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静安内环，千万级日光红盘--「华发·静安华府」，二期227套收官房源，建面约106-156㎡3-4房，均价约11.9万/㎡。

主要按照楼栋定价以及分户型定价，并结合采光来分析。

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栋均价方面，5幢均价约125450元/㎡，4幢均价约110701元/㎡，3幢均价约116247元/㎡。

5幢最贵，其次是3幢，最便宜的是4幢。

数据人为统计，可能存在误差，仅供参考

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从户型定价来看，相比一期来说，A户型总体价格略微上涨了约1000元/㎡，B户型略微上涨约1100元/㎡，大面积的D户型反而下降了一点，大约700元/㎡左右。

图片来源：网络

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不利因素方面，总结下来主要是4点：

1. 项目比较尴尬的是朝向，整个地块南偏东，对采光会有不同程度的影响；

2. 在5幢和4幢前后有车库出入口；

3. 在5幢南侧有保障性住房的遮挡；

4. 东南侧静投地块的楼幢遮挡。

3幢

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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3幢均价约116247元/㎡。

水平差方面，2楼以上同一层楼中，中间套是A1户型，25单元02室最便宜，23单元01室相比贵130元/㎡左右，东边套和西边套都是B1户型，价格差不多，东边套比西边套略贵70元/㎡左右，相差不大的。

层差方面，5层以下价差较大，每层差3300-10000元/㎡左右。

5层以上的东边套和西边套的层差基本在560元/㎡左右。顶楼和12层价格一样。

中间套A1户型5层以上10层以下层差在560元/㎡左右。因为12层和15层的连廊关系，连带对11-14层的价差有影响，要特别注意。顶楼价格在12-13层之间。

4幢

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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4幢均价约110701元/㎡。基本的定价逻辑和3幢差不多。主要考虑中间套的12层和15层连廊的影响。

水平差方面，因为西侧靠近目前的加油站，前面还有车库的出入口，所以西边套的价格最便宜。东边套比西边套贵11000-12000元/㎡左右。中间套A1户型，同一楼层中，22号的02室相比21号的01室要贵2000元/㎡。价差是比较大的。总的来说就是越往东侧越贵。

层差上，边套户型5层以下价差比较大，每层差3000-11000元/㎡左右，5楼以上比较平均，每层差500-550元/㎡左右。顶楼价格和12层一样。

中间套因为12层和15层的连廊关系，连带对11-14层的价差有影响，要特别注意。顶楼价格在12-13层之间。

5幢

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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5幢均价约125450元/㎡。

水平差方面，边套是156的大户型，同一楼层中，东边套比西边套贵2000元/㎡左右，中间套都是A2户型，同一楼层中，3单元01室最便宜，2单元比3单元贵835元/㎡左右。1单元02室比3单元01室贵500元/㎡左右。

层差上，逻辑基本相同，5层以下价差较大，中间套因为12和15层连廊，对价格有所影响。

A户型

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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A1户型，结合价格和采光来说，建议优先考虑21号01室6层以上的房源，要注意4幢22单元02室5楼以下的房源，日照情况一般。

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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A2户型，建议优先考虑5幢3号01室10楼以上房源，价格相对较低，采光也还算不错。但是注意5幢3号01室9层以下房源，虽然相对便宜，但是采光一般。

B户型

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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B1户型，单从价格和采光两个方便来说。优先推荐4幢21号02室中高区，相比同楼层同户型的其他房源，要便宜1万/㎡左右，总价便宜100多万，而且采光情况也比较良好。不过西侧的加油站和前面的车库，所以低区还是要谨慎考虑一下的。

D户型

日照时长根据楼间距、层高等数据推算所得，可能存在误差，仅供参考

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D户型，因为户型结构的关系，我们还考虑了边厅的东西两侧的采光时长。前面也说了，由于地块整体是南偏东，所以西侧的整体采光时长会高于东侧，而价格却比东边套便宜。所以大户型推荐优先考虑西边套。

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