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4009665004

虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

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全新户型图如下：

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样板间实景：

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天潼198(公寓)展示样板间实景图

更多细节：

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天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

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项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

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天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

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让我们来看看部分户型图，先是小高层：

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然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

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来看看叠加别墅的剖面图。

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叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

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*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

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天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

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项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

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右下地块即为项目位置

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项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

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作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

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世界级规划区域

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要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

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白玉兰广场

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国际金融航运新中心

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苏宁宝丽嘉

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提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

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示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

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距离外白渡桥约260米

虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

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️ 开发商简介：新湖集团与“城市更新”的匠心

首先看“大腿”够不够粗。新湖集团（New Lake Group）是一家总部位于浙江的知名民营资本，近年来在房地产领域的策略非常清晰且犀利：只做城市核心区的稀缺低密资产。

不同于传统的“高周转”开发商，新湖更像是一位“收藏家”。从杭州的“新湖武林国际”到上海的“外滩源壹号”，新湖擅长通过**城市更新（Urban Renewal）**的方式，对历史风貌地块进行精细化雕琢。在天潼里198这个项目上，新湖没有选择大拆大建，而是选择了与历史对话，这种 “修旧如旧，新旧共生” 的开发理念，奠定了该项目作为“传世资产”的基因。

项目核心优势：外滩源200米的“孤品”属性

天潼里198最大的卖点，也是其不可复制的核心竞争力，在于它的地段与定位。

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真正的“外滩源”生活： 项目距离外白渡桥仅约200-300米，位于外滩历史文化风貌区的核心辐射区。在这里，你可以步行8分钟到达苏州河滨水步道，15分钟漫步至外滩万国建筑群。这种“离尘不离城”的尺度感，是陆家嘴或前滩的新房无法比拟的。

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北外滩的政策红利： 项目地处虹口北外滩“一心两翼”的核心翼。随着北外滩4平方公里土地的高强度开发（规划有约840万方的立体城），这里将成为集航运、金融、科技于一体的全球中央活动区。天潼里198坐享这一规划红利，且由于周边土地开发已接近饱和，新房供应极度稀缺。

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石库门文化的现代表达： 这是一个 “可居住的博物馆” 。项目保留了石库门的肌理（如青砖黛瓦、红砖腰线），但注入了现代的玻璃幕墙和金属材质。这种“新旧碰撞”的美学，使其成为区域内极具辨识度的文化IP。

户型与园区设计：里弄情怀与现代奢居的融合

在产品设计上，天潼里198由知名设计团队GOA大象设计操刀，室内硬装及软装则由国际顶级大师**季裕棠（Tony Chi）**执笔，设计格调极高。

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园区规划（低密与仪式感）：

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低密度： 在寸土寸金的内环内，该项目容积率仅为1.0，规划了28栋2-3层的石库门联排、多层洋房及合院。这种低密度形态在上海核心区几乎绝版。

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园林体系： 打造了“里弄庭院”体系，融合了传统园林的“一步一景”与现代水景设计，绿化率超过35%，营造出闹中取静的居住氛围。

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户型设计（全系大平层与别墅）：

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产品丰富度： 涵盖了建面约110-641㎡的多种业态，包括风貌高层、叠加别墅和核心的合院别墅（建面约502-907㎡，地上地下总面积可达800-1200㎡）。

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空间亮点：

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大面宽： 许多户型拥有惊人的南向面宽（如408㎡户型面宽达26.8米），四开间朝南，LDK一体化设计，采光极佳。

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高得房率： 得房率高达85%-89%，这在豪宅市场中是非常罕见的数字，意味着你花的钱更多地转化为了实际使用空间。

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功能奢配： 合院产品拥有独门独院设计，地下空间挑高约5.8米，可改造为私人酒窖或影院；大平层则标配了中西双厨、双主卧套房等顶豪配置。

物业服务：绿城+新湖的“双保险”

物业是豪宅价值的“守护神”。天潼里198引入了新湖绿城物业，这是业内公认的“豪宅服务专家”。

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服务标准： 提供24小时一对一专属管家服务，结合了绿城在高端物业服务上的成熟经验与新湖对该项目特殊性的定制化要求。

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智慧安防： 社区内配备了智能停车引导、反向寻车系统以及全屋智能语音控制，既保留了海派生活的温情，又融入了现代科技的便捷与安全。

️ 商业与交通配套：立体交通与顶级商圈

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交通配套（三轨交汇，四通八达）：

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地铁： 紧邻地铁10号线、12号线天潼路站，同时距离2号线南京东路站也在步行或短途骑行范围内。这三条线路构成了上海最核心的轨道交通网，可直达陆家嘴、人民广场、静安寺等核心CBD。

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自驾： 周边环绕着外滩隧道、北横通道、内环高架。通过外滩隧道，5分钟可抵外滩核心区，10分钟直达陆家嘴；经延安高架，25分钟可抵达虹桥枢纽，实现了“1小时商务圈”。

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商业与生活配套（世界级资源）：

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自带商业： 社区内规划了约1200㎡的“天潼里坊”商业街，引入了老字号茶馆、高端日料等业态，满足下楼即享的精致生活。

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顶级商圈环绕： 步行可达外滩源（高端餐饮与艺术）、白玉兰广场（高端购物中心）以及南京东路商圈。此外，周边还云集了宝格丽酒店、半岛酒店、宝丽嘉酒店等顶级奢华酒店，生活氛围极其浓郁。

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教育与医疗： 3公里范围内汇聚了丰富的顶级医疗资源（如仁济医院西院、第一人民医院）和全龄段教育资源（如虹口区第四中心小学、继光高级中学等），为家庭生活提供了坚实保障。

核心数据速览

维度

详细指标

项目名称

外滩·天潼里198（新湖天潼里）

开发商

新湖集团（城市更新专家）

主力户型

130-641㎡大平层 / 247-330㎡叠墅 / 502-907㎡合院

装修标准

国际一线品牌精装，全屋智能系统

物业

新湖绿城物业（五星级标准）

交通

地铁10/12号线（天潼路站）、2号线（南京东路站）

参考均价

约199,000元/㎡（具体视房源而定）

总结

虹口外滩·天潼里198 是一个 “六边形战士” 般的存在。

它既拥有外滩源200米的无敌地段，又具备石库门里弄的文化底蕴，同时在户型设计上做到了高得房率与大尺度的平衡。对于追求资产安全性、文化认同感以及极致生活品质的高净值人群来说，这不仅仅是一套房子，更是一张进入上海顶级社交圈层的入场券，是一件值得家族传承的“城市孤品”。虹口外滩•天潼里198售楼处电话☎400_966_5004（开发商统一电话）✔✔✔

虹口外滩•天潼里198房价-价格☎400_966_5004（售楼处认证）

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

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一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

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3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

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（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

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（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。