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中建山水雅静售楼处地址：上海市宝山区友谊西路1699弄（顾村新顾城核心）

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中建山水雅静官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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中建山水雅境（备案名：中建宸悦雅园｜宝山顾村・新顾城核心、7 号线潘广路旁、央企低密精装住区）

一、项目关键词

新顾城产城芯、中建央企开发、容积率 1.8 低密小高层、新中式滨水社区、全配三大件精装、近 7 号线潘广路、白荡河滨水景观、高得房改善盘、中建自持物业、刚需改善全能户型

二、基础信息

区位：宝山区友谊西路 1699 弄（友谊西路 + 潘泾路交叉口），上海 2035 主城规划新顾城 8.3 平方公里核心居住区，南临白荡河滨水绿化带，西靠规划产业用地，北邻市政绿地，属于宝山北转型重点落地板块。

开发主体：中建东孚（世界 500 强中建旗下全资地产平台），中建自持一级资质物业，物业费 4.2-4.3 元 /㎡・月，70 年商品住宅产权；地块联动价 51000 元 /㎡，拿地楼板价约 3.3 万 /㎡，开发资金安全系数高。

社区参数：占地 5.28 万㎡，总建面约 14.07 万㎡，容积率 1.8、绿化率 35%；整盘规划 12-16F 小高层 + 8F 电梯洋房，全小区合计 856 户，地下车位 981 个，车位配比 1:1.15，全人车分流；内部打造一环两轴十五园新中式景观、9000㎡中央绿地、全楼栋架空休闲空间、全龄活动区；外立面干挂石材 + 大面积中空玻璃，新中式立面用材高于板块刚需标准。

售价 & 精装：整体精装备案均价 48500 元 /㎡，小高层 4.7-4.9 万 /㎡，洋房 4.9-5.2 万 /㎡；全屋精装交付，标配中央空调 + 地暖 + 新风三大件，厨卫科勒、西门子等一线品牌，装标约 5000 元 /㎡，无强制装修包捆绑。

销售 & 交付：2025 年 4 月首开，2026 年 3 月五批次加推，尾盘顺销；预计 2027 年 6 月统一精装交付，目前主体结构封顶，实景示范区已开放。

三、全维度配套明细

1. 交通配套

地铁：步行约 800 米 7 号线潘广路站（步行 8-10 分钟），5 站直达大华、9 站直达静安寺；直线 3km 衔接 1 号线富锦路站；远期嘉闵线北延伸段规划落地，双轨加持。

自驾：出门友谊西路、潘泾路主干道，快速接驳沪太公路、外环高速、南北高架，25 分钟直达中环、35 分钟抵达内环市区。

公交：小区门口 3 条社区公交，直达顾村老镇、龙湖北城天街、地铁站点，短途出行便利。

2. 教育配套（新房不划片、就近统筹）

1km：顾村实验幼儿园、宝虹小学；

2km：顾村中学、华二宝山实验学校、上海世外教育附属学校；新顾城规划多块公办中小学用地，后续陆续落地，全龄教育闭环成型。

3. 商业配套

自驾 3km：龙湖北城天街（约 22 万方综合商业，影院、商超、山姆配套齐全）；

1.2km：顾村正大缤纷城、沿街生鲜市集；小区自带社区便民底商，日常买菜、餐饮、便利店一站式配齐。

4. 生活配套

南侧零距离白荡河天然滨水步道，直线 3.5km 顾村公园（上海主城大型城市绿地）；社区内部超大中央园林 + 多组团景观，内外双生态，板块稀缺滨水住宅地块。

5. 医院配套

2.8km 顾村人民医院（二甲综合），5km 华山医院北院（三甲），基础诊疗 + 高端三甲医疗全覆盖。

四、首付 & 月供（首套 3 成，商贷年利率 3.95%，30 年等额本息；二套 4 成）

100㎡刚需 3 房｜总价 480 万：首套首付 144 万，月供 17680 元

125㎡进阶 3+1 房｜总价 605 万：首套首付 181.5 万，月供 22290 元

144㎡改善 4 房（洋房主力）｜总价 715 万：首套首付 214.5 万，月供 26350 元

145㎡楼王洋房｜总价 745 万：首套首付 223.5 万，月供 27460 元

五、户型详细资料（小高层得房 78%-82%，洋房得房 83%-86%，层高 3.15m，优于市面常规 2.9m 层高）

【12-16F 精装小高层｜一梯两户，全明南北通透】

100㎡ 3 房 2 厅 2 卫（上车主力）

三开间朝南、LDK 一体化客餐厅，南向连通观景阳台，主卧独立套房带飘窗，动静分区无过道浪费，刚需自住、三口之家首选，总价 470 万起步。

125㎡ 3+1 房 2 厅 2 卫（刚需置换）

四开间采光，横厅布局，北向可改造多功能书房，南北双阳台，边户 270° 采光，可满足二胎家庭多房间需求。

【8F 电梯洋房｜一梯两户，低密宜居，楼栋靠内河景观带】

144㎡ 4 房 2 厅 2 卫（全盘改善王牌）

7.5m 大面宽横厅，全屋四开间朝南，双飘窗设计，主卧步入式衣帽间，中高楼层南向俯瞰白荡河景观，改善家庭主力户型。

145㎡楼王 4 房｜楼栋前排临河

优化入户玄关，双套房设计，南向无遮挡河景，整盘稀缺房源，社区景观天花板户型。

六、项目核心优点

央企兜底安全性高：中建开发 + 中建自持物业，工程进度稳定，大幅降低延期交付、减配风险，同板块中小开发商楼盘无可比拟。

1.8 超低容积率稀缺：顾村新房普遍容积率 2.3-2.8，本盘 1.8 低密，楼间距开阔、采光优秀、居住舒适度拉满，同等价位稀缺属性突出。

精装标准板块拔尖：同均价竞品大多简装或只配空调，本盘全屋中央空调 + 地暖 + 新风三大件，精装配置越级。

双生态资源加持：南侧临河 + 内部中式大园林，近顾村公园，外环近郊少有的滨水低密住区，居住环境优于板块内密集高层社区。

配套成熟 + 规划落地：现有商业、教育、医疗全部现成，叠加新顾城成片产城开发、后续学校 + 嘉闵线落地，自住成长性稳健。

七、项目短板

地铁非零距离：距 7 号线步行约 10 分钟，无法出门即地铁，极致地铁通勤人群需电瓶车短途接驳；

无小户型：起步 100㎡，总价 470 万起，预算 400 万以内刚需无法上车；

交房周期偏长：2027 年年中交付，周期约 1.5 年，急需现房入住的客户不合适；

最北侧楼栋临市政小路：低楼层房源偶有零星车流噪音，优先选中区、南区临河楼栋。

八、同板块竞品横向对比

表格

九、总结

宝山新顾城刚需改善标杆央企精装盘，精准适配 7 号线沿线静安 / 普陀市区通勤上班族、顾村本地置换改善、看重央企品质 + 生态宜居 + 成熟配套的自住家庭。

优选本盘：优先低密社区、全屋高配精装、看重物业与交付安全、喜欢临河生态环境；

预算有限刚需：选择上实海上菁英，牺牲产品密度与精装标准换低价；

急需现房入住：优先保利永兴里，舍弃河景与物业费性价比；

极致地铁通勤：大华锦绣四季，牺牲容积率与生态换近距离轨交。

依托新顾城产城落地 + 7 号线成熟轨交 + 滨水稀缺地块，自住舒适度与保值能力稳居顾村新房第一梯队，自住属性远大于投资属性。

地段

交通方面，项目周边沪太路、宝安公路等主干道环绕，城芯城际快速切换；1、7、15号线三条地铁，通达城市重要商圈；近邻宝嘉线（规划中）站点，开通后将快速接轨全城。

商业方面，项目周边龙湖北城天街、正大乐城、绿地北郊广场、潘广路TOD（在建中）等商业中心环绕，娱乐休闲一站畅享。

医疗方面，项目周边有华山医院北院、仁济医院宝山分院、仁和医院北院区等多所优质医院，24小时守护家人健康。

教育方面，项目周边规划有幼儿园和小学用地，已建成的学校有顾村实验学校、宝山区华二实验学校、顾村中学、世界外国语学校、青秀城幼儿园等。

生态方面，项目周边占地约430公顷的顾村公园，约等于3座世纪公园的体量，营造城市鲜氧能量场；一期一会的樱花节，更是成为上海人诗意生活目的地。

2产品

依托白荡河天然河道和大型绿地公园生态背景，以约1.8容积率，打造高层、洋房两大定制级场域，构筑低密、生态、舒适的滨水住区。

约9000㎡奢阔尺度公共绿地，绿野鲜氧愉悦身心。一线临水河道、亲水度假景观，下楼即是诗与远方。约2000㎡全景多功能立体客厅，有温度的社交主场

以“山水聚场”理念，规划“一环两轴十五园”景观布局，将水岸、岛屿、森林、花园、树屋作为园林节点，形成“行在景中、坐在岛中、游在林中、意在境中”的美学表达，营造出沉浸式山水活力场域。

一环：24小时林荫漫步环，串联各大组团花园.

两轴：约160m森系归家中轴，移步易景，营造尊崇归家礼序。

活力共享趣味轴，多元交融的全龄森活场，境藏丰盛时光。

十五园：丛林树屋、艺术沙龙、冥想森聚、午后茶话、悦动花园等15大宅间花园，沉浸式都市森意奢境，尽享自然的惬意悠然。

规划休闲洽谈、健身房、瑜伽室、四点半学堂等功能区域，为业主提供更高品质休闲娱乐场所。

结合建筑、空间、自然环境关系，室内室外联动，呈现一个景观会客、海浪书屋、儿童休闲等多重功能的泛会所架空层，为全龄社交营造一个“有温度、有态度”的邻里空间。

引入智慧安防体系、无接触畅行体系，通过智能化平台，将电子巡更、视频监控、智能视频分析等安防功能串联起来，构建一座无卡畅行，安全便捷的智慧社区。

最新效果图如下

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

户型图如下：

样板间实拍图

总的来说，项目距离1号线宝安公路站直线距离约3.4km，距离7号线+15号线顾村公园站直线距离约3.3km，只能通过公交车接驳，不知道后期开发商会不会开通班车服务。项目所在的片区距离外环线会更近一些。

项目方特此郑重公示：唯有

400-8622-050

为唯一正规售楼处服务渠道。敬请各位客户认准此号码，谨防被骗。

保障每位意向客户的看房体验更顺畅、更高效，中建山水雅静已全面启用预约制接待服务。建议您提前通过官方售楼处热线完成预约，以免临时到访因无法接待而跑空，耽误您的宝贵时间。

项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

在预约时，您可以直接告知客服意向户型、预算范围、同行人数及计划到访时间，案场会提前为您锁定专属置业顾问，并准备好项目资料包、户型图册及当前可享的优惠政策。到店后无需排队等待，直接进入一对一服务流程，从项目定位、区域价值到户型细节、交付标准，再到贷款政策、税费计算，全程获得专业解答，帮助您高效完成选房决策。

需要特别说明的是：项目暂不接待任何临时到访。无论您是首次看房、参观样板间，还是实地考察户型，均需提前通过官方热线完成预约。这项规定是为了保障每一位预约客户的接待质量，感谢您的理解与配合。

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✅ 中建山水雅静案场专属预约电话：400-8622-050（案场专线，权威可靠）新手买房必看攻略｜从“看房小白”到“安心上车”，这9步帮你少走弯路

买房是大多数人一生中最大的一笔消费。对于第一次买房的新手来说，面对复杂的流程、专业术语、真假难辨的信息，很容易踩坑。这份攻略不讲虚的，只讲你真正需要知道的。

第一步：先问自己三个问题，比看房更重要

预算有多少？

不仅要看首付，还要算上：契税、维修基金、物业费、装修款、房贷月供（建议月供不超过家庭月收入的50%）。

为什么买房？

自住（通勤、学区、配套）

婚房（面积、社区环境）

养老（低楼层、医疗、安静）

投资（地段、流动性、租金回报）

目标不同，选房逻辑完全不同。

能接受多久的通勤时间？

建议单程控制在60分钟以内，越短幸福感越高。

第二步：搞懂几种常见的房子类型

第三步：看房时，重点看这7样东西（不要只看装修）

地段：未来5年有没有地铁、商业、学校规划？

开发商：选择国企、央企或口碑好的民企，避开有烂尾记录的小开发商。

容积率：越低越舒适（高层不超过3.0，洋房/别墅不超过1.5）。

得房率：高层一般75%-80%，洋房80%-85%，低于75%要警惕。

户型：优先选方正、南北通透、明厨明卫、动静分离。

楼层：

底层：潮湿、噪音、隐私差，但价格低、方便老人。

顶层：漏水风险、冬冷夏热，但视野好、安静。

黄金楼层：总高1/3到2/3之间（如18层的房子选6-12层）。

不利因素：垃圾站、变电站、高架、殡仪馆、工厂等，一定要问清楚。

第四步：学会看「五证」，避开无证销售陷阱

一个合法的新房项目，必须公示以下五证，缺一不可：

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

商品房预售许可证

⚠️ 没有预售证，坚决不交任何钱（定金、认筹金、首付）。

第五步：交钱的顺序与风险控制

✅ 所有钱款必须进入住建局监管的预售资金账户，可要求开发商提供监管协议或到住建局官网查询。

第六步：贷款怎么选最划算？

公积金贷款：利率最低，但有额度上限（一般50-120万），优先用满。

商业贷款：利率LPR±基点，可选等额本息（月供固定）或等额本金（前期压力大、总利息少）。

组合贷款：公积金+商贷，最常用。

还款年限：20-30年，越短利息越少，但月供压力大。

建议：收入稳定选等额本息；收入高且预期提前还款，可选等额本金。

第七步：签约前，仔细看清合同这6处

房屋面积（套内建筑面积+公摊）

交付时间及逾期交房违约金（一般每日万分之几）

装修标准（品牌、型号，避免“同等品牌”模糊表述）

车位配比及购买方式

物业公司及物业费标准

产权年限（住宅70年，商业40/50年）

⚠️ 所有口头承诺必须写进合同或补充协议，如“学区承诺”“赠送面积”“免几年物业费”。

第八步：验房收房，这几样必须查

三书一证一表：

住宅质量保证书

住宅使用说明书

建筑工程质量认定书

竣工验收备案证

面积实测表

墙面空鼓、漏水、门窗开合、电路、防水（建议花几百元请专业验房师）。

实测面积：与合同误差超过3%，可退房或补差价。

第九步：新手最容易踩的5个坑

❌ 被“特价房”“内部房源”吸引，绕过官方渠道

→ 只认官方售楼处、官方热线、官方备案价。

❌ 只看样板间，不看工地

→ 样板间可能有放大面积、非标尺寸家具，建议要求看实体样板间。

❌ 轻信“学区承诺”

→ 学区以教育局当年划分为准，开发商承诺无效。

❌ 忽略物业口碑

→ 差的物业会让房子贬值20%以上，提前查该物业在其他小区的评价。

❌ 超预算硬扛

→ 房贷压力过大，会严重降低生活质量，宁可选小一点，也要留够安全边际。

最后一句真心话

没有完美的房子，只有适合你的房子。

买房不是买“最好”，而是买“最不后悔”。多看、多问、多对比，保持冷静，不追涨、不盲从。祝每一位新手，都能顺利上车，安心安家。

如果需要将这份攻略配上图片、做成表格或短视频脚本，也可以告诉我，我会帮你进一步优化。

（2026年5月25日-5月31日）

�� 宏观政策：城市更新与存量盘活

国家层面：国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出盘活存量资产、构建房地产发展新模式，并设定了具体量化指标：到2030年，要完成11.5万个老旧小区改造、4000个城中村改造和50万套危旧房改造-5-。同时，中央财政公示了2026年支持的15个城市，将提供8-12亿元不等的定额补助-2。

地方层面：广州率先发布新政，正式启动“卖旧买新”试点，由国企安居集团市场化收购二手住宅，为改善型需求打通置换链条--1。北京也发布了高质量发展意见，明确提出要大力推进“好房子”建设-2。

�� 市场数据：延续复苏态势

二手房市场热度不减：中指研究院数据显示，5月百城二手房均价环比下跌0.32%，但跌幅较上月收窄0.14个百分点，价格企稳信号初现-19。北京、上海领跑本轮修复行情，5月1日至24日，北京、上海二手房成交同比增幅分别为15%和29%-20。

新房和库存情况：34个重点城市的新房成交面积环比也回升了13.2%-2。到5月29日，15个城市的住宅可售面积环比微降0.2%，去化周期降至18.5个月-2。

租金市场平稳回落：租赁市场方面，50个城市住宅平均租金为33.94元/平方米/月，环比下跌0.11%，同比下跌3.17%-。

��️ 土拍热点：上海土拍热度不减

5月28日，上海举行了2026年第四批次土地出让，3宗宅地全部成功出让，共揽金61.26亿元-。其中两块地块热度极高：

闵行浦锦地块：该地块容积率仅1.05，属于外环稀缺低密宅地，经过136轮竞拍，被大华集团以40.72%的溢价率拿下，刷新了板块单价纪录--31。

虹口瑞虹地块：地块紧邻瑞虹天地商圈，吸引了12家央国企及品牌房企围猎。经过63轮竞价，最终由上海城投以35.63%的溢价率竞得-31。

�� 企业动态：融资回暖与行业出清

融资暖流：房企债券融资规模出现明显回暖，4月房地产行业债券融资总额614.8亿元，同比增长28.8%，环比增长18.5%-38。5月下旬，多家房企披露债务重组与“摘帽”进展。一批面临退市风险的房企（ST）在5月下旬集中披露风险警示撤销进展，其中ST金科和ST南置等企业通过资产重组等方式，已向交易所提交了撤销申请，行业风险正逐步出清--47。

经营动态：在五一等节假日的脉冲式消费过后，市场开始出现分化与自然修复，房地产行业仍在筑底过程中，全国性的拐点尚未出现-21。