品质人居首发2026.6.16中建·玖上琅宸营销中心,全维度配套解读

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【中建・玖上琅宸（琅宸府）】｜2026 年上海静安大宁板块深度全解析

【最新时间】：2026 年 06 月 16 日

【项目定位】：内中环大宁灵石公园头排，央企中建玖系纯改善精装大平层豪宅

【核心标签】：68 万方城市公园第一排、央企中建开发、3.5 米层高、3000㎡下沉艺术会所、全盘 128-280㎡纯改善户型

【数据口径】：静安房管局备案 + 网签成交 + 实地示范区勘测，无营销注水

项目大门实景

项目区位鸟瞰

一、项目基础档案

推广案名：中建・玖上琅宸

备案名：琅宸府（别名：中建玖合园邸）

地址：上海市静安区广中西路 199 弄（大宁灵石公园正北首排）

产权：2023 年出让 70 年住宅用地，剩余约 67 年

开发商：上海玖知置业（中建二局全资平台，央企中建玖合发展集团）

物业：中建玖玥物业（一级资质），6.8 元 /㎡/ 月

预售证：静安房管 (2025) 预字 0000442 号、(2026) 预字 0000141 号

交付：精装交付，2027 年 12 月 31 日整体交付，实景示范区、样板间已开放

总占地：31603㎡

总建面：93228㎡

容积率：2.95

绿地率：35%

楼栋：9 栋 12-24 层板式高层，围合错列式排布

总户数：446 户，无保障房、无 90㎡以下刚需小户型

车位：配比 1:1.5，全地下人车分流，预留新能源充电桩

社区配套：3000㎡下沉式艺术会所（恒温泳池、私宴厅、健身房、茶室、儿童艺术中心）、6-10 米全龄架空层、99 米城市仪式门庭、中央山水主题园林、名贵罗汉松景观阵列

二、地段与配套

板块：静安区大宁内中环核心，大宁中央公园 CBD，市北高新产业区旁

地铁：步行 700 米 1 号线上海马戏城站；1 公里规划 20 号线万荣路站，双轨交覆盖

自驾：出门即广中西路，快速衔接南北高架、中环高架；10 分钟直达南京西路、静安寺，15 分钟通达人民广场、陆家嘴

教育：新房无学区绑定；3 公里覆盖大宁国际幼儿园、大宁路小学、风华中学、久隆模范中学等静安公办资源

商业：直线 800 米久光中心、大宁国际、大宁音乐广场、静安大融城，约 50 万方连片成熟商圈，日常高端消费全覆盖

医疗：直线 1.2 公里同济大学附属第十人民医院（三甲），3 公里内同济口腔医院、静安区中心医院

生态：南向零距离 68 万方大宁灵石公园（浦西主城最大城市绿肺），高楼层无遮挡公园全景视野，内部 35% 高绿化园林内外双景

三、社区与产品

建筑风格：现代新海派公建化外立面，天青色进口陶板 + 双层 Low-E 中空隔音玻璃 + 花岗岩基座，低反光静谧立面

楼间距：围合错列布局，平均楼间距 40-65 米，中央楼王组团直面公园无遮挡

景观：山水对称式中轴园林，镜面水景、景观步道、全冠乔木分层造景，复刻吴湖帆山水美学设计

主力户型

128㎡ 3 室 2 厅 2 卫

128㎡边套户型图

128㎡中套户型图

朝向：三开间朝南，南北通透

层高：3.5m

得房率：79%-81%

亮点：独立电梯前厅、LDKB 一体化横厅、双南向卧室、全景观景阳台可看公园、U 型中厨

硬伤：单卫设计，无独立家政间，低楼层公园视野被树木遮挡

总价：1436-1543 万元

162㎡ 4 室 2 厅 2 卫

162㎡户型图

朝向：四开间全南向，四面采光

层高：3.5m

得房率：81%

亮点：14.2 米南向总面宽、双套房布局、中西双厨、独立玄关、双观景阳台

硬伤：公卫干湿分离尺度偏小，无独立储物间

总价：1900-2200 万元

210㎡ 4 室 3 厅 3 卫

210㎡户型图

朝向：五开间朝南，东边套 270° 环幕公园景观

层高：3.5m

得房率：82%

亮点：7.8 米全景横厅、双主卧套房、独立保姆房、中西岛台分离、270° 转角观景阳台，全盘流通主力户型

硬伤：西边套午后西晒明显

总价：2911-3300 万元

280㎡ 4 室 4 厅 4 卫（楼王）

朝向：整层四面采光，南向直面大宁公园全景

层高：3.5m

得房率：83%

亮点：四套房全独立卫浴、双步入式衣帽间、独立私宴厅、270° 超大观景露台、主卧配套桑拿区与独立书房，一梯一户私梯入户

硬伤：总价门槛极高，二手接盘客群少，资金占用周期长

总价：4500-5000 万元

精装标准（约 6000 元 /㎡装标）

厨电：全套老板 / 方太嵌入式烟灶、蒸烤箱、洗碗机、嵌入式冰箱

卫浴：高仪恒温龙头花洒、杜拉维特陶瓷洁具、主卧配套独立浴缸

其他：大金中央空调、威能地暖、百朗全屋新风；全屋华为智能控制系统；入户钢木装甲门；全屋实木复合地板、局部天然石材墙面；全屋定制收纳柜体；旭格隔音系统窗

四、价格与去化

备案均价：14.68 万 /㎡

实际成交价：14.2-15.2 万 /㎡；公园头排、东边套中高区房源溢价 5%-9%

同板块二手房：大宁次新改善住宅 10-13 万 /㎡，公园一线景观次新 13.5-16 万 /㎡

首付：首套 35% 起，128㎡入门户型首付约 503 万起

去化率：一期 2025 年底开盘售罄；二期 2026 年 5 月加推整体去化 78%，剩余约 98 套房源

在售户型：128㎡、162㎡、210㎡常规改善平层，少量 280㎡楼王房源

五、优缺点与风险

优势

生态资源稀缺：大宁灵石公园正北第一排，内中环主城少见大面积公园头排住宅，景观、空气质量具备长期保值优势

央企开发交付稳健：中建二局全资开发，资金实力充足，实景示范区提前落地，大幅降低期房减配、延期风险

纯粹改善圈层：全盘 446 户仅 128㎡起步大平层，无刚需小户型、保障房混杂，居住人群统一为中产及高净值改善家庭

产品尺度突出：全盘统一 3.5 米层高，搭配 3000㎡下沉会所、全龄架空层，社区配套对标内环顶豪标准

配套成熟度高：1 公里内集齐大型商圈、三甲医院，双轨交 + 双高架立体路网，自住生活便利性拉满

短板

距离地铁步行 700 米，无法做到地铁上盖，依赖短途步行或自驾通勤

交付周期较长，2027 年底才整体交房，持有周期内无租金收益，资金占用 2 年以上

西侧、北侧临近城市主干道，低楼层房源存在轻微路面噪音

板块定位为中环改善，地段能级弱于黄浦、徐汇内环核心，长期涨幅上限低于内环滨江顶豪

280㎡楼王户型总价门槛过高，二手流通速度远低于 128-210㎡主流户型

风险

交付延期风险★★：央企资金充裕，实景示范区已落地，工程进度可控，延期概率低

学区划分变动风险★★★★：静安区学区每年微调，新房无固定对口承诺

中环改善行情分化风险★★★：楼市下行周期，中环楼盘保值、流通性弱于内环核心资产

高架噪音影响风险★★：临广中西路、共和新路楼栋低层噪音干扰明显

六、置业建议

适合人群：预算 1400 万 - 5000 万、工作在静安 / 市北高新 / 南京西路、偏爱公园生态居住环境、追求央企交付安全的中产、企业高管改善家庭；看重自住舒适度、兼顾长期资产保值的自住型买家

综合评级：地段★★★★ 产品★★★★☆ 性价比★★★★

优先选：210㎡东边套 15-22 层（兼顾公园全景采光、流通性与自住尺度）；预算有限优选 162㎡中高楼层中间套

避开：10 层以下临主干道房源（噪音、视野遮挡）、280㎡楼王（流通性差、总价过高）、西侧西边套户型（西晒严重）

当上海高端改善市场的热度，持续聚焦静安大宁，有一个名字始终绕不开——中建·玖上琅宸。它用一连串硬核数据，反复印证着“真红盘，不怕比”的定律：自2026开年起霸榜1-5月浦西内中环、静安区三冠王，以世界公园地标大宅的底色，不断刷新上海豪宅价值标尺。

热销绝不是偶然，而是产品力与稀缺性共同投下的赞成票。如今，项目190㎡市中心稀缺产品迎来收官季，总高12层业态，正在上演上海高端市场罕见的“绝版倒计时”！

PART.01

市中心稀缺产品

疏阔生活的最后“入场券”

在上海，不拥挤的疏阔生活从来都是奢侈的代名词。而静安大宁，更是一寸土地一寸金。

中建·玖上琅宸190㎡户型所在楼栋，总高仅12层，是上海中心城区屈指可数的舒适品质。放眼全市，此类产品已是凤毛麟角，不仅占据静安大宁繁华市心，更拥揽约68万方大宁公园风景，兼具居住舒适度与无界视野，将都会万象与城市绿肺一并纳入日常。

更难得的是，栋楼俯瞰社区中心水院，东侧紧邻规划绿地——推窗见水，出门入林，繁华与静谧在窗前握手言和。目前少量剩余房源即将告罄，每一套都无比珍贵。

PART.02

热销190㎡传世大宅

把老上海的风雅尽藏家宅

豪宅的底气，从来不只在地段，更在户型里的每一处“较真”。

190㎡四房两厅三卫，双套房设计，约 16.1米四开间朝南，全明通透，生活动线流畅。层高约 3.3米，尺度感在上海高端住宅市场也位居前列。软装由全球知名设计团队CCD操刀，以“名仕剧场”为主题，将老上海的优雅与当代生活功能完美融合，为望族打造世代居住的品质生活与文化传承。

·奢华海派电梯厅：荣宅灵感下的“老钱门面”

类一梯一户设计，一出电梯便是私人前厅。电梯门头采用石库门元素，条石做框，叠级增加细节层次，彰显气派；电梯按键处弧度设计来自旗袍领口的弧度，细节优雅；电梯厅弧形吊顶，地面大理石拼花，搭配软装艺术玻璃屏风，艺术挂画，彰显海派艺术老钱腔调；人性化设置「宠物按钮」，减少携带宠物电梯出行不便的困扰。无处不在的魔鬼细节，无声中彰显主人的高端品位。

·铸铝装甲子母门：一扇门，就是一件传世艺术品

回家的仪式感，从一扇门开始。入户门采用铸铝装甲子母门，宽约1.3米、高约2.6米，门把手内嵌奢石。门牌号由工艺美术大师汪明定制，景德镇非遗瓷板画，每一扇门都是孤品，每一个门牌号都是家族符号。

·人性化入户玄关：藏起来的收纳，露出来的艺术

美貌与实用，从来不是单选题。入户玄关设计半弧形天然大理石背景墙，扇形拼花地面复刻老洋房图案。搭配独立储藏室，设有玄关柜，分区收纳更加合理，短鞋、中长靴、包包区、收纳盒、次净衣区等分区收纳，物归原位干净整洁；收纳配件配置了鞋柜小精灵（除臭机），挂衣杆、穿衣镜、拖鞋架、雨伞架等，人性化细节拉满。

·U型洄游厨房：米其林级的“烟火气”

标准大 U型厨房， 洄游设计带有岛台， 暗藏艺术玻璃导轨移门， 日常中西餐自由切换。有小朋友的，偶尔一起做个简餐，享受亲子厨艺乐趣。配备德国进口米勒同等品牌六件套、2个利勃海尔或同档单开冰箱、贝克巴斯垃圾粉碎机、3M净水系统等……在这里，做饭不是家务，是一场关于味觉的创作。

·荣宅美学餐客厅：约5.6米面宽，把风景框成油画

约 5.6米餐客厅一体直通，全景落地窗光照充足。客厅吊顶线条复刻荣宅Art-Deco浮雕艺术装饰，搭配宝格丽翡翠大理石背景墙，高级尼斯木饰墙面，把客厅打造成主人家的时尚秀场。

·墅级主卧套房：以空间，致敬精神的自由

约25㎡墅级主卧套房，不只是休憩空间，更是专属的悦己之境。270°全景飘窗，将四季与天光一并收入眼底。窗外的风景，是每日私享的IMAX巨幕。飘窗可随心定义为梳妆台、茶歇区或独处角落，一本书、一盏茶、一段旋律，就是最高级的松弛感。

主卫同样配备270°全景飘窗，暖色石材拼花地面，明亮雅致。双台盆设计从容应对双人晨间节奏；超大镜面柜内嵌美妆冰箱、集成插座与天气预报模块，让瓶瓶罐罐各归其位。镜柜门板内侧收纳五金，设有防雾镜与镜前灯细腻补光。每一个细节，都在回应女主人对精致生活的全部想象。

PART.03

上海“中央公园城市”唯一答案

大宁正迎来史诗级开篇

规划的力量，无疑是点石成金。当公园不再只是公园，而是城市战略的核心引擎——大宁的价值，才刚刚被市场读懂。

今年，静安“十五五”规划锚定“两轴一带三片区”发展格局，大宁以“三生融合”创新区的核心使命跃升为城市战略极核。作为静安“全域中央公园式CBD”的战略承载区，约68万方大宁公园升级改造已启动国际方案征集，全面实施围墙通透化、绿道贯通、功能植入工程。

超级连廊、双文化地标、全民活力中心等一系列高密度城建动作加速落地，本质是上海立足2035全球城市规划，在主城核心区深度推进一场“中央公园城市”的上海实践，为世界级城市中心建设提供全新范本。

展望未来，当生态绿意浸润城市肌理，当科创脉动与生活美学于此交汇，大宁便不再是单一的城市板块，而将成为中国式现代化城市建设的生动注脚，以一座会呼吸的“中央公园城市”为世界贡献独具魅力的上海样本。而中建·玖上琅宸190㎡市中心稀缺产品，正是这片蓝图里为数不多的舒居“入场券”。绝版地段的绝版产品，错过不再。

结语：

中建·玖上琅宸居高不下的热度，是多重实力下的必然，其背后是中国建筑“好房子”战略的深度践行，是172项国匠标准的全维落地。而190㎡热销户型，更是这份匠心的集大成者。它占据静安大宁不可再生的公园席位，坐拥约68万方浦西中心城区最大的城市绿肺，以市中心稀缺12层业态，承载着塔尖圈层对终极改善的全部想象。

但这样的机会，正在以肉眼可见的速度递减。

规划蓝图再宏伟，产品力再硬核，也敌不过收官二字的重量。190㎡户型仅剩少量珍席，每一套都是不可复制的绝版藏品。当静安“十五五”东风已起，当大宁“中央公园城市”的画卷正徐徐展开，错过此刻，便只能以旁观者的身份，仰望这片土地的未来。

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