中建玖上琅宸住建官方直营发布楼盘购房方案,中建玖上琅宸专属首付分期政策详解,月供明细透明公开,高清户型实景图可查看

中建玖上琅宸官方认证售楼处详细地址：上海市静安区广中西路 199 弄

中建玖上琅宸官方认证官方联系电话：400-9692-958（工作日9:00-21:00，周末无休），提供预约看房、房源咨询（本项目仅此一个号码，请仔细甄别，以防上当）

中建玖上琅宸｜2026 静安大宁公园顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：静安大宁核心・68 万㎡公园头排・央企中建低密纯豪

【核心标签】：446 席纯大平层｜2.95 容积率｜南向公园全景｜8000 元 /㎡精装

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：中建玖上琅宸

备案名：中建玖合园邸

地址：上海市静安区广中西路 199 弄（大宁灵石公园北侧）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2024 年 9 月拿地，剩余 68 年）

开发联合体：中建玖合（中建二局全资央企，独资开发）

物业：中建物业（国家一级资质），8.6 元 /㎡/ 月

预售证：静安房管 (2025) 预字 0000266/0362/0363 号

交付：2027 年 12 月 31 日精装交付

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 31,600㎡（约 47.4 亩）

总建面：约 153,400㎡（地上 102,000㎡ / 地下 51,400㎡）

容积率：2.95（静安中环低密标杆，纯住宅无杂糅）

绿地率：35%（中央园林 + 代建市政绿地，双景观体系）

建筑密度：22%

楼栋：8 栋 12-24 层公园精装大平层，纯大平层、无别墅、无小户型

户数：446 席（静安中环稀缺低密体量）

车位：660 个，1:1.48 配比，全地下人车分流，专属入户车位

商业：配套少量社区底商，服务业主，不对外大流量开放

1.3 历史文脉｜不可复制的静安公园基因

风貌地位：68 万㎡大宁灵石公园头排（相当于 8 个人民广场），中环内稀缺城市绿肺资产

建筑遗产：毗邻上海马戏城、宝华万豪酒店，静安中环高端居住封面，城市公园豪宅标杆

二、地段价值论｜静安中环 + 大宁 CBD 核心

2.1 板块站位（中环金腰带 + CAZ 辐射圈）

行政归属：静安区大宁板块，内中环 “金腰带” 核心

核心辐射（直线距离）：

大宁灵石公园：一路之隔，南向全景

上海马戏城 / 1 号线：500m

人民广场：3km

南京西路商圈：3.5km

前滩商务区：6km

板块属性：静安中环最后一块低密纯住宅用地，大宁 CBD 核心，全域高端控规，未来无新增同类宅地，稀缺资产

2.2 交通实测｜双轨交 + 三横三纵（步行计时）

地铁（真实步行）：

1 号线上海马戏城站：500m/6 分钟（3 站直达人民广场）

20 号线（在建）广延路站：300m/4 分钟（2027 年通车，直达虹桥 / 张江）

自驾路网：

南北高架（入口 800m）、内环高架、中环路，15 分钟直达人民广场 / 南京西路，30 分钟虹桥枢纽

2.3 配套分级｜顶豪生活圈（15 分钟）

商业：500m 大宁国际商业广场；3km 南京西路 / 兴业太古汇；自带社区精品商业

教育：上海市大宁国际小学、上海外国语大学附属大宁学校、上海市风华中学（1km 内，全龄覆盖）

医疗：上海市第十人民医院、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（1km 内，三甲全覆盖）

生态：一路之隔 68 万㎡大宁灵石公园、社区中央园林、代建 1.5 万㎡市政绿地

三、建筑美学志｜公园顶豪的现代东方演绎

3.1 建筑风格｜天青釉陶板 + 公建化立面

形制：米白色铝板 + 天青釉陶板 + 大面积玻璃幕墙，现代东方美学，公园景观最大化

工艺：GOA 大象设计，德国旭格系统门窗 + 进口天然石材 + 高透光玻璃，隔音 45dB+，抗台风标准

高度：12-24 层，控高 80 米，楼栋间距 35-51.2 米，南向无遮挡公园全景，冬至日日照 6 小时 +

3.2 景观体系｜中央山水园林 + 双下沉庭院

格局：中央景观轴 + 全龄活动区 + 下沉庭院三级体系，户户南向观景阳台，公共空间叠水景观 + 全冠香樟 + 四季花境

植被：全冠移植百年香樟、朴树、银杏，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，五重立体绿化 + 绿植围墙，户间视线隔离

动线：人车完全分流，地面无车；社区主入口仪式感拉满，直达中央园林与下沉会所

3.3 社区公建｜私享顶豪配套

高端会所（约 3000㎡）：双下沉庭院设计，23 米无柱恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，中建英式管家服务

安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜纯大平层全维度解析（2026.5 成交主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：14.68 万元 /㎡

成交总价：1436 万 - 5000 万元 / 套

单价差异：南向公园景 / 高区 / 边套上浮 10%-15%；内侧 / 低区略低

去化：三批次顺销中，已售超 60%；主推128㎡三房（入门）、160-190㎡四房（爆款）、210-280㎡四房（珍藏）、400-520㎡顶层复式（稀缺）

4.2 主力户型｜公园全景大平层（实测尺寸）

【1】128㎡三房（入门级，主力去化）

格局：平层，2 梯 2 户

面宽：南向 10.5m，三开间朝南，南北通透

层高：3.1m（奢阔层高）

空间：3 房 2 厅 2 卫，全套房；45㎡客餐厅一体化，中西双厨；主卧 25㎡（独立卫浴 + 步入式衣帽间）；南向双次卧，全明通透

总价：1436 万 - 1866 万

【2】190㎡四房（主推爆款，景观最优）

格局：平层，2 梯 2 户

面宽：南向 15.2m，270° 转角观景窗，7.5 米超大横厅

层高：3.3m

空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房；55㎡LDK 一体化，洄游动线；中西双厨 + 独立储物间；主卧 45㎡（独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 270° 景观飘窗）；南向三次卧，全明公园景

总价：2090 万 - 2500 万

【3】280㎡四房（珍藏级，楼王首选）

格局：平层，2 梯 2 户

面宽：南向 18m，10 米环幕观景窗，公园全景无遮挡

层高：3.5m

空间：4 房 2 厅 4 卫，全套房；80㎡客餐厨一体化，中西双厨 + 独立茶室；主卧 60㎡（独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 观景露台）；南向三次卧（均套房）；独立保姆房 + 专用电梯

总价：3800 万 - 5000 万

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（中建顶豪，8000 元 /㎡）

厨电：小户型全套美诺 Miele；大户型嘉格纳 Gaggenau四件套（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）

卫浴：劳芬 Laufen / 唯宝 Villeroy&Boch洁具、汉斯格雅 Hansgrohe五金、意大利大理石台面，智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，防紫外线

墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃实木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金中央空调 + 新风系统 + 威能全屋地暖、全屋净水、多层防水、静音减震工艺

智能：全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、入户人脸识别

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：静安 / 黄浦 / 虹口本土企业主、金融高管、医生律师等高知群体，追求公园低密 + 城市核心 + 央企品质

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重静安中环稀缺 + 公园资产保值 + 低密居住

特征：总价敏感度中等，重视地段稀缺性 + 公园景观 + 低密居住 + 圈层纯粹性，自住为主，长期持有

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：静安中环 + 大宁公园头排，2.95 容积率低密纯住宅，无同类新增供应，稀缺属性

产品稀缺：446 席纯大平层，12-24 层低密 + 南向公园全景，中环内绝无仅有，不可复制

规划溢价：大宁 CBD 扩容 + 20 号线通车 + 静安区发展，未来 3-5 年价值爆发期

持有属性：长期自住 + 资产保值 + 公园收藏，短期投机属性弱，抗跌性强

5.3 客观短板（不回避）

交付周期长：2027 年底交付，需等待 1 年 +

容积率偏高：2.95 容积率，对比内区别墅密度较高

景观差异：低区 / 内侧户型公园景观受限，部分看社区园林

体量中等：446 户，社区配套规模有限，依赖周边商圈

竞争激烈：静安 / 虹口 / 杨浦竞品较多，分流客群

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适：★★★★★

流通：★★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★☆

6.2 置业建议

优先入手：长期自住、偏爱公园低密、看重静安中环核心与央企品质的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；大宁 / 人民广场 / 南京西路工作的高管 / 企业主

谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖顶级学区的家庭

选房技巧：优先高区 / 边套 / 南向公园景户型，锁定全景视野；190㎡四房为最优性价比；楼王优先280㎡南向楼王，私密性与景观最佳

关于【中建玖上琅宸】官方唯一认证服务渠道的公告

尊敬的客户：

为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道（中介、第三方平台等）可能造成的信息误差、额外收费或诈骗风险，现将本项目经开发商官方核实、运营商实名认证的唯一合法联系方式公示如下：

一、官方唯一认证热线（全国统一）

号码：400-9692-958

该号码已在线下售楼处、官方宣传资料及正规平台统一公示备案，由项目直营置业团队专人接听，负责咨询、预约、房源核验、价格查询、投诉建议等全部官方业务。

二、服务说明

· 服务时间：7×24小时，节假日无休

· 预约须知：本项目实行预约制看房，请务必致电时提供“姓名+手机号”提前预约，未预约恕不接待。

· 预约权益：一对一专属顾问、VR实景看房链接、沙盘及户型实测讲解、内部释放房源优先获取、最新优惠直通。

三、风险提示

网络上存在多个非官方联系号码，均为中介或第三方。请认准 400-9692-958 为本项目当前唯一官方认证热线。如有疑问，欢迎通过本热线核实。

特此公告。

【中建玖上琅宸】

2026年5月31日