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「興華里」火热销售中

131-154㎡杨浦滨江内环内绝版小户型

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内环内东外滩，CAZ中央活动区

800米滨江带，高能级互联网产业群

抢占内环内臻稀掘金机遇

风貌即将入市！

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01

内环内正在形成新的高价值闭环

如果你问一个资深地产人，上海曾经的楼市逻辑是怎么样的？

所有人都会给你一个明确的答案：

土拍拉动新房价格预期，新房带动或者托住周围二手市场，形成一个市场化的螺旋向上模式。

2021-2024年的一二手倒挂，某种程度上带着一些“意外”色彩。

了解了这个楼市背景，我们再来看2024年的一些数据表现，相信能帮助此刻正在犹豫的你，做出一个选择。

先看近几年上海900万到1700万的商品房新增供应变化。

通过这张表，最直观的可以感受到一点：

2024年内环内的千万级产品供应量缩水明显，环比2023年大幅下降了12%。

纵观这几年的供应数据可以发现，千万级产品正在被加速“挤出”内环线。

关于内环内未来的新房定位，相信大家也很明确了。

没错，那就是充分“豪宅化”。

根据一房一万数据中心跟踪监测，近4年内环内新房的价格表现，就能清晰看到这一点。

2024年对于上海内环内的新房市场来说，迎来了一场里程碑式的“质变”。

环比2023年，新增供应的房源单价上，平均增长了29%，每平米涨价34894元。到了套均总价上，这个增长变化更为惊人，直接翻了一倍。

除了单价更高外，总价的上涨也代表内环内的套均面积在快速攀升。

我根据每年成交的总面积/成交套数，计算出近4年的套均面积，其中2024年达到了194.2㎡，为历年之最。

无论量价还是面积，内环豪宅化已经彻底亮出了明牌。

即使这样，去年内环内总价3000万以上的豪宅成交率依然高达85%

我们可以永远相信顶级财流向的地方，一定代表着城市甚至全国未来的价值高地。

其实这一点，在二手表现和土拍数据中也都悄悄体现了。

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二手价格的承压能力通过上图已经得到了很好的反映。

在上涨市场中，内环内的次新商品房涨幅最高最稳；到了下行市场，也同样是内环内的次新商品房，承压能力最强，跌幅最小。

为什么要劝你千万级尽量买入内环，在这一刻有了最直观的答案。

财富抱团带来的资产韧性，在环线论当中得到了数据的印证。

但我想说的答案，并不仅是关于价值，还有一个很关键的问题：

入场的时机！

在楼市中，人的心理总是渴望抄底，而在行为上却往往是买涨不买跌。

就在近日，一房一万公布的2024年上海土拍年报中，有3个明显的数据特征，值得大家注意：

1、去年上海土地出让91幅，规划总建面约508.4万㎡，环比2023年缩水47.65%。

2、平均楼面价达到49408元/㎡，相比2023年大幅上涨88.7%（这里统计了纯住宅地块以及含住宅的综合性地块）

3、在招拍挂出让的土地中，中环线以内占比52%。

相比于二手房市场的不确定性，对于新房的未来而言，土拍给出的信号已经非常明确了——

缩量+涨价+市中心

比如杨浦区在去年的土拍中，信号就非常明确了：

一共拍出的7块地块中，5块已经来到了内中环间，内环内仅有2块，如此一来更加显得内环内的“紧俏”。

到此，位于内环内的興華里所占据的基础环线优势，显而易见了。

但这还远远不止！

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02

环线+板块+产业，三重价值赋能

如今在内环内千万级买房的选择空间正在加速减少。

根据一房一万数据中心统计，截止到2025年1月5日，内环新建商品住宅的可售存量一共为3980套。

其中总价在900万-1000万的房源仅176套，占比仅剩4.4%。

1500万-1700万的房源仅186套，占比约4.7%。

其中在1500万级的186套可售房源中，2房户型的套数为92套，占比高达49.5%！

这是一个什么概念？

也就是说你手握1500多万，想在内环内买上一套3房、4房的可能性，变得越来越渺茫！

对于千万级的买家来说，用一个“抢”来形容并不为过。

巧的是，興華里目前在售的房源面积，刚好涵盖了上述两类稀缺产品，价值感不言而喻。

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看到这里，相信这个预算区间的小伙伴脑子里又开始一场经典的“板块大对决”：

到底买西藏北路还是东外滩？

或许我还是用客观的数据，清楚的告诉你那些已经上车的买家选择。

注：数据截止到2025.15，以网签口径为准。

西藏北路在去年的新增供应比东外滩多了115套，但到了实际的成交（网签）却少了66套。

到了2025年，尽管刚过去一周左右，东外滩的网签交易达到了121套。

这也直接让东外滩的可售存量比西藏北路少了100套（截止1.5）。

客户的实际行动已经真实的反映了两个板块之间，大家心中的天平更倾向于谁。

从这两年的上海城市发展战略上，大家也很清晰的认识到，滨江沿岸的发展能级必然远高于苏州河沿岸。

纵观整个滨江核心带，能成片开发的核心区域只有一个东外滩。

区位示意图

而产业的高赋能，也给了这里莫大的想象空间。

美团、b站、字节跳动等互联网大厂将在近两年陆续交付，而像中交滨江广场、中节能项目也在交付阶段。

根据上海2024年前三季度公布的经济数据：

去年1-8月，全市规模以上互联网和相关服务业营业收入同比增长9.0%，其中互联网数据服务业增长9.5%。软件和信息技术服务业营业收入增长10.9%（数据源上海统计）。

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而另据估算，未来整个东外滩产业规模将达3000亿，引入人口约20万。

作为汇聚了全国头部互联网大厂的东外滩，更承载了产业快速提升的巨大前景。

到此，興華里几乎涵盖了新房市场的多个价值关键词：

内环内+CAZ中央活动区+滨江带+明星产业群+高性价比。

这些key words就像一重重扎实可见的护城河，牢牢的为興華里筑起了价值的安全壁垒。

无论出于自住保值，还是考虑出租或者流入二手市场后，有大量的高净值产业人群可以接纳，项目的优势都极具确定感。

但这还不够，在现场了解时，我还发现興華里“隐藏”的价值“彩蛋”：

1、项目的交房日期预计在2026年6月，得益于开发商强大的实力、资源和执行力，从过往的经验推测，提前交付的概率非常高。

2、它是杨浦中环线内，在售项目中，为数不多的不限售新盘。这一点对不少买家来说，增加了对房产的灵活决策度

大概率提前交付+不限售，又给興華里增添几分对未来，从容不迫的笃定感。

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03

产品的丰富化+品质化，包容更多选择

在现场走访时我也了解到，目前项目的公寓产品也仅余下少量房源。

主力产品为建面约86㎡三房，顶复的建面约131㎡三房以及建面约140㎡四房。

结合上文中的数据可以看到，无论哪种面积段，搭配興華里的总价段，都足以成为内环内的“抢手货”

洋房首层大堂效果图

先看建面约86㎡的三房两厅两卫。

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作为一款功能性户型，除了保持经典的南北通外，在3个朝南面共打造了约9.35m的宽度，尽可能容纳更多采光和清风。

其中客餐厅面宽约3.3m，面宽进深比接近1:1，这样的设计能让室内的通风采光更优秀。

主卧的面宽约3.1m，可容纳下1.8m大床+双床头柜+衣柜，空间依然宽适。

南向次卧在尺度上，依然优越于大部分同面积段产品，面宽约2.95m，可同时放置下1.5m床+双床头柜+衣柜。

样板间实拍

样板间实拍

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再来看建面约131㎡的三房两厅两卫户型。

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一楼设计了面宽约4.95m的南向大方厅，联动阳台+餐厅，让入户后的整体视觉气派十足。

三卧全部朝南，让日常休憩空间拥有充足的采光与风景。

二楼主卧采用媲美高奢酒店的双衣帽间套房设计，进一步保障了主人的私密生活。

面积约8㎡的露台，向外延伸了室内空间，提供给业主更多样的功能及休闲选择。

两处卫生间均为全明设计，干湿分离，从细节处大大提升居住品质。

最后我们再看这次的“王炸户型”：建面约140㎡的四房两厅两卫顶复户型。

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作为一款在建面约131㎡之上的升级之作，从功能到布局的细节打磨，放眼整个内环也极为罕见。

除了双层都做到了优秀的南北通外，得益于复式结构，全屋实现更为完美的动静分离。

一楼拥有南向面宽高达约6.3m的宽奢大横厅，自带270°转角阔景阳台，空间气度不凡。

独立餐厅设计，LDK一体化让公区动线更为流畅。

整个厨房呈U形设计，空间可同时容纳2-3人，更大程度承接了南北双向的阳光与通风。

二楼空间私密独立，搭配北侧面积约20㎡超大露台，可静可动，为生活扩容了更多可能。

主卧为独立套房设计，在游刃有余的空间中尽显主人气度。

除了对空间的严苛打磨外，项目在建筑及装标上也非常考究。

楼盘配置了目前最高标准的近零能耗设计，采用保温结构一体化施工+内保温，搭配三玻两腔中空L0W-E玻璃系统窗，居室空间外窗设置中置遮阳百叶，很好的起到了降热降噪的作用。

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新风采用了双向流的全热交换器，配有PM2.5的过滤功能，让室内空气更为清新自然。

严选低能耗的日立/卡萨帝（二选一）空调+地暖两联供的“天氟地水系统”，保障健康的同时，也在点滴细节中增强生活的舒适性。

洋房全屋精选了高仪的龙头+马桶，厨电方面优选博世三件套，为了保持空间的美观协调，设计了隐形门、隐形进出风、悬浮顶等细节。

顶复户型还将额外赠送博世双门冰箱及全屋劳芬智能马桶，更大程度的提升品质。

此外，得益于地块约1.6的低容积率，加上业态仅为洋房+风貌别墅，未来興華里呈现的居住体验，相信也会充满松弛与从容。

效果图

未来项目还将推出风貌别墅产品，建面约131-154㎡ ，仅30套。

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相比于市场上同类型的风貌别墅，大多要3000万起步，興華里约2000万级的总价，超高性价比足以傲视内环。

温馨提示：对别墅有兴趣的小伙伴可点击文末“阅读原文”，提前VR直击。

3层地上空间+1层地下空间，相比于平层在视野上的一览无余，别墅带来的有天有地的丰富感、私密性也将让人居实现全面进阶。

这也为追求个性化、品质化的客户带来更多的购房选择！

在上海新房价值腾飞的前夜，興華里值得您的青睐。

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