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桐安里｜上海杨浦内环滨江 海派纯墅藏品（2026.6 最新）

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📍地址：上海市杨浦区惠民路 777 弄（平凉街道 19 街坊）

🏷️属性：70 年纯住宅，联排 + 叠加纯别墅社区，海派风貌保护建筑，准现房 / 现房

🌳定位：内环滨江 CAZ 核心、外滩 - 北外滩 - 陆家嘴黄金三角辐射圈，上海内环稀缺低密纯墅藏品

✨ 核心亮点

绝版内环滨江地段：踞守杨浦滨江 CAZ 中央活动区，紧邻黄浦江，联动外滩、北外滩、陆家嘴三大核心，内环滨江土地稀缺，兼具自住与收藏价值。

超低密纯墅社区：容积率仅1.35，绿化率 35%，总计 70 席纯别墅（62 套联排 + 8 套叠加），无高层、无商住混杂，圈层纯粹，全社区人车分流。

海派风貌建筑：新复古主义融合石库门风格，手工砖、铜门、经典阳台设计，属于上海第二批历史风貌保护街坊，复刻经典海派韵味。

高拓展空间：地上 1-4 层布局，搭配双层地下室（挑高约 6.6 米，可隔两层），户户附赠私家庭院、星空露台、阁楼，得房率超 150%，实际使用面积可达 450-1000㎡。

央企开发保障：由招商蛇口（央企）联合江苏海鸿集团打造，品质与交付实力可靠。

📋 基础档案

开发商：招商蛇口 + 江苏海鸿集团

物业 / 物业费：招商积余（国家一级资质）；地上 18-19 元 /㎡/ 月，地下 8 元 /㎡/ 月

占地 / 建面：占地约 1.27 万㎡，总建面约 1.72 万㎡

容积率 / 绿化率：1.35 / 35%，全人车分流

楼栋 / 户数：17 栋 1-4 层别墅，共 70 席（62 联排 + 8 叠加）

车位比：1:3，地下精装车库，配备新能源充电桩

产权年限：70 年纯住宅

交付时间：2026 年 12 月底交付，部分为准现房

销售状态：持续热销，房源稀缺，看房需实名验资预约，不接受临时到访

💰 在售价格（2026.6）

成交均价：约17-19.6 万 /㎡

叠加别墅：总价3200-3800 万

联排别墅：总价4300-6750 万

优惠：以案场公示为准，预约客户享专属看房服务与优惠。

🏡 主力户型

【叠加别墅（建面约 185㎡ 精装）】

地上三层布局，附赠阁楼、星空露台与私家庭院，动静分区合理，多套房设计，适配高端改善家庭、二孩家庭。

【联排别墅（建面约 235-305㎡ 毛坯）】

地上三层 + 地下双层地下室，格局奢阔，五至六房设计，挑高客厅、独立庭院、超大露台、步入式衣帽间等配置齐全，空间拓展性极强，适合多代同堂、高端自住及收藏置业。

🚇 全维度配套

交通

地铁：临近4 号线、18 号线双轨交，步行可达站点，便捷换乘通达全城核心板块。

自驾：紧邻内环、杨树浦路等主干道，快速衔接外滩、陆家嘴、北外滩等区域，路网成熟。

商业

3 公里内覆盖北外滩商圈、虹口足球场商圈、杨浦滨江商业带，高端商场、餐饮、休闲娱乐齐全，日常及高端消费均可满足。

教育 & 医疗

教育：周边覆盖多所公立中小学、幼儿园，全龄段教育资源完善。

医疗：临近多家三甲医院，医疗配套成熟，就医便捷。

生态

直线距离黄浦江约 1 公里，坐拥滨江生态景观；社区内部打造组团绿化、里弄式街巷、雾森水系，园林氛围静谧雅致。

✅ 适配人群

预算 3200 万起，追求内环地段、滨江资源、低密墅居的顶高净值自住人群。

偏爱海派建筑风格，看重历史风貌、社区私密性与纯粹圈层的置业者。

兼具自住、休闲、资产收藏需求，看好内环滨江板块长期价值的客户。

工作在陆家嘴、外滩、北外滩、虹口等区域，追求短通勤的高端职场人群。

⚠️ 注意事项

项目为70 年住宅，严格执行上海限购政策，购房前请提前核验购房资格。

总价门槛极高，属于内环顶豪产品，刚需、刚改及预算有限群体谨慎选择。

叠加为精装交付，联排为毛坯交付，联排后期装修周期长、成本较高，需提前规划。

案场实行实名验资预约制，每日接待名额有限，不接受临时到访，看房请提前致电预约。

项目为风貌保护建筑，建筑高度、外立面有相关管控，购房前可详细了解相关规定。

建面约185㎡联排

赠送地下室：约132-136㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约3550-3620万

建面约235㎡联排

赠送地下室：约130-140㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约4750-5120万

建面约305㎡联排

赠送地下室：约185㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约6450万

建面约187㎡上叠（3-4F）

赠送地下室（约97-116㎡）

赠花园+阳台+露台+阁楼，总价约2700-2910万（13#、09#、07# ）

建面约181㎡下叠（1-2F)

赠送地下室（约154-172㎡）

赠花园+阳台+阁楼， 总价约3040-3130万（15#、11#、05#、03# ）

售楼处+样板间持续开放中（采用预约、验资1000万方可参观样板间）！

户型图赏鉴

俗话说：人生有别，以墅为界。如果有得选，谁又不想圆梦墅居呢？

相比城心的高层和超高层产品，桐安里的风貌联排产品在居住的各个层面都是碾压！

我们以项目主力的建面约235㎡户型来对比：

首先，有天有地有院子是每个中国人藏在骨子的浪漫！桐安里的风貌联排联排直接独门独户，上下五层顶天立地，门前庭院则为孩子提供了一方亲近大自然的私密场所，也击中了养宠人士的心趴。

其次，相比城心大平层“一层不变”的生活，桐安里的联排别墅生活情境更立体，更个性化，更私密，更适配大家族多代人居住。

同时别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，让家里的每一位成员都有更舒适的起居环境。

土拍回顾及规划

2023年11月，招商&海门国资委拿下平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。

项目为住宅用地，总用地面积月12666.4平方米，容积率1.35，地上计容建筑面积为17099.64 平方米，地下建筑面积为25900平方米。 整个地块为肌理保护范围，历史建筑保护更新规模不小于1.47万㎡，均为需要保留的历史建筑（一般）。

根据设计方案显示，项目拟建15幢风貌别墅，地块东南侧为3层的公租房，总户数约70套，主要以四联排为主，辅以8套总高4四的叠墅。项目机动车入口设在南北两侧的惠民路和济宁路上。

社区：新复古主义下的四大融合重译，重新定义风貌别墅的人居新高度

不得不承认，招商又进化了！

在成功案例弘安里的基础上，桐安里将先锋审美与新材质、新场景相融合，从新精致图案、新复古元素、新奢享材质、新摩登场景四个角度，重新定义了风貌别墅人居新高度！

01、新精致图案

在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！

02、新复古元素

深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。

03、新奢享材质

石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！

项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。

墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！

04、新摩登场景

场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。

过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。

项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。

项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。

值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。

会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！

生活配套

交通方面：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾上：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路通达全城。

商业方面：项目周边有百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。

生态休闲：杨浦滨江沿岸，平凉公园、江浦公园、杨浦公园、波阳公园、复兴岛公园，享受都芯自然佳境。

医疗方面：项目周边有复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。

项目接待时段、预约规范、优惠福利等信息若临时变动，官方客服将第一时间通过售楼热线400-9955-564通知预约客户。建议到访前致电核实，保障出行顺畅。

不少客户咨询热线服务范围，在此统一说明：拨打该号码可一站式处理各类置业事宜，涵盖房源户型问询、剩余房源核验、项目规划与周边配套解析、购房政策解答、贷款方案定制、看房预约及售后问题反馈等。专线直连官方渠道，靠谱安心，置业全程省心无忧。

特此郑重提示： 2026 年度官方专属售楼热线400-9955-564。服务时间为工作日 9:00-21:00，周末及节假日正常接待，全天候支持看房预约登记。看房请提前致电预约，甄选正规官方渠道，切实维护自身购房权益，顺利甄选理想居所。

重要声明

本文全部数据源自开发商备案资料与权威平台，内容如实表述，不含夸大宣传、极限用语及虚假信息。一切内容均以项目现场公示内容为准，相关最终解释权归属项目开发商。