豫外滩【楼盘评测】豫外滩2025年-上海黄浦区-风貌别墅必看品质楼盘!-楼盘百科详情→24小时热线电话
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黄浦区住宅市场的活跃也印证了豪宅市场的活跃，翠湖天地六期、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里、海玥黄浦源、绿城外滩兰庭、露香园、相继走入大众视野。
新房和二手房的价格保持高位并持续冲顶，黄浦区迎来一个又一个的TOP级豪诞生。
示意图 仅供参考
当你觉得手握4000万已经撬不动黄浦区的时候，黄浦还在一路高歌，从5000万、到1个亿、现在或可超2亿、未来将直接超过3亿！
示意图 仅供参考
01 460年历史沉淀
江南园林艺术的璀璨明珠
豫园，楼阁参差，山石峥嵘，树木苍翠。
以清幽秀丽，玲珑剔透见长，小中见大，尤有韵味。
豫园原是明代的一座私人园林，始建于嘉靖、万历年间，距今已有四百余年历史，是上海唯一现存百万方的历史文化风貌保护区。
示意图 仅供参考
占地面积约20000㎡，是上海五大古典名园之一，以其精致的设计和丰富的园林建筑著称。
豫园历史文化地位是上海发展史中不可缺失的一部分，其规划地位更是不容小觑。
2025规划中，【豫园-老城厢周边功能组团】定位以豫园为核心，向东往南外滩拓展，向西与新天地对接，东西联动，以打造上海最具民俗特色的文化旅游区为目标，未来将成为城区中东部发展核心。
示意图 仅供参考
作为城区中东部发展核心，整个板块都是几乎以历史文化风貌区组成的。
示意图 仅供参考
所以，笔者个人也始终认为：只有黄浦区的风貌才叫风貌，其他区域的终究差点意思。
现在「豫外滩」项目，几乎将整个豫园围合起来，构成大豫园千亿文化片区，集民俗、原创、经典、商务等多点位共同发展。
示意图 仅供参考
整个大豫园文化片区规模超百万方，组成部分中的BFC和豫园一期(豫园商城)均已醇熟运营，整个片区可见的实际价值已超亿！完全当得起上海作为第六时尚之都的文化封面，同时，所蕴含的文化价值和商业价值都正在持续放大。
大豫园片区概念效果图
示意图 仅供参考
当年，风光无限的上海证大以92.2亿地王价拍下BFC外滩金融中心地块，是曾经响当当的“上海外滩地王”。但仅仅一年后，证大以涨3.5亿元出售了这块地，随后便因此开启了复星和SOHO多年的股权争夺战。
后来，证大和SOHO逐渐退出历史舞台，复星也在今年3月，以63.42亿从中融信托手中拿下BFC所属项目公司“上海复星外滩置业有限公司”50%股权，成为BFC的全资持有者。
约42万方的的BFC外滩金融中心，拥有418米临江视角，到去年年底时，物业评估值已高达230.78亿元。
示意图 仅供参考
2022年，复星旗下的豫园股份&阿里旗下的蚂蚁集团以129.3亿元摘得福佑地块，紧靠BFC外滩金融中心，未来将成为一座集高端商业、文化体验与科技创新于一体的综合性地标。
便是现在的「豫外滩」！
图片来源于网络
中西结合，传统出新。未来的大豫园片区将涵盖文化、商业、旅游、办公、休闲、娱乐、居住等诸多功能，成为一个展示中国文化与东方生活美学的时代大T台！
黄浦、上海，乃至中国，将会被世界重新发现。
02 与外滩相连
对接世界1KM
「豫外滩」处于上海黄金腹地，大豫园文化片区内，位置非常霸道。
示意图 仅供参考
距离外滩线距离仅百米左右，东临外滩、黄浦江，东临豫园、新天地，南侧是南京西路商圈和人民广场商圈，地理位置得天独厚。
从不到200米长的外滩枫泾前往外滩，步行可达「豫外滩」。
周边距离10号线和14号线豫园站仅约300米，14号线和8号线大世界站约1.1公里。
紧邻BFC外滩金融中心，距离城隍庙第一购物中心仅约80m，距上海国金中心商场约1.4km，新世界大丸百货、正大广场约1.3km，1.5公里范围内，囊括多个上海核心商业区。
示意图 仅供参考
未来，复星还将联动豫园股份，将珍贵的商业资源和民俗风情结合起来，在大豫园板块打造千亿商业商办集群，创意办公总部，联动外滩商业活力，再跃升一个能级。
示意图 仅供参考
周边还有多所学校，直线距离上海市金陵中学距离约500米、上海市实验小学约730m，1公里范围内，还有上海市重点高中：上海市光明中学、上海八校之一的上海市格致中学等等。
医疗资源也多方位待命，1公里范围内，有上海交通大学附属医院仁济医院（西院），距离上海市口腔医院约1.6km，医疗资源充沛。
03 四大风格
14种建筑风貌
未来的大豫园将打造“极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场”
豫园商城主打传统江南风情，成为连接民俗与潮流、民族与世界的纽带；
豫园二期将主打原创首发概念，并成为中国设计师走向世界的舞台；
福佑地块即「豫外滩」项目和BFC主打全球艺文荟萃，将持续开展具有国际影响力的大型文化艺术活动，
示意图 仅供参考
二期「豫外滩」北里建筑面积约为280-450㎡的低密商业别墅产品正在销售中！
示意图 仅供参考
「豫外滩」三期更是重头戏！
规划打造约5.98万方高层办公、3.7万方商业、3.6万方的低密办公、5.1万方的风貌住宅！
示意图 仅供参考
示意图 仅供参考
前有PRADA修缮荣宅轰动上海，现有「豫外滩」原地复兴名流大宅，把特色公馆、花园里弄、石库门3种建筑类型，16种外立面风格汇聚在此，打造独院、邻院两种建筑形式，换句话说，想要什么风格都可以在这里找到！
示意图 仅供参考
示意图 仅供参考
整个「豫外滩」项目，还设计有十大景观花园，面积超千平，是当下景观面积最大的历史风貌别墅。
示意图 仅供参考
我们来看几个典型户型：
地上建筑面积约402㎡，地下一层建筑面积约196㎡。
示意图 仅供参考
效果图 仅供参考
户型图 仅供参考
一层建筑面积约144m²，户型方正，空间阔绰，进门玄关厅设计有一个视线的缓冲同时也可以保证私密性，客厅有一个大主厅和一个副厅，厨房和餐厅都在1楼，还配备了一个小岛台。
二层建筑面积约148.5m²，包含3个卧室套房及1个会客厅。
三层建筑面积约109.4m²，整个一层为一个大套房，使用很方便。
地下一层建筑面积约196m²，包含影音室，会客室，十人位的餐桌，会客宴请无压力。
B1层还有一个夹层空间，可以做保姆间或杂物室，未来可以灵活安排。
值得一提的是，B1层层高局部可以达到6.35米（具体以实际交付为准)，尺度非常大。
位置示意图 仅供参考
效果图 仅供参考
地上建筑面积约340㎡户型，地下一层建筑面积约165㎡。
户型图 仅供参考
一层建筑面积约117m²，同样是进门有单独的玄关区域，不同的是，客厅是大横厅。
二层建筑面积约117m²，包含2个大套房和一个小卧室。
三层建筑面积约105m²，包含一个大套房配备双台盆及衣帽间，还设计了两个会客厅以及书房区域、露台等。
地下一层建筑面积约165m²，娱乐会客的功能都可以满足，地下二层建筑面积约26m²，可以做一个小型的休息区。
效果图 仅供参考
地上建筑面积约408㎡户型，地下一层建筑面积约154㎡。
户型图 仅供参考
一层建筑面积约144m²，独立玄关、超大横厅，客餐厅一体。
二层建筑面积约144m²，包含2个大套房和一个小卧室，以及一个独立的会客区域。
三层建筑面积约120m²，一整个大套房的设计，还有2个对外露台。
地下一层建筑面积约154m²，地下二层建筑面积约39m²，整体格局也是不错的！
效果图 仅供参考
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房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
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