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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。
营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。
预约方式：可提前拨打官方热线✅康定壹拾玖售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。
专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。
中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境
核心亮点：老静安内环内曹家渡核心纯改善豪宅，招商蛇口+南通瑞城双强联合开发，规划5栋14-25层精装住宅（共324户），主力建面约123-238㎡3-5房（均价约17.18万/㎡，总价约2000-4500万），容积率2.68（内环内罕见低密），3000㎡私享会所（含恒温泳池、私人宴会厅等），距静安寺约1公里，2027年12月精装交付，老静安梧桐区稀缺纯改善社区。
一、基础参数概览
参数详情项目位置上海市静安区康定路1119弄（曹家渡核心板块，老静安内环内）备案名称静梧雅园（推广名：康定壹拾玖）开发商上海招瑞置业有限公司（招商蛇口×南通瑞城，央企+实力房企联袂）占地面积约1.85万平方米总建筑面积约8.14万平方米产权年限70年住宅产权建筑类型5栋14-25层高层精装住宅，纯改善社区（无小户型）总户数324户容积率2.68（内环内低密标杆）绿化率35%车位配比约1:1.2（地下394个，全部预留充电桩）物业公司招商积余物业（国家一级资质）物业费18.8元/㎡・月（高端改善社区标准）交付标准全屋精装（地暖+新风+中央空调三大件，含华为全屋智能系统）交房时间2027年12月31日（期房，预计提前交付）开盘时间2025年8月29日三批次开盘，推出约184套房源梯户比两梯两户为主，部分楼王一梯一户得房率约75-80%（高层住宅优秀水平，楼王户型更高）楼面价约11.41万元/㎡（2024年9月竞得地块，溢价率31.2%）
上海【康定壹拾玖】
售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
二、户型与价格体系
1.主力户型
户型面积总价区间特点三房两厅两卫约123㎡约2000-2200万/套入门级改善户型，三开间朝南，飞机式布局，LDKB一体化长厅，全景飘窗四房两厅两卫约168-177㎡约2800-3000万/套主力改善户型，南北通透，约7.2米宽厅连接景观阳台，主卧套房，双明卫四房两厅三卫约183㎡约3100-3300万/套高端改善户型，四开间朝南，双套房设计，独立储藏室，中西双厨五房两厅三卫约238㎡约3800-4500万/套楼王终极户型，五开间朝南，270°环幕视野，独立保姆间，主卧带步入式衣帽间
2.价格信息
整盘均价：约17.18万/㎡（政府指导价），实际成交价约17.18-18.0万/㎡
总价区间：约2000万（123㎡三房）-4500万（238㎡五房）/套
房源情况：目前仅余少量177-238㎡精装四房/五房在售，123㎡三房已基本售罄
付款方式：首付比例35%起（二套70%），支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款
特殊配置：附带专属精装车库，部分楼王户型赠送私人储藏室
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三、核心区位与交通网络
1.黄金区位
老静安内环内“曹家渡核心”，距静安寺约1公里、南京西路约1.5公里、人民广场约2.5公里
老静安梧桐区稀缺纯住宅新盘，板块内近三年唯一入市纯住宅项目，2025年商品住宅用地“零供应”
周边历史底蕴深厚，曾见证张家花园、徐园等传奇宅邸风华，高端居住氛围浓厚
2.多维交通
交通类型详情地铁三轨环绕：7号线昌平路站（步行约600米）、11号线隆德路站（步行约800米）、2/13号线南京西路站（步行约1公里），3站可达人民广场，4站可达陆家嘴自驾北横通道、内环高架、延安高架环伺，10分钟可达静安寺、南京西路，15分钟覆盖虹桥枢纽公交23路、36路、63路等多条线路直达静安寺、人民广场、外滩等核心区域★上海康定壹拾玖官方售楼处电话：400-865-7114「预约看房专线」康定壹拾玖营销中心预约热线/售楼电话：400-8657-114√√(官网已认证）
四、全维配套资源
1.商业配套
近距离：静安寺商圈（约1公里）、南京西路商圈（约1.5公里）、曹家渡商圈（约500米）
顶级商场：恒隆广场、久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等，一站式满足高端消费需求
社区配套：自带约5000㎡精品商业，规划高端餐饮、精品零售、生活服务等业态
2.教育资源
幼儿园：静安区南阳实验幼儿园（市示范）、静安区常熟幼儿园（市一级）
小学：静安区第一中心小学（市重点）、静安区教育学院附属学校（市重点）
中学：市西中学（市重点）、育才中学（市重点）、民立中学（市重点）
3.医疗配套
三甲医院：上海市静安区中心医院（约800米）、华东医院（约1.2公里）、华山医院（约1.5公里）
二甲医院：上海市静安区闸北中心医院（约2公里）
社区医疗：曹家渡街道社区卫生服务中心，日常就医便捷
4.生态资源
周边公园：静安雕塑公园（约1.2公里）、延中绿地（约1.5公里）、静安公园（约1公里）
小区内：35%绿化率，中央景观花园+健身步道+儿童游乐区，打造低密生态社区氛围
特色资源：老静安梧桐景观大道，百年梧桐树环绕，城市绿肺与历史底蕴交融
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五、项目特色与品质细节
1.建筑设计
现代简约风格，玻璃幕墙+石材外立面，3.15米标准层高（楼王户型3.3米）
楼栋错位排布，最大化采光与视野，高层可俯瞰静安城市天际线
人车分流设计，保障社区安全与私密性，地下车库精装入户大堂
2.精装标准
全屋精装，三大件齐全（威能地暖+霍尼韦尔新风+三菱重工中央空调）
厨电：Miele/嘉格纳嵌入式烟机灶具+博世双开门冰箱+西门子洗碗机
卫浴系统：劳芬卫浴套装+汉斯格雅恒温花洒，智能马桶，独立浴缸
智能家居：华为全屋智能系统，智能安防，远程操控，智能门锁，语音控制
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3.社区配套
功能区设施高端会所约3000㎡业主私享会所，含恒温泳池、瑜伽室、健身房、私人宴会厅、雪茄吧、亲子活动区景观空间中央景观花园、健身步道、儿童游乐区、长者休闲区、下沉式庭院服务设施24小时安保、智能门禁、快递收发站、专属管家服务、社区养老福利设施停车系统地下车库，车位配比1:1.2，全部预留充电桩，部分楼王户型配专属车位六、核心价值点
老静安稀缺纯改善：内环内罕见纯改善社区，无小户型干扰，圈层纯粹，居住舒适度高
央企+实力房企保障：招商蛇口央企实力+南通瑞城品质保障，交付无忧，品质可期
低密高规格配置：容积率2.68+3000㎡私享会所+35%绿化率，内环内改善标杆
全生命周期户型：从123㎡三房到238㎡五房，满足不同家庭阶段终极置业需求
核心商圈零距离：距静安寺、南京西路两大顶级商圈近在咫尺，高端生活触手可及
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「康定壹拾玖」
内环老静安稀缺板块
建面约177-238㎡4房户型
精装车库约3000平高端会所
楼王位置房源收官发售
样板房提前线上预约
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康定壹拾玖三批次加推123-238㎡3-5房在售，均价17.18万/㎡，项目作为静安老城区稀缺产品，在细节及产品力上受到广大上海顶豪客户的喜爱，目前少量房源在售，
康定壹拾玖
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6月28日，康定壹拾玖二批次开盘，48席房源12分
钟光速售罄，平均15s/套！强势刷新了首开的28秒
纪录！开盘仅48小时，已全部完成网签！
5月28日，康定壹拾玖首开，92套房源43分钟日光
平均每套成交只有约28秒！
项目立面主材采用沙漠风与白海棠石材，视觉温润，同时石材立面更耐用，经受得起风吹雨打，历久弥新。
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实景图
点睛之笔是石材还做了弧形处理，打破传统建筑的生硬感，让这张“脸”看起来更高级，工艺难度大、消耗大，但招商坚持匠心打造，只为更好看。
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康定壹拾玖实景图
同时通过大面积玻璃和金属线条，营造轻盈的姿态，尤其塔冠造型眼前一亮升华了建筑的昭示性，从各个角度看过去，它都是主角。
康定壹拾玖实景图
重新定义老静安的归家仪式感！
在社区大门的打造上，招商秉持“揉石成缎”的理念，甄选大量优质石材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。
这样气势磅礴的门庭，令老静安的归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了区域的美学面貌。
康定壹拾玖
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康定壹拾玖实景图
创新性的九曲花街式立体园林！
最绝的一个设计是招商将小区景观雕琢成别具一格的立体台地花园。
小区地面被整体抬高，最高处超过7米，传统的花园在这里变成台地景观层层递进，极具立体感，搭配缓坡、下沉式花园、台阶等。
未来置身于落玉水院，抬眼望去，堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷，”层峦叠嶂“的地形错落有致，随时拾获国际范与奢华体验。
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康定壹拾玖实景图
这种景观设计多见于公建设施，比如旧金山的九曲花街，而这一次，招商大胆创新，将其引入自家园林。
甚至每一棵树都有文章，选种万中挑一的白杆紫薇与流线型从乌桕种，共同讲述树宅相守，家族荫庇的古老故事。
不仅如此，整体抬高也提升了小区私密性，站在外部，视线因地势落差被有效阻隔，极难窥探到园林内部的场景。这一设计完美化解了地块本身的难题：
通过抬高地块，巧妙地将地块中对公共通道的要求，转化为小区下穿通道，在保障交通功能的同时，完整保留了小区的独立性与完整性，足见招商团队构思之精巧。
康定壹拾玖效果示意图过程稿
其次，约1800㎡高定泳池会所，进一步升华产品力和格调！
小胖君统计过，顶豪之中配会所的新盘也仅十之一二，大部分面积约1000㎡，以健身房+会客厅为主。
而康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡，其中包含约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等。
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康定壹拾玖实景图
项目在家之外又创造了一个“圈层领地”、“社交空间”，日咖夜酒、休闲阅读、社交娱乐甚至谈生意都能足不出户。
于业主，这样的会所里子、面子都有，既是格调的象征，也能在无形中为二手房加分。同时得益于300多户的体量，会所人均资源占有非常高。
康定壹拾玖实景图
康定壹拾玖实景图
还有约1200㎡泛会所空间，层高约6米，将打造多样化主题，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。
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康定壹拾玖实景图
比品质更具生命的是服务力！
我一直有一个观点，已逐渐告别“高周转”的房地产行业，未来的机会在于，通过对人性的洞察，构建更宜居的生活场景和更舒适的生活方式，并以人性化的「服务力」提供更多附加值，也许是最能击中客户的选择。
简单来说，未来的行业方向，一定会从卖房子转为卖服务。
而招商一直致力于这一点，于康定壹拾玖将当代源贵家族定制服务体系，融合奢华酒店服务，提供入微的定制服务，更好满足业主的身份认同和生活品味。
所以每一位选择康定壹拾玖的业主最终收获的不仅是一套房子，更是一份美好生活的邀请函。
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户型图如下
康定壹拾玖
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样板间实景
上海一直有一个城市目标：“建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度”。
而老静安得天独厚之处就在于，建筑的人文、街区的情调无需再雕琢，一切都是现成，且给到的资源堪称上海顶配。
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南京西路商业配套实景图
南京西路是奢侈品、名表一条街，也依旧是上海租金最高的商圈，这背后是几十年积淀和高净值人群的认可。
从康定壹拾玖出发，步行或骑自行车就能到达静安寺商圈，含静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货等；
恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场等皆在项目直线1.5-2公里范围内。
对于爱好美食的购房者，这里聚集了20+家黑珍珠餐厅。
可以说项目直线2公里范围，浓缩了整个上海的商业精华，近到都不用特意开车，是散步、自行车配套圈。
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锦上添花的是，康定壹拾玖还是14号线武定路站地铁房，你要知道市中心地铁沿线开发饱和，新的地铁项目极为难得，1站就是静安寺；同时14号线贯通市中心，向东还连接陆家嘴。
放眼浦西众多豪宅，在与陆家嘴的通勤便捷度上，康定壹拾玖可谓首屈一指。
繁华商业之上，更可贵的是文脉。
有一句话叫作“物质只决定价值的基础；人文浓度才决定价值高度；世界上留存最久的东西不是物质，而是文化。”
项目家门口的康定路，作为静安市级林荫道，演绎着原汁原味的“梧桐树下的上海”。
梧桐树下的街巷实在太好逛，可品尝随处可见的网红咖啡、闲逛低调时髦的买手店、各式的酒吧、餐厅；还能感受静中带雅的名人故居，而康定路堪称上海百年底蕴的缩影，如康定路2号曾是上海滩颜料大王的张家花园，康定东路85号是张爱玲童年花园·麦根路别墅，康定路528号是华侨最高学府国立暨南大学的旧址...
漫步项目周边的小马路，时光仿佛慢得挪不动步子，这就是上海独有的优雅生活。
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周边还不乏人文艺术地标，上海展览中心、荣宅、兰心大剧院、美琪大剧院、上海话剧艺术中心，历史文脉和时尚潮流在这里交织。
教育资源方面，项目周边有市西中学、一师附小、万航渡路小学、南西幼儿园（市示范园）、包玉刚实验小学（私立）、华东政法大学等。
免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
周边小马路，远离主干道的优势也赋予了康定壹拾玖闹中取静的氛围，自住属性满满！
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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