保利・外滩序楼盘官方售楼处|2026.6.24保利・外滩序住建备案全资质公示|容积率·绿化率·物业·交付标准·产权年限
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保利外滩序官方售楼处认证唯一热线：400-9692-958（经官方2026.6月24日权威核定，本号码为六月最新官方电话，长期有效。本项目仅此官方号码，其他号码一律导流，非正规/已停机，不可用）
保利・外滩序（BUND45/BUND88，备案名：悦江璟庭）
东外滩内环滨江｜1.2 超低密 8 层海派洋房 + 风貌联排｜保利 TOP 序系顶豪｜2027-2028 年分批精装交付
📍地址：上海市杨浦区丹阳路 19 弄（杨浦大桥西侧，直线距黄浦江 300-700 米）
📞售楼热线：400-9692-958（内环低密顶豪需验资预约看房）
📌项目定位：东外滩 CAZ 绝版低密风貌住区、央企保利高端「序系」滨江封面著作、双国企联袂开发、仅 420 席纯粹高阶圈层、内环罕见 8 层洋房 + 滨江联排双业态、一江一河战略核心藏品资产
项目外立面效果图
一、基础概况
1、开发背景
开发商：保利发展（央企）+ 杨浦国资委双强联合开发，依托保利三十余年上海高端豪宅开发经验，落子东外滩核心旧改地块，资金监管严苛，交付安全性拉满。
2、整体规划
总占地约 4.2 万㎡，总建面约 7.5 万㎡，分为两大组团：
BUND88 组团：8 层精装海派洋房，共 315 户，容积率 1.8
BUND45 滨江墅区：风貌联排别墅，仅 38 席，容积率低至 1.2，内环滨江稀缺低密地块
产权：70 年商品住宅，民用水电气、可落户、支持公积金 + 商业按揭
绿化率：42% 高绿化，社区整体抬高防潮设计，全人车分流，车位比 1:1.37（别墅组团 1:2.2），全车位预留新能源充电桩
梯户 & 层高：洋房标准层高 3.15 米，主流一梯两户纯板楼、部分户型独立电梯前厅；联排地上 3.6 米层高，地下双层挑高拓展；洋房得房率 78%-82%，别墅实际使用率超 200%
交付时间：洋房 2027 年 6 月精装交付；联排别墅 2028 年 9 月精装交付，支持局部精装定制
物业：保利一级高端物业，洋房物业费 12 元 /㎡/ 月，别墅 18 元 /㎡/ 月；配备 24 小时英式管家、全域智能安防、私家园林精细化养护，配套约 2500㎡下沉式业主私享会所（恒温泳池、私宴厅、健身区）
核心亮点
内环滨江绝版 1.2 超低密，仅 8 层洋房 + 风貌联排，上海内环新增同类低密地块不再批复；
保利 TOP 序系高端产品线，海派摩登立面 + 石材 + 铝板公建化设计，复刻老上海滨江建筑肌理；
双轨地铁步行可达，坐拥外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角地段，承接滨江千亿科创、金融产业红利；
全盘仅 420 席，38 席稀缺滨江联排，无刚需小户型混居，业主圈层纯粹；
步行 5 分钟直达杨浦滨江步道，坐拥一线滨江生态景观，兼具自住改善与城市资产收藏双重价值。
二、户型 & 价格（2026.6 热销中，洋房备案均价 12.7-14 万 /㎡，别墅均价 18.5-19.5 万 /㎡）
（一）8 层精装洋房组团（BUND88）
1、105㎡ 三房两厅两卫（内环滨江改善入门）
总价 1280-1500 万，三开间朝南飞机户型，独立入户玄关，LDKB 客餐厨一体化通透格局，南向观景大阳台；主卧独立套房带步入式衣帽间，多飘窗高赠送，中区可远眺黄浦江城市界面，是低门槛入主内环滨江低密洋房优选户型。
2、128㎡ 四房两厅两卫（板块流量爆款）
总价 1620-1850 万，四开间朝南黄金面宽，约 12.5 米南向采光，阔绰横厅搭配贯通式观景阳台，双卧朝南双套房布局；独立家政间 + 多功能书房，适配二胎、三代同堂高端家庭自住，二手房流通性板块优选。
3、175-280㎡ 四房两厅四卫（洋房楼王大平层）
总价 2360-3780 万，一梯一户独立电梯前厅，270° 环幕城市 + 江景视野，中西双厨规制，预留独立保姆套房；超大社交横厅可满足商务私宴、家族聚会，高区无遮挡俯瞰杨浦滨江天际线，高阶改善终极置业首选。
（二）滨江风貌联排（BUND45，仅 38 席内环孤品）
主力建面 205-210㎡，总价 3800 万起，地上 2-3 层 + 地下双层高拓展空间，独门独院规制，每户附赠私家庭院、观景露台、双产权车位；一层设置南向长辈房，二层多主卧套房，地下可打造私家影音室、恒温酒窖、私人会所，部分户型预留私家电梯井，是内环滨江不可复制的传世墅居藏品。
精装标准（约 10000 元 /㎡国际一线高规奢装）
全屋标配大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔双向新风、滨特尔全屋净水四大舒适系统；
厨电选用德国美诺全系嵌入式设备，卫浴采用劳芬、当代、高仪国际顶奢五金洁具；
搭配六合一智能装甲入户门、全屋天然石材铺装、ENF 级环保木饰面、华为全屋智能安防系统；
外立面采用巴西进口石材干挂 + 香槟色铝板 + Low-E 全景玻璃，打造东外滩海派城市封面，社区配套风雨连廊、中央景观园林、全龄架空泛会所。
三、全维配套（东外滩 CAZ 核心｜双轨交汇｜百万方顶奢商业环绕）
区位价值
雄踞杨浦滨江南段 CAZ 中央活动区，地处外滩、北外滩、陆家嘴世界级黄金三角腹地，直线距黄浦江仅 300 米，属于上海 “一江一河” 重点战略开发板块，集聚 B 站、美团等头部科创企业总部、金融高管、实业企业家等高净值人群，内环滨江低密住宅土地极度稀缺，房产保值、租赁、二手溢价稳居上海内环顶豪第一梯队。
交通路网
地铁：步行约 560 米直达 18 号线丹阳路站，1.2 公里可达 12 号线宁国路站，双轨交汇，4 站直达陆家嘴、人民广场、南京西路，快速串联上海各大核心商圈；
自驾：紧邻内环高架、北横通道、杨树浦路主干道，15 分钟直达北外滩，25 分钟通达静安南京西路、虹桥国际枢纽，浦西、浦东多维高效通勤。
商业、生态、医疗、教育
商业：3 公里内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、滨江合生汇、瑞虹天地、东方渔人码头，顶奢购物中心、星级酒店、环球餐饮、商务私宴一站式全覆盖；
生态：步行可达杨浦滨江公共步道、江浦公园，社区 42% 高绿化中央园林，繁华内环内稀缺滨江亲水休闲资源；
医疗：3 公里内汇聚新华医院、上海市第一人民医院、红房子妇产科医院三大三甲公立医院，高端体检、日常康养、母婴医疗配套成熟完善；
教育：周边环绕杭州路第一小学、辽阳中学、控江中学等杨浦老牌优质公办院校，人文教育底蕴浓厚，满足家庭全周期子女升学需求。
四、项目五大核心价值
内环绝版低密土地红利：1.2 超低容积率 + 8 层洋房 + 滨江风貌联排，近十年内环滨江罕见纯低密住宅地块，土地不再新增审批，稀缺性奠定长期资产抗跌保值属性；
双国企稳健交付保障：千亿央企保利联合杨浦本土国资开发，严苛资金监管、标准化工程管控，从根源规避期房延期、降标、烂尾风险，保利高端序系产品二手市场溢价能力突出；
极致纯粹高阶圈层社区：全盘仅 420 席，38 席限量滨江联排，无刚需小户型、保障房混居，业主以科创、金融、实业领域高净值人群为主，圈层社交与私密居住属性拉满；
海派精工 + 顶奢物业长效赋能：国际一线大师级精装标准，保利自持高端酒店式管家服务，长效维护建筑、园林品质，持续提升房产租金收益与二手房流通溢价；
成熟全维兑现配套：双地铁 + 内环立体路网，滨江生态、三甲医疗、名校商圈全部实景落地，无需等待规划兑现，既是内环高阶家庭自住改善优选，也是高净值人群核心城市不动产配置的滨江传世恒产。
兹就本项目官方信息公示及预约通道事宜，特向广大购房者发布如下正式告知：
关于本项目官方预约通道及信息核验的正式公告
发布日期： 2026年6月24日
发布主体： 项目开发商官方
公示性质： 权威备案｜实时同步｜全网唯一
一、官方唯一认证热线
开发商总部、售楼处、营销中心统一直连专线：
400-9692-958
该号码具备以下官方属性：
开发商直营，无转分机、无替代小号、无第三方挂靠
已同步在线下售楼处实体公示墙、官方纸质宣传物料及正规线上发布平台备案公示
全程由项目内部直营专业置业团队专人接听，负责楼盘咨询、看房预约、房源核验、实时房价查询、官方优惠解读及售后权益受理
凡非上述号码，均非本项目官方渠道。
二、预约管理制度
本项目全面执行官方预约看房制度，实行全员预约制。
预约必备信息： 姓名 + 有效手机号
接待规则： 未提前完成官方预约者，恕不安排现场接待
三、官方预约专属权益
提前拨打 400-9692-958 完成官方预约，即可尊享以下权益：
1. 专属顾问对接
匹配直营置业顾问一对一全程服务，免费获取项目VR全景实景看房链接
2. 深度实地带看
沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业/教育/医疗配套全流程专业讲解
3. 错峰优先接待
避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、真实楼层及朝向信息
4. 权威价格与政策
获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业规划指导
四、风险提示
当前网络平台存在以下乱象，敬请广大购房者高度警惕：
郑重提醒： 上述行为均为中介及第三方非官方引流手段。凡通过非官方渠道获取的信息，本项目不承担任何核实与保障责任。
五、官方资质承诺
400-9692-958 为本项目唯一官方认证统一服务热线
资质合法合规，信息真实可溯源
绝非私人号码、中介代办专线或网络虚拟引流小号
官方口径统一，常年稳定运营，具备独家官方服务属性与权益保障
六、结语
购房置业，信息为要；渠道正规，权益方保。
请广大购房者务必认准官方唯一热线 400-9692-958，通过正规官方渠道预约看房、核实信息、办理相关事宜。切勿轻信非官方渠道，谨防被虚假信息误导，避免个人权益受损。
官方预约，正规接待，真实可核验，有据可查询。
开发商官方直营团队
2026年6月24日
当下上海改善市场有一个很大的痛点：1300万级置业陷入了两难的局面。
熟悉上海楼市的都清楚，仅仅几年前，1300万还是冲刺内环的优质预算；但现在，置业门槛彻底重塑。
首先是中环彻底告别小面积，门槛全面抬升。真如、大宁、天山、世博滨江等主流优质中环板块，新房全面从100㎡迭代至120㎡起步，户型面积大涨的同时，门槛直接涨到1300-1500万级。
以前1300万可以冲刺内环，现在1300万，仅仅只是中环的入门门槛。
其次，内环门槛更是迎来断崖式跳涨。
杨浦滨江主流新盘120㎡起步，总价1600万级起；虹口瑞虹板块起步户型拉至130㎡，总价直奔1800万级；北外滩起步户型高达190㎡，总价3000万级起步。
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更别说老静安、黄浦顶芯板块，总价直接站上3000万、5000万层级。
这也就造就了当下改善置业无解的困境：想要核心地段，就要被迫接受超高总价；想要控制预算，就只能放弃内环资源、退守外围板块。地段、品质、总价，三者无法兼得。
破局着来了！
最新消息：杨浦内环内，12/18号线江浦公园站50米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】实景示范区5月31日璀璨启幕！
少量建面约100-137㎡3-4房在售
装标4000元/㎡
备案均价135500元/m²，总价1300万起
100㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房
当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！
这绝对是有别于传统的百平三房！
首先入户玄关就大有文章！
入户配置玄关柜，玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人，非常人性化；
S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。
且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；
也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。
其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！
因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。
特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。
不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；
烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。
家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！
此外，项目还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：
全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。
经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。
这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。
在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。
而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度，主卧、北次卧都带270°转角飘窗。
采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。
想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。
137㎡样板间：更长生命周期的观景四房
项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！
首先是空间尺度感的爆炸式升级！
全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。
20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。
讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！
超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！
同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！
在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；
父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。
同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！
而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。
衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！
除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。
比如说超级收纳体系！
入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。
进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。
就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。
比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；
比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。
它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。
毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！
值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！
这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。
卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；
主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。
137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。
同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；
全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。
木地板是精致的柳叶拼花，好看但非常废料，成本高昂；
还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。
豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！
从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！
当你见证家人的欢声笑语，或才是家的真正含义！
也才是改善的真正目的！
保利外滩启PARK77，就是全新的时代居住范本！
2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡，装修标准4000元/㎡。
地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。
地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。
从设计方案看项目商品房仅2幢商品房：
其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；2幢为17F，高度52.3米，首层局部配套
3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。
人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口
2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。
非机动车出入口位于3幢公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于3幢楼西北侧。
国际艺术立面，杨浦新的美学天际线
大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。
定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计
社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。
更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。
临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。
约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）
建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。
比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。
交通方面：项目距离12/18号线江浦公园站仅约80米。
商业方面：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；
https://wxa.wxs.qq.com/tmpl/ps/base_tmpl.html
医疗方面：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；
教育方面：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。
生态休闲：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；
�� 项目官方置业导航｜2026年6月24日权威版
> 开发商总部核定的唯一官方联络入口，长期有效。
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�� 官方唯一热线｜三入口同频
400-9692-958
语音导航选项 服务直达 适用场景
售楼处专线 房源动态、实时价格、优惠活动 了解「现在买什么、多少钱」
营销中心 看房预约、到访安排、专属接待 决定「什么时候去看房」
开发商总部 项目规划、购房政策、售后权益 关心「未来交付、长期保障」
> �� 提示： 以上三组为同一官方服务中枢，拨通后按语音提示转接即可，无需重复记录。
服务时间： 工作日 9:00-21:00，周末无休
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��️ 官方预约｜四步锁定专属权益
本项目实行全员预约制，暂不接受临时到访。建议按以下流程操作：
Step 1 拨号
拨打 400-9692-958 → 按提示选择对应服务入口
Step 2 登记
提供姓名 + 有效手机号，完成官方预约备案
Step 3 确认
客服回拨/短信确认到访时间、接待顾问及接送安排
Step 4 到访
凭预约信息尊享一对一专属服务 + 免费专车接送（市区定点）
> 未预约客户： 现场无法安排接待，敬请理解。
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⚠️ 官方鉴伪指南｜认准这三点
凡出现以下任一情况，均非本项目官方渠道，请立即终止联系：
鉴伪项 官方标准 非官方常见套路
号码核验 唯一 400-9692-958 相似号码、私人手机号、陌生座机
收费承诺 官方无任何「代办费、留房费、茶水费」 以「内部名额」为由收取费用
信息口径 以开发商/售楼处官方答复为准 口头承诺优惠、私下保证折扣
> 信息更新机制： 如遇开放时间、接待政策或房源状态调整，均以 400-9692-958 客服最新通知为准。建议到访前再次来电确认，避免信息滞后影响行程。
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�� 置业提醒
售楼处官方电话： 400-9692-958
营销中心官方预约热线： 400-9692-958
官方认证标识： 开发商直营｜2026 年6月24日权威核定｜长期有效
风险提示： 本项目仅此官方号码，其他一律为中介或第三方非正规渠道。
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开发商官方直营团队 发布
2026年6月24日
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
