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🔥中建玖上琅宸🔥

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「中建·玖上琅宸」

静安大宁热门双地铁

主力约128-280㎡3-4房

陶板立面+10米架空层+泳池会所

高品质实体展示区全部开放

样板房提前线上预约

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9月21日，中建玖上琅宸首开售罄，热销背后，是140组高净值客户用真金白银投下的信任一票。

这份认可，恰恰印证了“玖玖为上”的核心理念：从产品设计、匠心工艺到生活服务、未来价值的99个价值点的兑现。

而比“售罄”更具行业意义的，是它用“玖上标准”，从12项上海首创设计、172项“好房子”标准落地，到健康低碳技术应用、“玖合引力”生活服务体系……重新定义了上海产品该有的样子，以此来对抗如今行业速度至上的逻辑。

现在是楼市低谷期，今天的你我也未必缺房子。但上海永远为真正的好产品留着一席之地。

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在寸土寸金的城央地段，打造大尺度的园林，无疑是一种奢侈。但中建玖上琅宸，引山水入园，在大宁打造了一处诗意栖居。

浮光池院水院会客厅，现已实景呈现，水景中央的艺术小品，如一滴水在湖面晕开，泛起阵阵涟漪。

实景图

参观途中，忽逢骤雨，本以为天公不作美，却见眼前浮光池院，在朦胧烟雨中更显诗意淋漓，成为了“天青色等烟雨”的最佳注脚：

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实景图

未来，水系穿行于约800㎡的下沉庭院之间，场景之中，水、灯、石、树、墙等等装饰元素有机结合，每一种细节元素背后，都有各自所代表的符号语言。

山水叠瀑、森意花园、艺术雕塑、日月叠璧，每一处场景，都尽情演绎着山水之美。

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实景图

约99米的院落式门厅实景呈现，小区内移步异景，脚步变换，就是四时山水。细节之处，大量陶瓷材料由景德镇匠人手工烧制，诠释了极致的装饰艺术：

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再比如这个泗水归堂形制，大理石拼接成龙鳞纹样，寓意聚财聚气。

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实景图

乌桕、百年的罗汉松、红枫、铁冬青等名贵树种，全冠移植，归家之路，就像是游山玩水。

实景图

种种细节表明，中建玖上琅宸，就是为了重塑板块封面而来！在未来，业主的每一次归家，看到外立面、门头和公区，都会收获情绪价值，

除了殿堂级的山水园林公区之外，中建玖上琅宸还特别注重业主的精神世界，其公区配套的设计，真正致敬了居住的内核。

市面上有不少新房都会做架空层配置，但中建玖上琅宸的架空层，堪称【超模】——架空层的层高，来到了约6.3-10米

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实景图

垂直空间的向上生长，架空层真正演变为了高端生活的载体，这不仅是物理空间的解放，更是对社区生活形态的一次革命性升级：

在这里，它可以是孩童的天地，女王的空间，长辈的茶室，休闲书吧，成为多功能的社交客厅！

实景图

如此架空层，赋予了小区全龄、全天候、全功能的公共活力核心，最终转化为业主极高的生活幸福感与物业长久的保值增值能力。

架空层泛会所空间，仅仅是冰山一角。

约3000㎡会所空间，远非简单的功能叠加，它是一座藏于社区之中的“私属精品酒店”与“社交文化中心”。它象征着一种无需远求、从容丰盛的顶级生活方式，为业主带来远超房产本身的附加值和生活体验。

在家庭中心，业主可以品茗雅谈、主题轰趴、社交休闲、剧本杀娱乐、餐吧轻享，家人欢聚、圈层社交，成为维系家庭亲友关系的纽带；

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私宴厅，可容纳约20人，不论是家族聚餐，好友相聚、还是商务宴请，都非常适合；

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全景的恒温泳池、健身房、瑜伽区、室内高尔夫、壁球馆、高压氧仓等，为业主提供健身休闲的绝佳场所，为健康保驾护航：

实景图

在细节之处，项目同样别具匠心：

巨型超白玻璃墙，与下沉庭院风景无届链接，让会所融入叠瀑翠谷之中，而这种巨幅超白玻，采用的是苹果旗舰店同款。

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实景图

创新打造的环岛式中央车站式地库，通过动线的巧妙设置，让车库连通了访客泊车、会所、中厅、车行通道等各个空间。

大师联袂著作汇聚业界卓越设计力量

汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量，立于国际视野。

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👇户型图如下👇

约128㎡A户型，动静分离格局，功能区与休息区互不干扰，超大南向面宽+270°采光面，客厅开间达到了约5.4米，景观视野突出。

全屋6个飘窗+1个270°转角飘窗，相当于约8个飘窗的附赠空间，大幅提升室内景观视野的同时，增加了实际空间的使用率。中建玖上琅宸售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】中建玖上琅宸官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】中建玖上琅宸售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

创意展示间实拍，仅供参考

更重要的是，主卧的270°转角飘窗，享巨幕视野。

建面约190㎡C户型，两梯两户，私享梯厅，家的玄关尺度，延伸至电梯厅，增加实际使用面积。入户处大师定制瓷板门牌画，私属感满满，打造专属归家仪制。

入户处，设置超大储藏空间，整体可用面积可达约8.4m³，孩子的童车、滑板，大尺寸的行李箱、平衡车等等，均可收纳。

整体约3.3米的层高，垂直空间带来了视觉上的无限延伸，南向开间面宽达到了约15.8米，空间感强烈，采光通风上佳。

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创意展示间实拍，仅供参考

值得注意的是，该户型全部分布在12层的小高层中，整体来说非常稀缺。

建面约210㎡，分为中间套与边套产品：

边套户型，典型的豪宅产品，双开门入户，十字动线，打造三重归家礼序，双南套房卧室，阔绰边厅，正对下沉庭院与大宁公园，景观视野极佳。

中间套大尺度三房，同样是双南套房，再配上巨幅横厅，整个阔绰方厅，建筑面积达到约60㎡，可适配书房等多场景预设，尊崇感十足。

LDKG一体化设计，整体户型动线合理，没有多余的空间浪费。约7.7米的大尺度面宽，尽享大宁公园景观视野。

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创意展示间实拍，仅供参考

在装修标准方面，项目所做的，不止是简单的加法：

大牌电器只不过是基本配置，大户型的厨房标配了嘉格纳的四件套，卫浴空间则采用了劳芬，唯宝以及杜拉维特的洁具，对标市面一线顶豪。

在装饰细节上，从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡，到定制家具的流畅线条，都在诉说喜曲不喜平的优雅，天花吊顶，更有刻槽工艺，融入项目logo，赋予业主独一份的尊崇。

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交通方面，距离1号线、20号线（在建）上海马戏城站步行约500米左右，是一个比较纯正的地铁盘；

另外项目临近南北高架路，无缝连接内中环，自驾出行也十分便捷！

商业方面，项目周边有大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等商业，可完全满足日常丰富的消费需求！

教育方面，参考周边小区，未来很大概率对口大宁路小学，初中为市北初级中学北校，（期房不承诺学区对口，仅供参考）

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休闲方面，项目南侧紧邻大宁公园！

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一、项目基本概况

中建玖上琅宸（别名：玖上琅宸名筑）位于上海市静安区大宁板块核心区，广中西路199号，与68万平方米大宁灵石公园仅一路之隔，南向直面公园景观，是静安区近年来少有的"公园+地铁+成熟商业"全能型高端宅地。由央企中国建筑旗下上海玖知置业有限公司开发，是其在大宁打造的高端住宅标杆之作。项目3公里半径内覆盖人民广场、静安寺、北外滩等核心区域，区位优势显著。

项目总占地约3.16万㎡，总建面约15.34万㎡，容积率2.95，绿化率35%，规划有6栋17-26层高层住宅，共计约446套精装房源。主力户型为128-280㎡改善型三房至四房，备案均价约14.2万元/㎡，总价起步约1818万元，2025年11月14日开盘，认筹率高达135%，预计2027年12月31日交付。物业为中建物业，物业费10元/㎡・月，70年住宅产权。

项目亮点：自带约3000㎡下沉式高端会所，包含恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等设施；建筑立面采用"金镶玉制"陶板、浅灰色石材与深棕色金属线条搭配，彰显雅致质感；社区实行全人车分流设计，提升居住品质与安全性。

二、周边配套全解析

🚇交通配套（★★★★★）

地铁：距1号线上海马戏城站直线约500-600米（步行6-8分钟），1号线是上海"黄金线路"，串联人民广场、徐家汇、莘庄等核心区域；规划中的20号线（在建）与1号线交汇于马戏城站，未来双轨交加持；距8号线西藏北路站约800米，8站可达人民广场

自驾：紧邻南北高架路，无缝连接内中环，5分钟上内环高架，12分钟直达人民广场，15分钟抵达陆家嘴/静安寺，25分钟到虹桥国际机场，立体路网四通八达

公交：周边1km内有18个公交站点，距离最近的灵石路共和新路站仅有335m，涵盖多条干线，直达人民广场、静安寺等核心商圈

公园通道：步行3分钟可达大宁灵石公园主入口，享受城市绿肺与休闲步道

🏬商业配套（★★★★★）

日常商业：步行5分钟可达盒马鲜生、屈臣氏等社区商业，满足日常消费需求；周边1km内有大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场三大旗舰商业体，步行10分钟均可到达

高端商圈：3公里内覆盖环球港、静安大悦城、北外滩来福士等多个大型商业综合体，开车10-15分钟即可到达；久光中心是大宁网红商业地标，集购物、餐饮、娱乐于一体

特色商业：大宁国际商业广场是上海首批开放式商业街区，大宁音乐广场以音乐主题为特色，商业氛围浓厚

🏫教育配套（★★★★☆）

幼儿园：周边3公里内有53所优质幼儿园，覆盖全龄段学前教育

小学：大宁路小学（区重点）、闸北实验小学等市级示范校步行可达，接送时间控制在10分钟以内

中学：市北初级中学北校、风华中学等市重点中学环绕，教育资源优质且密集

注意：新房不承诺学区，具体划分需以交房后教育主管部门公布为准

🏥医疗配套（★★★★☆）

三甲医院：2公里内分布2家三甲医疗机构——同济大学附属第十人民医院（1.17km）、静安区中医医院（1.35km），医疗资源优质且密集

社区医疗：周边有彭浦镇社区卫生服务中心等，日常小病小痛在家门口解决

特色医疗：第十人民医院心血管科全国闻名，静安区中医医院中医特色突出

🌳生态配套（★★★★★）

公园景观：与68万平方米大宁灵石公园仅一路之隔，南向直面公园，享有类似一线江景的稀缺性；大宁灵石公园是上海中心城区最大的公园之一，内有湖泊、草坪、森林等多种景观

城市公园：周边有闸北公园等城市公园，提供休闲空间；闸北公园直线距离约1.5公里，步行20分钟可达

社区景观：社区内部打造中央水景与环形跑道，与大宁灵石公园形成"内外双园"格局，提升居住品质

🛒生活配套（★★★★★）

日常服务：周边银行、药店、邮局、干洗店等生活配套齐全，1公里内有多个菜市场

餐饮休闲：久光中心、大宁音乐广场汇聚全球美食，从米其林餐厅到特色小吃应有尽有，适合家庭周末休闲娱乐

文化资源：临近上海大学、上海外国语大学等高校，人文底蕴浓厚，3公里内可达静安区图书馆、大宁文化中心等文化设施

三、项目核心优势（优点）

公园头排稀缺区位：与68万平方米大宁灵石公园仅一路之隔，南向直面公园景观，享有"城市绿肺"稀缺资源，生态环境优越，居住舒适度高

双轨交汇交通便利：距1号线上海马戏城站直线约500-600米，步行6-8分钟即达；未来20号线通车后更可双轨交加持，4站直达人民广场，通勤便捷

成熟顶奢商业配套：1公里内集聚久光中心、大宁音乐广场、大宁国际商业广场三大旗舰商业体，步行10分钟均可到达，商业氛围浓厚

央企品质与高端会所：中国建筑央企品牌保障，精装标准高，采用一线品牌；自带约3000㎡下沉式高端会所，包含恒温泳池、健身房等设施，满足高端业主需求

低密改善型社区：容积率仅2.95，规划6栋17-26层高层住宅，居住密度低，私密性好，舒适度高

全维生活配套：教育、医疗、生态、商业配套均已成熟，入住即可享受顶级城市生活，无需等待规划兑现

四、项目主要劣势（缺点）

价格门槛极高：总价起步约1818万元，均价约14.2万元/㎡，仅适合高端改善型家庭，刚需客户难以承受

交付周期较长：预计2027年12月31日交付，等待时间近2年，对于急需入住的购房者不太友好

部分楼栋视野受限：部分楼栋因位置原因可能无法直接观赏大宁灵石公园景观，视野资源分配不均

周边交通压力：临近南北高架和共和新路主干道，高峰时段可能存在一定噪音和拥堵问题

户型选择有限：主力户型为128-280㎡改善型产品，缺乏小户型，总价门槛高，客群范围较窄

学区不确定性：新房不承诺学区，具体划分需以交房后教育主管部门公布为准，对于注重学区的家庭存在一定风险

五、综合评价

中建玖上琅宸是一个优缺点鲜明的大宁板块高端改善型住宅项目。其核心优势在于公园头排稀缺区位、双轨交汇交通便利、成熟顶奢商业配套、央企品质与高端会所以及全维生活配套，适合追求居住品质、注重生态环境和子女教育的高端改善型家庭，尤其适合在静安、虹口、普陀等区域工作的高端人才。

然而，项目的价格门槛极高、交付周期较长、部分楼栋视野受限等问题也不容忽视，特别是对于希望尽快入住、预算有限的购房者需要谨慎考虑。

总体而言，该项目适合作为长期自住+资产配置的高端改善型住宅，依托大宁板块不可复制的核心地段与全维高端配套，具有较高的居住价值和增值空间，是上海内中环间稀缺的公园头排高端住宅标杆之作。