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每一座世界城市，总有一处坐标：他穿越了时间和历史的界限，被每一个时代反复提及，成为这座城市永恒的封面。

在中国，如果说有一座城市，始终能与世界保持同频，那么它毫无疑问就是上海。而当我们将这个坐标的精度缩小至一个区域，那么江河交汇的源点，必然是这个延续了百年的答案。

2024年，江河与外滩交汇之处，天潼198的出现，以国际而当代的语境，将上海的城市记忆与摩登个性相融合。在汇聚全球文明的流域间，展现对上海文明的珍重，勾勒出这座城市独特的封面定制。

天潼198项目区位示意图

历史，是刻在时间记忆上的一首回旋诗。

——珀西·比希·雪莱

1843年，上海开埠，也悄然拨动了这座城市的命运齿轮。上海江河交汇处：天潼路成为最早开辟的租界区。中西方的思想在此汇流，大批具有历史坐标意义的万国建筑陆续屹立，并由此展开臂膀、拥抱上海。

一江一河，守望外滩之源，三处上海原生坐标在此同框，在上海开源世界文明的源头处，这里也注定抒写底蕴深厚的故事。

上海外滩旧景|图源网络

1845年，上海开埠后的首批码头在此建立，形成与世界的高频往来。1882年，随着南京路江西路口至乍浦路15个路灯的点亮，一抹城市光华击破夜空，拉开了中国现代城市的发展序幕。金融产业群、新式学堂、城市公园、西式饭店……众多时代印记，成为上海“开源世界”的缩影，而承载这些印记的江河之地，至今依然保留着上海的时尚与摩登，在传统百年的余韵下奔流不息。

浦江饭店，原名礼查饭店|图源网络

如今，上海在变，但江河与外滩的坐标却始终如一。从外滩万国建筑群到外白渡桥，再到北外滩：天际中的上海地标群落如同城市的编年史，记录着中国现代城市的每个盛景时代，也成为上海无以复制的恒景。

上海实景|图源网络

而走在时代潮尖的江河汇流处，天潼198周边尽是城市封面生活的当代映像：全球顶奢大牌的潮流展示区、高奢酒店的上海门面、名冠世界的风尚消费场，除了旗舰商业的林立，这里亦沉淀着历久弥新的人文领域：CITY WALK的城市艺文区、江河悦动的世界滨水主场。所有城市封面资源的汇聚，都在映证这片土地的价值：它流韵百年，如今依然领潮上海，向世界讲述“一江一河汇外滩”的传奇故事。

一部杰出的建筑作品，它的本质应当是一件城市艺术品。惟有深入城市的记忆，找寻与历史人文发生共鸣的母本，才能从当代的美学视角出发，绽放其永恒而经典的力量。

2017年，天潼198地块入选上海二批次风貌保护街坊，成为一处珍存上海记忆、外滩风貌的城市人文坐标。秉承“不辜负每一块土地”的赤诚之心，新湖地产凭借深厚的情怀和营造经验，与大批城市风貌专家、人文学者一同深入这片风貌区，探索历史与当代契合的答案。同时，项目特邀全球知名设计大师季裕棠为开发总顾问，联袂goa大象设计、PLA、Design333等设计机构，为上海外滩之源留下崭新的作品标识。

历经百年风华的洗礼，项目原生街巷早已形成了自己独特的城市肌理：紧凑而完整的街巷界面中，共和坊、天武小区、同仁里、联安里等风貌区块曾纵横交隔并相互穿插，俯瞰之下宛若一个个“四叶风车”在江河岸畔欢快转动。

本着对城市历史的极致尊重，项目团队最终决定保留原生土地上的里弄格局：重现“风车状”的核芯巷道，并通过更多当代社区的动线排布，创造出项目内部的独特空间韵律。

在原生地块众多石库门建筑群的规划灵感下，天潼198构建出“内生有序”的社区肌理，通过充分预留花园空间，以相对开阔的里弄尺度，安放优雅而松弛的低密墅居感受。

如果说社区肌理如同城市新生的脉络，那么建筑就是凝固时代记忆的表情。曾经的上海，源于英伦鼎盛王朝的“安妮女王风”，成为城市风靡一时的经典。如今，糅合世界封面设计语言，天潼198在沿街风貌低密建筑上，以大面“安妮女王砖”为外滩留下一抹传承百年的经典之红。

天潼198设计（叠排）效果图

同时，由设计大师臻选的“波多尔红”奢石，萃取和平饭店建筑肌理的“连续罗马券”，上海摩登时代经典的“维多利亚门窗”与“朱丽叶露台”等与其交相呼应，以当代美学质感的转译，焕发海派建筑崭新的生命力。

天潼198设计效果图

城市的历史印象，总是留存在人们的记忆中，它们展现的是一座城独特的性格，也是风貌作品所承载的精神内核。

在天潼198的景观界面中，项目以当代视角对上海“里弄风情”进行转译：中式的巷弄关系、西式的美学雕琢、传统的拱券线条、当代的几何构图……多样化的“美”在这里浓缩，达成世人共识的上海印象。

上海老里弄建筑|图源网络

在繁花交织的社区里弄间，刹那间的景致转换，犹如上海城市与自然的关系表达。当你游弋其中：花园、水院、雕塑流转于每一条动线之上，让每一步皆有风景有机丛生，每一幕都能以脚步与心情品味。

对于天潼198将来的住户而言：归家是一次优雅的重逢。在归境的节点场景间，既有穿梭林荫与红墙的优雅，有仪式卓然的门庭礼序，也有长廊与转角之间的怦然惊喜。

天潼198设计效果图

为了匹配全球视野的圈层品位，项目会所以主题化社交为倡导、国际高奢酒店为灵感，定制多维奢享的功能空间。在这里，优雅不止于当下或某个时段，而是永不过时的场景、值得细细品赏的精致。

示意图|图源网络

面对不同文明碰撞的上海，也意味着我们将迎来日益多元的审美视野。对于全球高净值圈层而言，如何达成品位的统一与超越，创造穿越时间周期的审美？成为天潼198亟须达成的作品共识。

作为全球室内设计的时代巨匠，项目通过季裕棠先生“引领生活方式”的设计原则，从“整盘思维”出发，建构对室内空间审美的引领和定制。在空间留白处，传递的不仅是国际高奢酒店低调奢华的质地，“艺术品化”的设计元素，更是形成了一种恒定而归真的风格。在极尽考究的选材与工艺下，定制一种超凡脱俗的品位，令它的收藏者因阅历而欣赏。

天潼198(公寓)展示样板间实景图

而在项目已公开的约320㎡公寓美学样板间内，基于独特的观念融合性，赋予丰富的视觉表达、多样性的收藏感及氛围感，通过极富艺术气息的构画，让户内空间成为一座生活美术馆，在层层递进间流露高阶的品位。

天潼198(公寓)展示样板间实景图

这是世界目光对上海的深情回眸，也是溯源外滩记忆、奔赴全球流域的作品创新。天潼198，在外滩江河汇，在大师的智慧下，世人心中应有的上海将从历史深处款款走来，建构“永恒的封面”：这一刻，上海如你所愿。

上海虹口「天潼里」售楼处电话：400-8118-224【售楼中心热线】营销中心热线4008118-224售楼处地址4008118224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。400/811/8224

1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到

作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。

从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

什么是“楼王”

“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

“楼王”的特点

位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。

价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

“楼王”不是特别的

排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。

第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距