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房地产市场上到底需要什么样的产品？ 内需是最大的推动力，千万豪宅时代已然落幕。

购房者更注重生活的品质，五大新城便是一个很好的选择！ 五大新城中，有一匹潜力黑马脱颖而出！

它便是「上江南·璟荟名庭」！

「上江南·璟荟名庭」累计认购超过400组客户！客户数量是楼盘品质最好的证明！

首日实拍图

同时，根据2015-2022年的GDP增速调查数据发现，「上江南·璟荟名庭」所在的奉贤区以99.93%的亮眼成绩拿下全市16区GDP增速第二。

图源网络 数据仅供参考

五大新城中的TOP桂冠被奉贤摘走，一切都是有迹可循。

房地产短期发展靠政策，中期靠产业，长期看人口。

短期的政策逐步松口，中期产业奉贤大展鸿图。

依托产业实现经济腾飞， 东方美谷、数字江海、奉贤新城CAZ、上海市工业综合开发区（国家级出口加工区）、上海奉贤经济开发区生物科技园区、临港南桥科技城（临港南桥智行生态谷）、南桥中小企业总部商务区、东方美谷大道产城融合发展轴， 八大产业领域走在路上！

示意图

长期人口方面，奉贤区2035年常住人口的调控目标为130万，有效疏散上海人口的分布，未来发展不可小觑。

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奉贤城市文脉的积累与经济发展的步伐一同前进，同时一座座城市地标拔地而起，凝练文化精神与人文印记。

九棵树（上海）未来艺术中心：全国首座森林剧院，自然生态与时尚艺术相融合的新兴文化地标。

奉贤博物馆：中国重量级的历史文物展览目的地，吟唱奉贤历史的长歌。

言子书院：奉贤人文的精神殿堂，集展览、书院、交流等多位一体的文化综合体。

奉贤博物馆 实景图

值得一提的是，这些地标建筑都离不开【奉贤新城公司】的建设，【奉贤新城公司】坚定履行社会责任，留存历史的印记，与城市建设一起成长。

效果图

【奉贤新城公司】作为区属大型国有企业，秉持“四名工程”标准，践行“人民美好生活供应商”的理念，以“打造面向未来的城市品牌”为目标。

【奉贤新城公司】站位上海之鱼核心景观区，一手托起人文生活，一手承载CAZ城市活力，深度参与城市发展。

立足于"新片区西部门户、南上海城市中心、长三角活力新城"的奉贤新城，为上海再造一座江南城——「上江南·璟荟名庭」。

效果图

2 都会江南 名门奢邸

「上江南·璟荟名庭」独具风雅底蕴，展现东方雅致气韵。

效果图

「璟」取自明代于嘉的《奉怀钱宗伯受之海上》"东望叠璟霞，有山虞吐翠"，意在再造自然的盛世美景。

「荟」来源木华《海赋》“其间林木荟蔚”，与上海之鱼呼应，步入自然之境。

「名庭」则取义"惟贤士留其名耳"，“江南好，千钟美酒，一曲满庭芳”，承载贤者荟聚，共道江南盛景。

「上江南·璟荟名庭」匠心首发建面约96-270m²的低密臻藏住宅，以都会江南入画，建设活力CAZ，叠韵江南人文，同框上海之鱼城市地标。

项目产品未建面约96-125m²高层住宅，建面约145-174m²花园洋房，建面约213-270m²联排别墅。

住宅部分户型图如下：

建面约96-99m²户型图

本次主推的建筑面积约96-99m²3室2厅2卫是本次的性价比王炸户型，三开间朝南超大面宽，双阳卧室南北通透，户型很抗打！建面约96m²户型样板间已开放！现可抢先预约体验！

样板间 实景图

其次，这个面积段属于中小户型的"豪宅"，即保证了生活的舒适，又能 低总价上车！

毛坯底价约3.9万/m²， 按目前"认房不认贷"等新政策，首付仅需约120万+即可上车大上海！

样板间 实景图

当然，同时也有其他面积段洋房与可供选择！

建面约125m²户型图

部分户型交付有大金中央空调（或同等品牌） 、威能地暖（或同等品牌） 、德国西门子厨具三件套：油烟机+灶具+洗碗机（或同等品牌） ，科勒洁具+台盆（或同等品牌） ，等等一线大牌装标！（具体交付标准以官方公示为准）

样板间 实景图

中央空调同步厨房，地暖通铺卫生间，享受恒温居家的舒适感。

同层排水系统布局灵活，少噪音少死角。

外窗采用断热铝合金+中空LOW-E玻璃，隔音降噪，舒适居家。

建面约145m²户型图

联排别墅部分户型图如下：

建面约213m²户型图

建面约270m²户型图

高层、多层、联排住宅共构高低错落的人居天际线，对话奉贤新城CAZ的现代美学，彰显都会活力。

户型分布图

又以东方传统美学建筑叩启江南，新中式里弄大宅大开大合之间，隐喻方圆礼序。

效果图

东方大屋檐的建筑形制，加上流线型立面，用 铝板、石材、蓝玻，勾勒出当代江南。

效果图

1.2超低容积率定义低密新生活，整个小区人车分流，车位配比1:1.5，不输豪宅配置！

“一横三纵、十字礼序、里弄组团"的空间布局，“水、林、园”重重围合，纵笔江南盛境。

效果图

同时，「上江南·璟荟名庭」还配置奢华全龄段会所，社交、生活、商务多层次供给，给予当代人更多的情感价值。

滨水相依，相邻金汇港景观带，入梦栖居水乡的情结。

实景图

上下天光，一碧万顷，波光粼粼到浓荫苍翠，致敬生活。

「上江南·璟荟名庭」比城市更懂人居，秉持土生土长的匠心，再次献礼奉贤。

3 上海之鱼 都会江南

「上江南·璟荟名庭」位于奉贤新城南部枢纽地区中心，站位奉贤人民心目中的"宇宙中心"，是上海之鱼居为数不多的宜居宝地。

聚焦核芯水岸 ，临近上海之鱼，彰显不凡身份。

效果图

回看周边开盘，曾被称为"奉贤最贵"的奉发名邸，均价53456元/m²，而「上江南·璟荟名庭」总价约370万起！更何况「上江南·璟荟名庭」距离上海之鱼更近，视野更宽阔！以96平住宅为例，倒挂近百万！

示意图

滨水而居，坐拥绿都公园群，畅享4.78平方公里南上海中央公园，将得天独厚的臻稀生态资源尽收眼底。

实景图

奉贤博物馆、九棵树未来艺术中心、言子书院、在水一方（在建）、落英缤纷(在建)、南上海体育中心（规划中）等等城市地标，皆为生活所享。

效果图

五横五纵立体交通路网，沪金高速，航南公路，东方美谷大道等主干道环绕可便捷通达全城；

区位示意图

地铁5号线，未来的15号线延伸段，南枫线，奉贤线，嘉闵线一应俱全，还有BRT城市快速公交，是上海首条BRT快速公交。

实景图

生活半径范围内商业醇熟完善，拥有 龙湖天街、百联、苏宁、传悦坊、宝龙广场等大型商业综合体，西侧 约25万方超大商业综合体——金鱼广场也在有条不紊地建设中。

实景图

南侧规划幼儿园，书香邻里之间，教育文脉斐然天成。

周边公立学校：奉中附小，奉中附中，奉贤中学，崇实学校，恒贤学校······

周边私立学校：上海中学国际部奉贤校区（在建）·······

（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

效果图

附近多个三甲医院，国妇婴奉贤院区，还有即将开工的复旦大学附属儿科医院奉贤院区等等，完善医疗体系守护居民健康。

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上江南璟荟名庭作为奉贤新城核心稀缺低密湖居标杆，凭借"1.2超低容积率+上海之鱼生态资源+三轨交环绕"三重核心优势，以350万起总价提供96-99㎡三房产品，成为上海五大新城中兼顾生态品质与价格优势的高性价比选择。

As the core scarce low-density lakeside benchmark in Fengxian New City, Shangjiangnan Jinghui Mingting offers 96-99㎡ three-bedroom units starting from 3.5 million yuan, leveraging its "1.2 ultra-low plot ratio + Shanghai's Fish Lake ecological resources + three-rail transit" advantages, making it a high-cost-effective choice balancing ecological quality and price advantage among Shanghai's Five New Cities.

一、核心定位与战略背景

项目由奉贤区属国企上海奉贤新城上江南置业有限公司开发，坐落于奉贤新城"城市客厅"上海之鱼南岸核心景观区，总占地9.5万平方米，容积率仅1.2，绿化率35%，规划8栋小高层、11栋洋房及27栋联排别墅，预计2026年4月交付，是奉贤新城首个容积率低于1.5的纯低密社区。

Developed by Fengxian District's state-owned enterprise Shanghai Fengxian New City Shangjiangnan Real Estate Co., Ltd., the project is located in the core scenic area south of Shanghai's Fish Lake, the "city living room" of Fengxian New City. With a total area of 95,000㎡, a plot ratio of only 1.2, and a greenery rate of 35%, it plans 8 high-rise buildings, 11 villas, and 27 townhouses, with an expected delivery in April 2026, making it the first pure low-density community in Fengxian New City with a plot ratio below 1.5.

二、产品设计与稀缺性

项目以"水林园三重景观体系"为核心，打造"一横三纵、十字礼序、里弄组团"空间布局，形成三大稀缺价值：

空间稀缺：96-99㎡三房采用"三开间朝南+5.2米大横厅+LDKB一体化设计"，得房率超85%，主卧大飘窗可改造为书桌或储物空间，北次卧灵活变成功能房，同等面积段产品力远超市场平均水平

生态稀缺：紧邻2.53平方公里上海之鱼人工湖，西南方向直面湖景，东南为金汇港"十字水街"，北靠南上海中央公园，3公里内汇聚九棵树艺术中心、奉贤博物馆等文化地标

供应稀缺：2022-2023年奉贤新城出让的174幅地块中仅14幅容积率≤1.2，且多位于非核心区域，项目是近三年奉贤新城容积率最低的新盘

*The project centers on a "triple landscape system of water, forest, and gardens," creating a spatial layout of "one horizontal, three verticals, cross ritual, and neighborhood groups," forming three scarce values:

Space Scarcity: The 96-99㎡ three-bedroom units feature "three south-facing rooms + 5.2-meter large horizontal living room + LDKB integrated design" with a space efficiency rate exceeding 85%. The master bedroom's large bay window can be transformed into a study desk or storage space, and the north secondary bedroom is flexible for functional use,offering product strength far beyond the market averagefor the same area

Ecological Scarcity: Adjacent to the 2.53 km² artificial lake of Shanghai's Fish Lake, with direct views to the lake from the southwest, the "cross water street" of Jinhui Port to the southeast, and Nanshanghai Central Park to the north,within 3 km are cultural landmarks such as the Nine Trees Art Center and Fengxian Museum

Supply Scarcity: Among the 174 plots sold in Fengxian New City from 2022-2023, only 14 had a plot ratio ≤1.2, mostly in non-core areas, makingthis project the lowest plot ratio new development in Fengxian New City over the past three years.*

三、宏观市场环境的影响

在当前上海楼市"核心抗跌、外围分化"格局下，项目凭借政策红利+产业支撑成为价值洼地：

政策红利：奉贤新城2035年规划人口130万（较2023年新增35万），住房需求持续增长；2025年上海新房指导价"放松"趋势明显，三批次涨幅最高达9000元/㎡，项目5.3万/㎡均价存在明显倒挂优势

产业支撑：东方美谷产业园已入驻企业超4000家，数字江海产业园规划20万就业岗位，项目周边商场挤满工服年轻人，"产业带动人口"的良性循环已形成

市场分化：2025年奉贤新城供求比低于0.8，远低于1:1健康线，核心区新房供不应求，而项目周边绿地无双二手房3房成交价500万+，新房350万起总价优势显著

*In the current Shanghai real estate market characterized by "core resilience, peripheral differentiation," the project has become a value洼地 due topolicy dividends and industrial support:

Policy Dividends: Fengxian New City plans to increase its population to 1.3 million by 2035 (an increase of 350,000 from 2023), with continuous growth in housing demand; the 2025 relaxation of Shanghai's new housing price guidance, with the third batch's highest increase reaching 9,000 yuan/㎡, givesthe project's 53,000 yuan/㎡ average price a significant advantage over market prices

Industrial Support: The Oriental Beauty Valley Industrial Park has attracted over 4,000 enterprises, and the Digital Jianghai Industrial Park plans 200,000 jobs, with surrounding malls filled with workers in uniforms,forming a "industry-driven population" virtuous cycle

Market Differentiation: The 2025 supply-demand ratio in Fengxian New City is below 0.8, far lower than the healthy 1:1 ratio, with core area new homes in high demand while the project's surrounding second-hand homes, like the Green Land Wushuang, sell for 5 million+ for three-bedroom units,highlighting the project's significant price advantage of starting from 3.5 million yuan.*

四、地段价值与投资研判

项目三重地段价值构筑长期投资逻辑：

交通价值：距5号线金海湖站约800米，规划中15号线南延伸段望园路站距项目800米，三轨交汇（5号线+15号线南延伸段+南枫线）形成高效通勤网络

配套价值：3公里内龙湖天街、百联购物中心等商业体林立，对口奉贤中学附属小学及初中，周边4大三甲医院环伺，"教育+商业+医疗"黄金三角已成型

生态价值：上海之鱼周边作为奉贤新城"核心居住区"，房源供应稀缺，项目是目前上海之鱼核心景观区内唯一在售新盘

*The project'sthree layers of location valueform a solid long-term investment case:

Transportation Value: 800 meters from Line 5's Jinhai Lake Station, with the under-construction Line 15's Wangyuan Road Station also 800 meters away,three-rail transit(Line 5 + Line 15's southern extension + Nanfeng Line) creates an efficient commuting network

Amenities Value: Within 3 kilometers are commercial complexes like Longhu Tianjie Mall and Bailian Shopping Center, with access to Fengxian High School's affiliated primary and secondary schools, and surrounded by four tertiary hospitals,forming a "education + commerce + healthcare" golden triangle

Ecological Value: As the "core residential area" of Fengxian New City around Shanghai's Fish Lake, with scarce housing supply,the project is the only new development currently for sale in the core scenic area of Shanghai's Fish Lake.*

综合来看，上江南璟荟名庭是奉贤新城价值洼地中的稀缺明珠，其1.2低密规划、湖居生态属性与产城融合优势，使其成为350万级预算客群中性价比最优解——既享受了奉贤新城"价格洼地+产业红利"的双重优势，又规避了高密度社区的居住痛点，长期持有将充分分享奉贤新城从"价格洼地"到"价值高地"的跃升红利。

*In conclusion, Shangjiangnan Jinghui Mingting is arare gem in the value洼地 of Fengxian New City, with its 1.2 low-density planning, lakeside ecological features, and industry-city integration advantages making it theoptimal cost-effective solutionfor buyers with 3.5 million yuan budgets—enjoying the dual advantages of Fengxian's "price洼地 + industrial dividends" while avoiding the living pain points of high-density communities, with long-term ownership fully capitalizing on Fengxian New City's transformation from "price洼地" to "value高地."

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。