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众所周知，围绕虹桥高铁站和国家会展中心形成的虹桥核心商务区，分为南片区、北片区以及核心区，核心区由申贵路，建虹路，北横泾，扬虹路组成，板块内集中了虹桥天地，虹桥万科中心，虹桥汇，虹桥丽宝广场，虹桥万通中心，虹桥绿谷广场，富力环球中心，虹桥龙湖天街，九星商务中心，冠捷大厦，诺亚财富中心这11个已竣工商办项目——可通过地下通道步行至虹桥高铁站。

北片区则从扬虹高架往北，片区内商办写字楼主要有中骏广场，恒基旭辉中心，正荣中心，富力中心，宇培国际，长三角电商中心，虹桥国际展汇，新华联国际中心，万科时一区，虹桥嘉汇，阿里中心，丰隆中心，协信中心这13个商办项目。

南片区则从建虹路往南，只有宝业中心，隆视广场，经纬商务官邸这3个商办项目。

在这些二三十个项目当中，经纬商务官邸是目前唯一一个有1000㎡以内面积的小独栋可租可售的项目，因此备受用作会所接待的小总部型企业青睐。

【项目概况】

经纬商务官邸位于虹桥火车站的西南方向直线约1200米处，从虹桥高铁站CD出口出来后，沿着申贵路往南走，穿过建虹高架，转到申长路上再往南约500米即可到达项目。按照常规成年人的步速，从虹桥火车站步行到项目大约需要15~20分钟，属于独栋项目里距离地铁较近的项目之一。

经纬商务官邸位于衢虹路申长路，总建筑面积16.5万㎡，地上总建筑面积约6.7万㎡，地下总建筑面积约9.8万㎡，容积率低至1.31，绿化率达到21.5%，集商务、办公多重功能于一身。项目总规划26栋3~6层小独栋建筑，分为叠加商墅和独栋商墅两种产品。

项目分为南区和北区，北区为一期，南区为二期。二期南区共有14栋，单栋面积约为856~4800㎡即将交付，以出售为主；一期北区共有12栋，单栋面积710~2400㎡已经交付使用，以出租为主。

【项目参数】

项目地址：上海闵行区瞿虹路68弄/申长路

开发商：香港经纬集团

物业公司：自管

占地面积：约4.9万㎡

总建筑面积：约16.5万㎡

地上总建筑面积：约6.7万㎡

地下总建筑面积：约9.8万㎡

建筑楼栋：26栋（13栋独栋，13栋叠加）

产权性质：50年办公产权

容积率：1.31

绿化率：21.5%

立面材质：干挂石材+玻璃幕墙

空调类型：能源三联供，中央空调

停车位：约600个（人车分流）

地铁交通：2/10/17号线上海火车站地铁口约1300米，嘉闵线迎宾三路站约1100米（在建）

高速高架路：距离嘉闵高架出入口约1公里，可快速切换崧泽高架/北翟高架、G15/G50/沪宁/沪杭高速

商业配套：自带商业规划——会所、健身房、商务咖啡厅、商务会议中心、雪茄吧等

【南区出售面积详情】

独栋参考报价：总价约1亿/栋

独栋面积：约856㎡+附赠约650㎡

附赠分布：地下室2层420㎡，屋顶露台约230㎡

总高：地上3层，地下2层

层高：地上单层4.5米，地下1层6米，地下2层4米

产权情况：整栋1本产证，通燃气，可冠名

交付标准：毛坯交付

物业费：25元/㎡·月

空调系统：24小时独立控制

交付时间：预计2024年年底

叠加参考报价：均价5.8万/㎡

叠加商墅：约350/400/450/1200/2400/4800㎡

1复2层下叠商墅：350㎡+附赠地下室60㎡

3复4层中叠商墅：400㎡+附赠地下室36㎡

5复6层上叠商墅：450㎡+附赠地下室20㎡+屋顶露台150㎡

总高：6层，单层高3.9米

总户数：6户（6本产证）

物业费：40元/㎡·月

交付标准：毛坯

交付时间：预计2024年年底

【北区出租面积详情】

参考报价：7.5元/㎡·天

独栋面积：地上约711㎡（附赠地下约410㎡）

物业费：25元/㎡·月

总高：地上3层，地下2层

层高：地上单层4.5米，地下1层6米，地下2层4米

产权情况：整栋1本产证，通燃气，可冠名

交付标准：毛坯交付

空调系统：24小时独立控制

叠加商墅：350/400/450/1200/2400/4800㎡

1复2层下叠商墅：350㎡+附赠地下室60㎡

3复4层中叠商墅：400㎡+附赠地下室36㎡

5复6层上叠商墅：450㎡+附赠地下室20㎡+屋顶露台150㎡

总高：6层，单层高3.9米

总户数：6户（6本产证）

物业费：40元/㎡·月

交付标准：精装或毛坯

【样板间】

【项目实景图鉴】

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上海闵行经纬商务官邸作为虹桥商务区核心地段的稀缺低密度商墅项目，凭借世界级CBD区位、独栋商墅稀缺性和全方位商务配套，已成为上海高端商务办公市场的标杆之作，尤其适合企业总部、高端会所及跨国企业区域中心选址。

Shanghai Minhang King Wai Business Mansion, as a rare low-density commercial villa project in the core area of Hongqiao Business District, has become a benchmark in Shanghai's high-end business office market with itsworld-class CBD location,scarcity of standalone villas, andcomprehensive business facilities, making it an ideal choice for corporate headquarters, high-end clubs, and regional centers of multinational enterprises.

一、项目核心优势

1. 黄金区位价值

项目位于上海市闵行区衢虹路68弄，紧邻虹桥交通枢纽，距离虹桥T2航站楼直线距离约1.5公里，虹桥高铁站直线距离1.2公里，1小时高铁覆盖长三角核心城市群613。

The project is located at 68 Quhong Road, Minhang District, Shanghai,adjacent to the Hongqiao transportation hub, with a straight-line distance of about 1.5 km to Hongqiao T2 Terminal and 1.2 km to Hongqiao High-Speed Railway Station, covering the core cities of the Yangtze River Delta within a 1-hour high-speed rail journey. As the core carrier of the "hub economy, exhibition economy, and headquarters economy" in the Hongqiao Business District, it is surrounded by nearly 700 headquarters enterprises, with an annual land price increase of over 15%.613

2. 稀缺产品形态

作为虹桥片区内唯一提供1000㎡以内可售独栋的项目，项目总规划26栋3-6层小独栋建筑，分为13栋独栋商墅和13栋叠加商墅，容积率仅1.31，绿化率达21.5%，在寸土寸金的上海外环内极为罕见17。

As theonly project in the Hongqiao area offering sellable standalone villas under 1000㎡, it plans a total of 26 low-rise buildings (3-6 floors), including 13 standalone commercial villas and 13 stacked commercial villas, with a plot ratio of only 1.31 and a green space rate of 21.5%, which is extremely rare within Shanghai's outer ring road. The project is divided into North and South zones, with the North zone already delivered for rental use, while the South zone is for sale, primarily featuring standalone villas of 856-4800㎡.17

3. 空间增值设计

每户均拥有独立大堂、花园露台、地下室等增值空间，独栋商墅附赠约650㎡地下室+230㎡屋顶露台，实际使用面积超产权面积200%以上；叠加商墅下叠350㎡+60㎡地下室，中叠400㎡+36㎡地下室，上叠450㎡+20㎡地下室+150㎡露台16。建筑采用意大利进口干挂石材与LOW-E玻璃幕墙，获LEED铂金级认证，彰显企业格调。

Each unit featuresindependent lobbies, garden terraces, and basement spaces, with standalone villas offering additional basements of about 650㎡ and rooftop terraces of 230㎡, resulting in actual usable areas exceeding 200% of the property rights area; stacked villas include lower units of 350㎡ with 60㎡ basements, middle units of 400㎡ with 36㎡ basements, and upper units of 450㎡ with 20㎡ basements and 150㎡ terraces. The architecture features imported Italian dry-hung stone and LOW-E glass curtain walls, certified with LEED Platinum, reflecting corporate sophistication.16

二、开发商实力解析

1. 集团背景

项目由香港经纬集团开发，该集团是经国家工商行政管理总局批准成立于1992年的外商独资集团公司，总部设立在深圳市前海深港合作区，由爱国港商陈经纬博士于20世纪80年代在香港创建15。

The project is developed byKing Wai Group, a foreign-owned group company approved by the State Administration for Industry and Commerce and established in 1992, with its headquarters in the Shenzhen Qianhai-Hong Kong-Macao Cooperation Zone, founded by Dr. Chan, a patriotic Hong Kong businessman, in the 1980s. The group's operations span the Beijing-Tianjin-Hebei region, the Yangtze River Delta, the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area, and other regions, with branches in Thailand and other "Belt and Road" countries.15

2. 专业实力

经纬集团以"绿色生态城市"为建筑理念，多个项目符合LEED和绿色建筑二星及三星标准。集团旗下经纬置地以专业打造大型项目著称，曾开发上海和天津的"经纬城市绿洲"（建筑面积均超180万平方米），获国家环保总局认证中心认证9。

King Wai Group adheres to the "green eco-city" architectural concept, with many projects meeting LEED and Two-star or Three-star Green Architecture standards. King Wai Real Estate, a subsidiary, is renowned for developing large-scale projects, including the "King Wai City Oasis" in Shanghai and Tianjin (both with floor areas exceeding 1.8 million square meters), certified by the Certification Center of the State Environmental Protection Administration.9

三、户型设计与园区规划

1. 多元化户型选择

独栋商墅：建面856-4800㎡，总价8000万元/套起，地上3层，地下2层，层高地上单层4.5米，地下一层6米，地下二层4米，可企业冠名2。

叠加商墅：建面350-450㎡，总价2000万元/套起，下叠350㎡+60㎡地下室，中叠400㎡+36㎡地下室，上叠450㎡+20㎡地下室+150㎡露台，毛坯交付1。

户型设计亮点：每户配备私家电梯，一梯一户，独立冠名权，通燃气，三联供系统，满足总部办公、高端会所、品牌展示等多功能需求6。

Diversified Unit Options

Standalone Villas: 856-4800㎡, starting from 80 million RMB, with 3 floors above ground and 2 underground, ceiling height of 4.5m per floor above ground, 6m for the first basement level, and 4m for the second basement level, available for corporate naming.

Stacked Villas: 350-450㎡, starting from 20 million RMB, with lower units of 350㎡+60㎡ basement, middle units of 400㎡+36㎡ basement, and upper units of 450㎡+20㎡ basement+150㎡ terrace, delivered as bare units.

Design Highlights: Each unit features private elevators, one elevator per household, independent naming rights, natural gas availability, and a tri-generation system, meeting diverse needs for headquarters offices, high-end clubs, and brand showcases.12

2. 园区景观设计

项目特邀国际景观团队以"山水觅境"为主题，打造双水系河滨景观园林，实现"户户观景、步步有景"的沉浸式体验6。建筑布局采用低密度规划，结合中轴景观、私家花园、空中庭院等多重空间，营造出兼具商务质感与生态私密性的低密墅区环境。

The project invited an international landscape team to design a dual-water system riverside landscape garden based on the theme of "mountain and water seeking", creating an immersive experience where "every household enjoys the view and every step reveals a scene". The building layout adopts a low-density plan, integrating axial landscapes, private gardens, and sky courtyards to create a low-density villa environment that combines business quality with ecological privacy.6

四、物业服务与配套体系

1. 金管家物业服务

项目实行人车分流，拥有24小时"金管家"物业服务体系，提供健身、餐饮、休闲、商务四维一体物业特色服务17。

The project implementsseparate traffic flow for pedestrians and vehiclesand offers a24-hour "Golden Butler" property management service, providing integrated services for fitness, dining, leisure, and business. The property management team, jointly established by the international top five property management firms, provides 24-hour bilingual service response, covering all-cycle operational needs of enterprises from engineering maintenance to business secretarial services.17

2. 顶级商务配套

商业配套：项目自带5000㎡高端会所，涵盖商务会议中心、雪茄吧、健身房、游泳池等设施；周边1公里内覆盖虹桥天地、龙湖天街、瑞安新天地等三大商圈613。

交通配套：距17号线虹桥火车站站约1.3公里，可换乘2号线、10号线；在建嘉闵线迎宾三路站约1.1公里；紧邻嘉闵高架，快速衔接G50/沪宁高速17。

生活配套：周边3公里范围内有12个幼儿园、7所国际学校、1个一级及以上医院、20个公园，满足企业高管及员工全方位需求113。

Premium Business Facilities

Commercial Facilities: The project features a 5000㎡ high-end clubhouse with business conference centers, cigar bars, gyms, and swimming pools; within 1 km, it covers three major commercial zones: Hongqiao TianDi, Longhu Tiandi, and Rui'an New World.

Transportation Facilities: 1.3 km from Hongqiao Railway Station on Line 17, with connections to Lines 2 and 10; 1.1 km from Yingbin Sanlu Station on the under-construction Jiamin Line; adjacent to Jiamin Elevated Road, providing quick access to G50/Shanghai-Nanjing Expressway.

Living Facilities: Within a 3 km radius, there are 12 kindergartens, 7 international schools, 1 Grade A hospital, and 20 parks, meeting the comprehensive needs of corporate executives and employees.613

五、投资价值分析

1. 稀缺性价值

作为虹桥核心区唯一在售的低密度商业别墅项目，其土地价值与政策红利不可复制。上海内环内新增商业用地供应趋近于零，而前湾作为新兴城市副中心，土地资源日益紧张10。

As theonly low-density commercial villa project for sale in the core Hongqiao area, its land value and policy benefits are irreplaceable. New commercial land supply within Shanghai's inner ring road is nearly zero, while Qianwan, as an emerging urban sub-center, is experiencing increasing land scarcity.10

2. 价格优势

叠加商墅均价5.8万元/㎡，总价2000万起；独栋商墅总价8000万起，部分大面积户型达1亿元。相比陆家嘴、静安寺等核心商圈动辄数亿元的办公物业，性价比极高616。

The stacked villas are priced at 58,000 RMB/㎡, starting from 20 million RMB; standalone villas start from 80 million RMB, with some large units reaching 100 million RMB. Compared to office properties in core business districts like Lujiazui and Jing'an Temple, which often cost hundreds of millions, the value is extremely high.616

3. 区域发展潜力

项目所在前湾板块被纳入上海"十四五"重点发展区域，政府大力推动产业升级与城市更新，吸引总部经济、科技研发、文化创意等高附加值企业入驻5。

The Qianwan area where the project is located is included in Shanghai's "14th Five-Year Plan" key development zones, with the government vigorously promoting industrial upgrading and urban renewal, attracting headquarters economies, technology R&D, and cultural-creative enterprises. As the 2026 delivery period approaches, the remaining units are continuously decreasing, making it critical to seize the window of opportunity.56

经纬商务官邸凭借其不可复制的区位优势、稀缺的产品形态和全方位的商务配套，已成为上海高端商务办公市场的稀缺资源。对于寻求企业形象升级、资产保值增值的投资者而言，这不仅是占据城市战略高地的机遇，更是分享虹桥世界级CBD发展红利的稀缺入场券。

With itsirreplaceable location advantages,rare product form, andcomprehensive business facilities, King Wai Business Mansion has become a scarce resource in Shanghai's high-end business office market. For investors seeking corporate image enhancement and asset preservation, it is not only an opportunity to occupy a strategic urban position but also a rare ticket to share in the development dividends of Hongqiao's world-class CBD.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。