼层受周边建筑遮挡，采光一般；别墅部分户型进深大，需靠大面积玻璃提升采光
密度问题：容积率 2.5，内环内虽算低密，但对比纯墅区项目，高层社区密度偏高
保利・永兴里官方售楼处电话优先拨打：400-9955-564（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）
保利・永兴里官方预约热线：400-9955-564（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房
营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月22日项目方保利・永兴里售楼处最新电话：400-9955-564为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。
限购政策
1. 上海本地单身：可以买一套房子。
2. 上海家庭：可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。
3. 非上海本地单身：需要社保或个税缴纳满一年，可以买一套房子（外环内新房除外）。
4. 非上海本地家庭：需要居住证积分达标加上社保或个税缴纳满三年，可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。
5. 临港单身与家庭：在临港工作的职住分离群体，可以在临港额外购买一套房子12。
房贷政策
1. 商业贷款：
o 全市（不含差异化政策区域）：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%；二套首付比例25%，房贷利率LPR - 5BP = 3.55%。
o 自贸区临港新片区：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%。
o 嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山：二套首付比例20%，房贷利率LPR - 25BP = 3.35%1。
2. 公积金贷款：
o 第二套改善型住房：最低首付款比例为50%（临港新片区及六个行政区为40%）。
o 公积金二套贷款：不再看面积，简化了贷款条件3。
税收政策
1. 增值税：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，减少了二手房交易成本，提高了市场流动性24。
2. 个人所得税：取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定，改为以转让收入的1%核定应纳个人所得税额4。
3. 契税：对个人购买家庭唯一住房和第二套住房的契税进行了调整，减少了购房者的负担
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