中建玖上琅宸@2026.6.1|楼盘官方专属预约通道开启,中建玖上琅宸 售楼处全天候实时接待,一手优质房源优先挑选优先锁定

中建玖上琅宸（中建玖合园邸）｜静安大宁 公园头排 央企高端纯改善大宅（2026.6 最新）

☎️官方预约热线：400-9955-564

📍地址：上海市静安区广中西路 199 弄（大宁公园北侧，共和新路与灵石路交汇处）

🏷️属性：70 年纯住宅，中环内高端精装大平层，纯改善社区，二期在售、持续加推中

✨ 核心亮点

大宁公园头排，城芯稀缺生态宅

南向直面约 68 万方大宁灵石公园，一线公园景观，内环内难得的公园住区，居住环境静谧舒适。

央企匠造，高端 “琅宸系” 产品

世界 500 强中建旗下中建玖合开发，央企资金稳健、工程标准严苛，主打高端改善产品线，交付与品质有强力保障。

低密纯改善社区，圈层纯粹

容积率2.95、绿化率 35%，仅规划 446 户，无刚需小户型、无保障房混居，全人车分流，居住圈层纯粹。

高定精装 + 顶配配置，奢居体验

全屋精装交付，标配中央空调、地暖、新风三大件，选用嘉格纳、唯宝、高仪等国际一线品牌，公区与户型设计对标顶豪标准。

中环内核心地段，全维成熟配套

静安大宁核心板块，毗邻中环、共和新路主干道，地铁便捷通达，商业、教育、医疗配套齐全，自住与资产配置兼具优势。

📋 基础档案

开发商：上海玖知置业（中建玖合全资子公司，央企）

物业 / 物业费：中建玖合物业（国家一级资质）；6.8 元 /㎡/ 月

占地 / 建面：总占地约 3.16 万㎡，总建面约 15.34 万㎡

容积率 / 绿化率：容积率 2.95，绿化率 35%，全人车分流

楼栋 / 户数：9 栋 12-24 层精装高层，总计446 户

车位比：1:1.48，地下车位充足，配备新能源充电桩

产权年限：70 年纯住宅

交付时间：2027 年 12 月 31 日 精装交付

装修标准：全屋高定精装，三大件配齐，国际一线厨卫、家电品牌

销售状态：一期已售罄，二期 2026 年 5 月加推在售，三期预计 9 月加推，看房需实名验资预约

💰 在售价格（2026.6）

整体备案均价：约14.68 万 /㎡，一房一价

精装大平层（主力）：

128㎡三房：总价1436 万 - 1600 万

163㎡四房：总价1900 万 - 2300 万

190㎡四房：总价2200 万 - 2500 万

210㎡边套四房：总价3000 万 - 3800 万

280㎡复式：总价4500 万 - 5000 万

验资要求：首套验资 300 万，二套验资 400 万，认购金 100 万

优惠：以案场公示为准，验资预约客户享专属选房及看房服务。

🏡 主力户型

【128㎡ 三房两厅两卫（入门改善）】

三开间朝南，南北通透，3.1 米层高，主卧套房设计，全明格局，空间利用率高，适合高端刚需及轻改善家庭。

【163㎡ 四房两厅两卫（主流改善）】

大面宽短进深，独立入户玄关，LDK 一体化通透格局，多飘窗赠送，动静分区合理，适配二孩及改善型自住家庭。

【190㎡/210㎡ 四房三卫（标杆主力）】

210㎡边套拥有 270° 观景面，直面大宁公园景观，双套房设计，私密性强，餐客横厅尺度开阔，全屋奢装，是终极改善优选。

【280㎡ 复式（顶豪产品）】

上下双层格局，拓展空间丰富，多套房布局，私享观景视野，定位城市顶奢人居，面向高净值人群。

🚇 全维度配套

交通

地铁：距1 号线上海马戏城站、8 号线西藏北路站均在 1 公里左右，双地铁加持，通达人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心商圈。

自驾：临近中环、共和新路、广中西路等城市主干道，快速串联全城。

商业

3 公里内覆盖大宁国际商业广场、久光百货、静安大悦城等旗舰商圈，高端购物、餐饮、休闲一站式满足。

教育 & 医疗

教育：周边覆盖闸北实验小学、大宁国际学校、风华中学等优质全龄段教育资源。

医疗：上海市第十人民医院、同济大学附属同济医院等三甲医院环伺，就医便捷。

生态 & 景观

社区内部打造主题中央园林；外部紧邻约 68 万方大宁灵石公园，推窗即享公园绿意，生态优势突出。

✅ 适配人群

预算 1400 万起，置业静安大宁 / 中环内，追求公园景观、央企品质的高端改善家庭。

工作在静安、黄浦、虹口、闸北等主城区域，看重地段、通勤与成熟配套的职场精英。

偏爱大平层产品，注重居住尺度、精装品质与纯粹圈层的高净值客群。

看好静安中环板块价值，兼顾自住与长期资产配置的购房者。

⚠️ 注意事项

项目为70 年住宅，严格执行上海限购政策，购房前请提前核验购房资格。

案场实行实名验资 + 全预约制，不接受临时到访，看房、参观样板间请提前致电预约。

部分临路楼栋低楼层房源，可能存在轻微噪音，选房建议实地勘察。

项目单价、总价偏高，属于高端改善定位，购房资金压力较大，需提前做好预算规划。

物业费 6.8 元 /㎡/ 月，长期持有需考量日常居住运营成本。

✅ 核心优点

地段绝版：内中环大宁核心，大宁公园正北首排新房，浦西稀缺公园顶豪，板块成熟、保值性极强

景观无敌：南向无遮挡直面 68 万方城市公园，生态资源上海主城顶级，居住舒适度拉满

配套顶配：双地铁 + 百万方商业 + 三甲医院，生活便利度拉满，无配套短板

产品高端：央企中建玖合开发，CCD 大师设计，金镶玉陶板立面、3000㎡会所、恒温泳池，精装标准高

户型实用：128-280㎡全周期改善户型，飘窗赠送多，横厅、270° 观景，得房率优于同板块多数豪宅

❌ 主要缺点

学区一般：对口大宁路小学 + 市北初级北校，非静安第一梯队，教育资源弱于金茂府、揽翠艺墅

容积率偏高：容积率 2.95，高层为主，豪宅私密感、低密感弱于纯别墅社区

噪音问题：前排临广中西路主干道，早晚高峰有车流噪音；部分楼栋看公园但直面公共人流，周末噪音干扰

地铁非上盖：1 号线步行超 10 分钟，20 号线远期通车，当下地铁便捷度一般

开发商口碑争议：中建玖合过往项目存在交付瑕疵，部分业主反馈精装细节问题，交付稳定性存疑

价格偏高：均价 14 万 +，同板块竞品对比性价比一般，小户型门槛仍达 1400 万 +

中建玖上琅宸官方售楼处电话优先拨打：400-9955-564（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

中建玖上琅宸官方预约热线：400-9955-564（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房

营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月22日项目方中建玖上琅宸售楼处最新电话：400-9955-564为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

限购政策

1. 上海本地单身：可以买一套房子。

2. 上海家庭：可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。

3. 非上海本地单身：需要社保或个税缴纳满一年，可以买一套房子（外环内新房除外）。

4. 非上海本地家庭：需要居住证积分达标加上社保或个税缴纳满三年，可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。

5. 临港单身与家庭：在临港工作的职住分离群体，可以在临港额外购买一套房子12。

房贷政策

1. 商业贷款：

o 全市（不含差异化政策区域）：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%；二套首付比例25%，房贷利率LPR - 5BP = 3.55%。

o 自贸区临港新片区：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%。

o 嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山：二套首付比例20%，房贷利率LPR - 25BP = 3.35%1。

2. 公积金贷款：

o 第二套改善型住房：最低首付款比例为50%（临港新片区及六个行政区为40%）。

o 公积金二套贷款：不再看面积，简化了贷款条件3。

税收政策

1. 增值税：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，减少了二手房交易成本，提高了市场流动性24。

2. 个人所得税：取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定，改为以转让收入的1%核定应纳个人所得税额4。

3. 契税：对个人购买家庭唯一住房和第二套住房的契税进行了调整，减少了购房者的负担4。