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国贸海上原墅是上海松江新城广富林板块的低密墅区标杆项目，由国贸地产与松江交投联合开发，主打“新江南学院派”建筑风格，融合广富林文化底蕴与现代居住需求。综合核心信息如下：

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一、项目核心亮点

稀缺低密属性

容积率仅1.2，为松江新城近十年罕见的纯墅区社区，包含洋房（7-8层）、叠墅（4层）和联排（3层）三类产品。地面无车位设计，全人车分流，配备1414个地下车位

生态与文化资源

西侧紧邻广富林文化遗址及郊野公园，1公里内达辰山植物园，3公里覆盖佘山国家森林公园与月湖雕塑公园，形成“三园环抱”生态格局

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产品设计与装修

洋房（建面108-145㎡）：一梯两户“飞机户型”，三开间朝南，精装交付（装标≥2500元/㎡），得房率超80%，标配西门子厨电、杀菌鞋柜等

叠墅（141-154㎡）：精装交付，上叠享南北露台，下叠赠5.65米层高地下室+私家庭院

联排（157-205㎡）：毛坯交付，面宽7.5-8.4米，附赠地下室、花园及双露台，预留电梯井及内庭院（不计面积）

二、价格与最新动态

价格体系

整盘指导价6.3万/㎡：洋房约5.2万/㎡起，叠墅约6.6万/㎡，联排约7.8万/㎡

二批次房源（2025年7月）：过会均价71209元/㎡，最高单价达16.98万/㎡（联排），推售86套叠墅（141-150㎡）及联排（157-201㎡）

市场热度

首批次认购率达188%，触发积分制，成为松江新城首个积分盘；二批次已于7月4日取证，7月5日启动认购。

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三、配套资源

商业：周边60万方商业集群，含松江印象城（一期已运营，二期在建）、万达广场、开元地中海等。

教育：松江大学城、华东政法附属实验学校（九年一贯制）、上海实验学校松江分校（规划中）

医疗：三甲上海市第一人民医院南院、养志康复医院

交通：依赖自驾，松江T2有轨电车接驳9号线松江大学城站（约4.2公里）

四、开发商与设计理念

国贸地产（世界500强国贸控股旗下）与松江交投联合开发，此前打造过虹桥璟上、佘山原墅等高端项目

建筑外立面采用渐暖色石材、银灰色铝板及涂料组合，景观园林以陆润玉《富林十景》为灵感，融入“山、水、茶、舟”等江南元素

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总结

国贸海上原墅凭借1.2超低容积率、广富林生态文化资源及创新产品力（如联排附赠可改造内庭院），成为松江改善型市场的标杆。二批次联排最高单价逼近17万/㎡，反映其稀缺价值；适合追求自然静谧与圈层品质的购房者。需注意，项目公共交通较弱，主要依赖自驾出行

作为广富林板块的“低密墅区标杆”，以产品力的全维进阶，重新定义松江改善人居天花板！

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项目毗邻广富林文化遗址与G60科创走廊，既承接广富林历史文脉的纯粹基因，又融入松江产城融合的现代活力，周边松江印象城、松江大学城等优质文教氤氲，产业、商业、交通、生态、教育等城市资源汇聚，以根深叶茂的松江人文书写崭新的当代故事。

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对话广富林4000年文明，项目提炼传统建筑形制，以艺术手法创作“新江南学院派”，向世界展现东方美学的昂扬姿态，汲取陆润玉“富林十景”的灵感来源，建构丰富景观园林和生活场景，重新定义“世外桃源、隐谧院落”的生活方式。

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国贸地产的每一次落笔与营造，皆是为时代翘楚兑现“一生之宅”的美好承诺。

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二期推售建面约141-150m²四层叠墅

建面约157-201m²联排

过会均价71209/㎡，总价812万起

推售房源86套

项目于7月5日开始认购，认购金50万元。计划于7月15日开盘！

认筹现场实景图

户型图赏鉴

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洋房方面，项目主推建面约108㎡3房和建面约124/145㎡4房。全部是一梯两户，三开间朝南飞机户型，属于市面上更受欢迎的一类。加上洋房天生的高得房率属性，尺度感和舒适度远超同价位竞品！

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项目叠墅包含建面约141㎡上叠和建面约150㎡下叠

而且比起市面上其他叠墅产品，国贸海上原墅为精装交付，为业主节约了大量的装修成本与时间。

且从户型图上看，横厅以及内庭院挑空等设计，户型设计更优秀且实际利用率更高。

重点聊聊项目的联排产品，要知道在松江新城，叠加已经算珍惜物种，更不用说联排别墅。上一次联排别墅的供应，广富林的合生广富汇，已经在10年之前！

相比大平层“一层不变”的生活，上下5层的国贸海上原墅的联排别墅生活情境更立体，更个性化，更私密，更适配大家族多代人居住。

同时别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，让家里的每一位成员都有更舒适的起居环境。

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国贸海上原墅联排别墅设计约5.65米层高地下室，一层客厅挑空约6.45米，还设计了类似天井内庭院空间（不计入建筑面积），这些灵动空间都能随业主心意改造。并且三层配备双露台，听风细雨惬意非凡。

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土拍回顾及规划

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2024年5月28日，上海第二批次土拍，国贸以26.98亿元摘得松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块。

地块四至范围：东至辰晓路，西至龙源路，南至广轩路，北至骏安路。

项目占地面积约8.03万方，容积率1.2，计容面积约9.64万方；全装修比例50%！指导价6.3万/㎡，装标要求不低于2500元/㎡!

根据设计方案显示，项目拟建9栋7-8F多层住宅、9栋4F多层住宅、12栋3F低层住宅、1栋8F保障房以及若干社区配套用房组成，共计规划778户(含保障房)。

项目推出洋房、叠墅、联排三种产品，其中洋房约381套，叠墅约132套，联排约162套。

亮点在于，项目容积率只有1.2，地面无车位，全人车分流，规划地下车位1414辆，小区在西南角规划了下沉式庭院和配套用房，还有公共开放空间。

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国贸地产是世界500强企业国贸控股集团核心成员企业，已在松江深耕超过10年，成功开发了包括国贸海屿佘山、国贸梧桐原、国贸余山原墅等高端住宅产品在内10个标杆作品，深受高端圈层的追捧。如今强强联手必然超越以往，再立标杆！

项目没有采取国贸的标准产品线，而是因地制宜融入广富林文脉，塑造全新的“新江南学院派”风格建筑。

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外立面方面，项目汲取广富林文化精髓再造东方屋宇，采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，带来厚重与轻盈的平衡，在彰显文化豪宅的同时又包含国际风骨，整体呈现诗意东方之美。

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社区景观方面，项目以"富林风华，十景多花园"为核心理念，通过现代设计语言重构《富林十景》的山水意象，将"山、水、茶、酒、舟、市"等江南文化符号有机融入空间序列营造"一步一景，移步异景"的沉浸式归家体验。

所谓“无会所，不豪宅”。

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高阶会所是圈层进阶的社交场，更是分享志趣和品味的绝佳之处。然而，别说外环外新房，即使是大部分市区项目，也鲜有带高阶会所的；极个别有会所的项目，总价也在3000万级，上车门槛高不可攀。

国贸海上原墅作为广富林溯源之作，打造诗意会所空间，包含泳池、咖啡厅、私宴厅、下沉庭院、健身房等功能。并且引入黑松、山石、景墙、草坪等人文自然资源，呈现一处充满国风艺术感的社交场！

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生活配套

交通方面：项目距离地铁站点较远，最近的也是东侧3公里处的9号线松江大学城站，出行主要靠公交接驳和自驾。所以，项目主打的是低密和稀缺。

商业方面：项目周边涵盖了约60万方（数据来源：上海松江）综合性商业集群——松江万达、开元地中海、五龙广场、马利来广场......还有地标性商业松江印象城一期！更有印象城二期（待建成），一期+二期总商业体量将高达约40万方！

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教育方面：项目周边落座了松江大学城、上海外国语大学松江外国语学校、上海外国语大学附属外国语学校松江云间中学、上海实验学校松江新城分校（规划中），还有华东政法附属学校、上师大附属学校、东华大学附属学校等丰富的教育资源。（注：本资料中学校信息仅作介绍不做入学承诺，项目对口学校最终以教育部门划分为准。）

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医疗方面：附近有上海市第一人民医院南院，为三甲综合性医院，以及养志康复医院、

生态休闲：项目西侧一路之隔就是广富林文化遗址、广富林郊野公园、直线距离约1km+是辰山植物园，北面直线距离约3km是佘山国家森林公园、月湖雕塑公园等。

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【上海松江国贸海上原墅】

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。