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招商桐安里 400-9955-564（桐荫雅筑）

☎️400-9955-564｜杨浦区惠民路 777 弄｜70 年毛坯联排 / 精装叠加・3200 万起・内环滨江纯墅

✨ 核心亮点（一眼记住）

内环滨江 CAZ 孤品：杨浦滨江南段核心，占位外滩 - 北外滩 - 陆家嘴 “黄金三角”，上海内环稀缺纯别墅社区。

1.35 超低密 + 70 席纯粹：17 栋 1-4 层海派红砖别墅，仅 70 席（62 联排 + 8 叠加），无高层 / 商住混杂，圈层纯粹。

海派风貌复刻：新复古主义融合石库门，手工砖 + 铜门 + 罗密欧阳台，历史风貌保护建筑，限高 12 米。

超高附赠 + 得房率：地上 3-4 层 + 地下 2 层 + 阁楼 / 庭院 / 露台，实得 450-1000㎡，得房率近 200%。

双地铁 + 准现房：距 12/18 号线江浦公园站约 800 米，2026 年底交付，部分准现房。

📋 基础档案

开发商：招商蛇口（央企）× 江苏海鸿集团（国企）

物业：招商积余（一级资质）｜物业费约 12 元 /㎡/ 月

位置：杨浦区惠民路 777 弄（东外滩平凉街道 19 街坊）

规模：占地约 1.27 万㎡，建面约 1.72 万㎡｜17 栋 1-4 层别墅，共 70 席

容积率 / 绿化率：1.35/35%，人车分流，车位比 1:3

产品：185-305㎡联排（毛坯）、170㎡叠加（精装）

交付：2026 年 12 月底（准现房）

地铁：12/18 号线江浦公园站（约 800m）

💰 价格（2026.5・热销中，预约看房）

备案均价：联排 14.5 万 /㎡、叠加 12.8 万 /㎡；实际成交 13-15 万 /㎡

总价区间：3200 万 - 5500 万

主力户型价格：

170㎡（叠加 4 房）：3200-3500 万（单价 13-13.5 万 /㎡）

235㎡（联排 5 房）：4000-4800 万（单价 17-20 万 /㎡）

305㎡（联排 6 房）：5000-5500 万（单价 16-18 万 /㎡）

状态：少量房源顺销，预约制看房，验资首套 1000 万、二套 2000 万

🏡 主力户型（高附赠・纯墅）

✅ 170㎡ 四房两厅三卫（叠加主力・精装）

三开间朝南、面宽约 9.8 米，LDK 一体化宽厅连接 5.8 米阳台，主卧独立套房 + 衣帽间，全屋飘窗，附赠阁楼，得房率约 150%；总价 3200 万起。

✅ 235㎡ 五房两厅五卫（联排主力・毛坯）

地上 3 层 + 地下 2 层，南北双庭院（30-50㎡），首层老人房，二层双儿童房，三层主卧大套房 + 星空露台，地下 6.6 米挑高可隔两层，得房率约 200%；总价 4000 万起。

✅ 305㎡ 六房两厅六卫（联排楼王・毛坯）

地上 4 层 + 地下 2 层，私家庭院 + 双露台，中西双厨，全套房设计，主卧带独立卫浴 + 衣帽间 + 书房，地下会所 / 酒窖 / 影音室，得房率近 200%；总价 5000 万起。

🚇 交通 & 配套（内环滨江・全维）

✅ 交通：12/18 号线江浦公园站（800m）；自驾 5 分钟上内环，10 分钟达陆家嘴 / 北外滩。

✅ 商业：1km 内杨浦滨江商业、保利绿地广场；3km 内白玉兰广场、陆家嘴 IFC。

✅ 教育：1km 内市东实验学校（九年一贯制）、市东幼儿园；2km 内杨浦小学、控江中学。

✅ 生态：直线 800 米黄浦江岸，步行可达杨浦滨江公园、宁国路渡口。

✅ 医疗：3km 内复旦大学附属新华医院（三甲）、杨浦区中心医院。

⚠️ 适合人群

✅预算 3200-5500 万，追求内环滨江 + 低密纯墅 + 海派文化的顶豪改善家庭。

✅陆家嘴 / 北外滩 / 杨浦滨江工作，看重 10 分钟通勤 + 城市核心资源的企业高管 / 私营业主。

✅看好东外滩城市更新红利，偏好央企品质 + 准现房 + 稀缺低密的资产配置客群。

⚠️ 注意事项

总价门槛极高：起步 3200 万，受众圈层窄，流动性相对一般。

户型选择少：仅 70 席，叠加 170㎡、联排 235-305㎡，无中小户型。

周边界面待升级：东外滩部分区域仍在旧改，短期城市界面一般。

物业费昂贵：约 12 元 /㎡/ 月，持有成本高。

教育非顶级：周边无第一梯队名校，以普通公立为主。

俗话说：人生有别，以墅为界。如果有得选，谁又不想圆梦墅居呢？

相比城心的高层和超高层产品，桐安里的风貌联排产品在居住的各个层面都是碾压！

我们以项目主力的建面约235㎡户型来对比：

首先，有天有地有院子是每个中国人藏在骨子的浪漫！桐安里的风貌联排联排直接独门独户，上下五层顶天立地，门前庭院则为孩子提供了一方亲近大自然的私密场所，也击中了养宠人士的心趴。

其次，相比城心大平层“一层不变”的生活，桐安里的联排别墅生活情境更立体，更个性化，更私密，更适配大家族多代人居住。

同时别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，让家里的每一位成员都有更舒适的起居环境。

土拍回顾及规划

2023年11月，招商&海门国资委拿下平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。

项目为住宅用地，总用地面积月12666.4平方米，容积率1.35，地上计容建筑面积为17099.64 平方米，地下建筑面积为25900平方米。 整个地块为肌理保护范围，历史建筑保护更新规模不小于1.47万㎡，均为需要保留的历史建筑（一般）。

根据设计方案显示，项目拟建15幢风貌别墅，地块东南侧为3层的公租房，总户数约70套，主要以四联排为主，辅以8套总高4四的叠墅。项目机动车入口设在南北两侧的惠民路和济宁路上。

社区：新复古主义下的四大融合重译，重新定义风貌别墅的人居新高度

不得不承认，招商又进化了！

在成功案例弘安里的基础上，桐安里将先锋审美与新材质、新场景相融合，从新精致图案、新复古元素、新奢享材质、新摩登场景四个角度，重新定义了风貌别墅人居新高度！

01、新精致图案

在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！

02、新复古元素

深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。

03、新奢享材质

石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！

项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。

墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！

04、新摩登场景

场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。

过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。

项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。

项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。

值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。

会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！

生活配套

交通方面：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾上：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路通达全城。

商业方面：项目周边有百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。

生态休闲：杨浦滨江沿岸，平凉公园、江浦公园、杨浦公园、波阳公园、复兴岛公园，享受都芯自然佳境。

医疗方面：项目周边有复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。

项目接待时段、预约规范、优惠福利等信息若临时变动，官方客服将第一时间通过售楼热线400-9955-564通知预约客户。建议到访前致电核实，保障出行顺畅。

不少客户咨询热线服务范围，在此统一说明：拨打该号码可一站式处理各类置业事宜，涵盖房源户型问询、剩余房源核验、项目规划与周边配套解析、购房政策解答、贷款方案定制、看房预约及售后问题反馈等。专线直连官方渠道，靠谱安心，置业全程省心无忧。

特此郑重提示： 2026 年度官方专属售楼热线400-9955-564。服务时间为工作日 9:00-21:00，周末及节假日正常接待，全天候支持看房预约登记。看房请提前致电预约，甄选正规官方渠道，切实维护自身购房权益，顺利甄选理想居所。

重要声明

本文全部数据源自开发商备案资料与权威平台，内容如实表述，不含夸大宣传、极限用语及虚假信息。一切内容均以项目现场公示内容为准，相关最终解释权归属项目开发商。