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温馨提示：看房务必致电与销售确认时间，可获取新房特价房/工抵房，以及售楼部最新折扣优惠！

老唐镇镇区外围都已经这么好了，位置更好的唐镇新中心就更好了！

当天去的时候，特意看了创新中路站旁边的浦发唐城项目，项目前四期都卖得不错，五期还有20套左右在续销中，因为五期基本都是100平的小户型，不符合大多数客群想要大户型改善的需求，所以还在慢慢销售。

那些想要大户型的基本都被唐镇新中心，唐镇站旁（大约300米）的保利天奕吸引走了。更好的位置，更明显的改善产品，愿意买的人也更多。

同一天，笔者也去看保利天奕了，度假风，当日到访量破千，现场体验感非常不错。

浦东大张江唐镇热点板块

「保利天奕」

张江新十年第五代国际社区

约107-137㎡3-4房新奢产品过会

首推价格仅约80392元/㎡！

明日认购！

2号线唐镇地铁口

3站张江，9站陆家嘴

步行可达两大商业+双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学

下楼即约1.7万方休闲绿地

01

在现场感受到了

松弛、慢节奏

去之前，就听说保利这次带来的是TOP产品系天系的全新品牌，也是上海首个天奕作品，提出的是“新奢松弛”的创新概念。

示范区运用了大量的奢石、金属、布艺、玻璃等元素，从色彩上来看，巧妙的选用了白、棕、灰等偏暖，偏灰的色彩，很好展现了项目想要呈现的松弛愉悦的氛围。

在建筑立面上，采用蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质，穿插优雅线条，让建筑这张“脸”看起来更高级。

在示范区打造的样板间就在下图这栋楼中，圆弧形的边角，自带温润气息，叠加玻璃又有现代质感，可以看出无论是效果图，还是示范区的实景呈现，保利天奕的功夫下的很足，整体风格非常一致，现代、松弛感十足。

更值得期待的是，保利天奕将要打造约1500㎡奕CLUB会所，不仅配备泳池、健身、瑜伽、私宴厅、会客厅，更突破性地引入保龄球/砂壶运动空间、高压氧舱、桑拿。

这些配置在整个上海新房会所中都是非常罕见的，功能性足以媲美3000万级豪宅！

尤其是高压氧舱是很多国际私人俱乐部或高端养生馆才有的配置，通过增加血氧含量，有效缓解疲劳，为快节奏的工作之后提供深度的身体修复。其次，很多高奢酒店才会配置桑拿房，在高温和蒸汽的包裹中释放压力，加快新陈代谢。

保利天奕的“微度假”也不是简单的几把躺椅，而是打造了一整个“微度假体系”，从嗅觉、视觉、听觉、触觉的五感，构建一个前所未有的，全龄共享的参与式景观。

在钢筋水泥的现代都市生活中，在外有1.7万方生态绿地，在内又有多层次景观设计。

在家也能享受到全球五大经典花园的设计精髓，精心雕琢米勒花园、岛屿水院、红酒派对花园、森林浴花园、毕加索儿童乐园等景观节点。

关于户型设计和装标，项目也完美回应购房群体对优质住房的期待。保利天奕推出建面约102-167㎡全龄户型，对于现代家庭结构的适配性非常友好，而且做了很多针对性开创。

建面约105㎡3房户型，就有多个亮点：

①双卧室270°转角飘窗+全屋飘窗设计，通透度拉满；

②“T字形”生活轨迹，不浪费室内面积，生活区功能不交叉；

③阳台转角处并非传统的墙面而是玻璃，这样不仅有更强的尺寸感，也多了一处采光面，通风、采光、视野都更好！

建面约125㎡4房是唐镇板块很有竞争力的产品，因为同面积房源大多仅做了3房。

横向朝南4开间，每一处都宽敞明亮，自然采光极佳。

主卧套房还是270°转角飘窗，可以充分观赏窗外景色。同时，飘窗空间也可根据主人需求，随心打造成居住者想要的模样，休憩放空、阅读品茗、游戏娱乐等等······

飞机户型，动静分离，且客餐厨空间一体化，生活动线更合理。阳台作为客餐厅的延伸，从室内向外望去，视野能够得到无限放大！

建面约137㎡4房，是对于纯改善需求的量身定制，在前两个户型基础上，做了更尊奢的开间尺度。

精装标准上，这次保利也是大手笔，标配博世厨电五件套、尤其是建面约162m²户型采用了顶豪专属的嘉格纳四件套；

卫浴五金配置高仪、科勒；洁具采用了唯宝等百年奢牌，奢华感与分量感十足！

值得关注的是，保利天奕还是全明梯厅。据统计上海700-1000万级新房项目，全明梯厅大部分都是大户型豪宅专属，即便是均价20万的顶豪，也很少实现这种设计。

建面约122㎡/137㎡户型，实现类一梯一户的越级体验，这是仅在2000万大平层才会出现的“稀有款”。不仅尊崇感拉满，更能实现全明梯厅+户内玄关“双玄关”的“隐形扩容”，雨伞、换鞋等动作都能在梯厅一次性完成。

同时入户门采用了“铸铝”子母门设计，一次拥有顶级大平层才有的尊崇派头！

02

浦东极致兑现力

唐镇C位，背靠张江科学城

上海最大的神话就是浦东，而神话的创造者也是浦东！

总有人说：“如果浦东要做什么，我从不怀疑！”

这是因为历史在一遍又一遍的告诉所有人，浦东拥有惊人的兑现力！

1993年陆家嘴规划形成的那一刻，它就注定要从烂泥渡变身成为世界金融中心；

2010年一场世博会又把世博板块呈现到了世界面前，让它从厂房和居民混住区变成了有25家央企的近80家公司集聚的商业新秀；

在上海，你可以永远相信浦东。而在浦东，张江又是永远的第一选择！

张江科学会堂

纵观全球资产，最有价值的资产往往诞生在科技创新高地。

美国最大的房地产网站Zillow显示，硅谷不仅是产业价值高地，还是资产价值高地。

硅谷之心圣何塞（SanJose）在全球经济承压的情况下逆势走高，依旧领跑全美，显示出穿越周期的强大能力。

根据《2023硅谷指数》数据显示，无论是2008年次贷危机还是三年疫情，都没能阻止硅谷房价上涨。

这其中，最为关键的就是源源不断的科创人才红利。

示意图

上海虽然多核发展，但“中国硅谷”张江的地位无可撼动。

30多年来，张江从17平方公里扩大到220平方公里，环顾上海所有产业园区，只有张江还在不断扩容，不仅前期完成效果好，未来也值得期待！

张江科学城建有2个国家实验室和基地、9个大科学设施，20多个国家、市级研发机构、100多个孵化器，夯实了创新创业的基础；

拥有2.2万家企业，总营收1.3万亿元，其中三大先导产业营收超4700亿元，占浦东新区的一半，营收百亿以上的企业超10家，五十至百亿企业26家；

现有地铁线路6条，人才公寓2.5万套，商业广场7个，将形成1个创新策源地、3个先导产业高地和1个未来产业先导区的总体布局。（数据来源于公众号张江发布4.17）

图源张江发布

有数据显示：目前张江科学城集聚了约50万从业人员。其中研究生及以上学历人才占比逾20%，青年人才占比80%，创业类海外高层次人才占上海同类人才的比例约50%。

这意味着，张江周边的租赁、购房需求是极高的。高层次的人才聚集张江，使得整个张江科学城：

①圈层更纯粹，居住氛围更好。

②“高薪高知”人群对品质住宅的购买力更强。

另外，2021年张江扩容，唐镇正式纳入张江版图，成为其发展东翼。在这样的基础上，唐镇不仅能依托强大的张江产业背书，还能与周边的陆家嘴金融城、外高桥自贸区、金桥自贸区、迪士尼度假区等多个产业圈构成高端产业人才聚集地。

如果要在张江寻求更优解，第五代国际社区唐镇又必然上榜！保利天奕占位唐镇C位，是唐镇最好位置的住宅，不曾有不再有！

因为张江集电港、金融数据港、金城、金谷都集中在唐镇，所以，唐镇本身的产业实力也非常雄厚。

在人口方面，唐镇不仅能承接张江外溢人口，还有本区域的自生力量。这就为区域新房和未来二手置换提供了充分又广阔的市场。

同时，唐镇的“第五代国际社区”规划也预示着其未来住宅方向将会是高端改善路线。

不过这些多年，浦东唯一“受人诟病”的点就是房不够住！

有数据显示：2020-2024年浦东年均新房供应约2.3万套（浦东2020-2024总供应91269套新房），这个数字看似庞大，但是同期浦东常住人口已突破580万。

按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及已经被消耗掉的新房供应（2023年统计局抽样调查：约45%浦东家庭已有住房），每套新房背后对应着约10个潜在购房家庭（供需比=有效购房需求➗总供应量=【194万×(1-45%)÷1.2】➗9.1万≈9.8），供需矛盾远超国际警戒线！

浦东新区新盘供应状况示意图

更为严峻的是，浦东新房供应市场还在持续收缩，土拍地块数量年年腰斩，这将让目前浦东供不应求的局面更加雪上加霜。

供应端传导到销售端，结果只有一个：房价上涨。在最近一次浦东土拍中，北蔡楼板价已经高达7.14万/㎡，未来售价至少12.5万/㎡！

在此背景下，浦东大张江板块唐镇C位保利天奕就格外突出！既能承接张江，本身又有强大的产业内生动力，还拥有极致配套，质价比MAX！

03

地铁2号线

横穿张江，直达陆家嘴

“地铁=溢价”这一概念，在上海城市建设的几十年间，已然成为深入人心的共识。

1/3/5号线交汇的莘庄、2/4/6/9号线纵横的世纪大道等枢纽，20年间地价增幅超800%；

二手市场上，距地铁站500米内的住宅溢价率长期维持在15-25%；

轨交沿线商业体日均销售额较非沿线区域高42%，静安寺、陆家嘴等站点周边写字楼租金溢价达25-30%；

购房决策模型中，轨交可达性权重远超学区、商业等传统要素，占比高达35%；

……

（以上数据来源于网络，仅供参考）

保利天奕一街之隔就是2号线唐镇站。通过2号线，2站金科路站，3站张江高科站，9

站陆家嘴。

在整个浦东，能够地铁直达陆家嘴（2/14号线）的板块仅有唐镇、陆家嘴北滨江和金桥等少数板块，横穿张江的更是只有唐镇。

而在地铁2号线上，唐镇又是新房中的“价格洼地”！

在二手房层面上，唐镇地铁站附近较近的地铁盘绿城玉兰花园挂牌均价为10.2万/平，本案与之相比，距离地铁更近，未来地铁溢价更值得期待。

图源贝壳

浦东大张江唐镇热点板块

「保利天奕」

张江新十年第五代国际社区

约107-137㎡3-4新奢产品过会

首推价格仅约80392元/㎡！

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下楼即约1.7万方休闲绿地

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。