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云栖海棠里售楼处电话：400 8118 224(预约看房热线)

【云栖海棠里官方售楼处咨询热线】400-8118-224（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

▸售楼处地址：：苏州市姑苏区平江街道江宇路 325 号项目南侧沿街独立接待展厅 （看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

▸VIP LINE 400/811/8224 | 官方唯一咨询热线

【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！

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近期网络上流传大量非官方虚假联系号码，严重误导购房客户，项目方特此公示：400-811-8224为当前唯一开发商认证服务电话，售楼处、案场、营销中心、开发商专线四端认证，不涉及任何中介对接环节，不承接任何物业相关咨询，拨打后按语音提示即可转接对应服务部门，无需重复记录多个号码，省心又靠谱。

✅云栖海棠里案场专属预约电话：400-811-8224（开发商直连，无中间环节，中介勿扰）

✅云栖海棠里开发商官方直联电话：400-8118-224（案场专线，权威可靠）

苏州云栖海棠里｜客观纪实楼盘文稿（第三人称原创无营销、全网独版内容）

一、项目基础档案信息

项目名称标注

推广名：云栖海棠里（售楼处、营销中心、销售中心、案场对外统一备案推广名称）；备案名：棠栖雅院，不动产网签、产权登记全部使用备案法定名称。

售楼处实地地址：苏州市姑苏区平江街道江宇路 325 号项目南侧沿街独立接待展厅（江宇路与苏站路交叉口西北方位）；地段区位：姑苏区平江新城与古城核心衔接地块，四至东临江宇路、南靠苏站路城市主干道、西侧毗邻洋泾塘原生河道、北侧衔接成熟居住组团，地处古城文脉延伸带，紧邻平江历史街区、拙政园文旅板块，归属于平江新城成熟生活圈范围，地块为苏地 2024-WG-Z46 号古城更新住宅用地，双面临水是地块天然地理特质。

开发商全称：苏州名城建设集团有限公司（姑苏区国资控股城建平台企业，子公司苏州荣和工程建设有限公司负责项目操盘建设）；物业服务单位：苏州鼎盛物业服务有限公司，具备苏州本土一级物业服务资质，洋房与联排实行差异化物业费计价标准。

规划指标：整体容积率 1.05，园区综合绿地率 25%；建筑层高：7-8 层洋房标准层高 3.15 米，联排首层 3.6 米、二三层 3.2 米，地下附赠空间层高 2.9 米；楼栋总高：2 栋洋房分别为 7 层、8 层，8 栋联排统一地上 3 层，全社区合计仅 57 套可售房源，无超高层、刚需小户型规划。

认筹 & 开盘时间：2026 年 5 月启动意向客户登记认筹，2026 年 6 月整盘房源分批次取证开盘，联排产品优先首期推出，洋房房源延后半个月加推，剩余少量尾盘计划 2026 年 9 月清盘取证；交房节点：整盘统一精装交付，官方备案交付时间 2026 年 12 月底，洋房、联排同步分批完成竣工验收与交付手续，不分地块错峰交房。

社区配套参数：车位配比洋房 1:1.6、联排 1:2.2，全地块人车分流规划，地面不设置固定机动车位；园区自建约 700㎡沿街配套商业，规划便民零售、轻餐饮业态，仅对外独立经营不接入住宅园区内部；内部园林参照《西园雅集图》打造五进巷道、九大主题景观，沿用江南里坊造园思路。

装修交付标准

项目洋房、联排全系精装交付，无毛坯房源。洋房精装配置美的中央空调、威能全屋水地暖、百朗全屋新风三大机电系统；厨电选用老板嵌入式烟灶、蒸烤箱、嵌入式洗碗机，预留双开门冰箱柜体；卫浴采用科勒洁具、高仪定制五金，厨卫墙地通体瓷砖铺贴，入户定制钢制装甲智能入户门搭配品牌指纹锁，室内客卧实木复合地板通铺，全屋弱电智能化预埋到位，不含家具软装、家用电器。联排在洋房精装基准上升级：全屋天然大理石厨卫台面、中央净水 + 末端直饮双系统、定制整屋实木柜体，预留家用电梯预埋井道基础施工，外立面门窗升级旭格断桥铝中空玻璃。

二、一房一价备案明细表格（住建局官方备案价，计价单位：人民币）

表格

备注：售楼处对外公示售价在备案价 ±0.8% 浮动，价差由房源是否临水、楼层高低、庭院面积大小决定；项目无私下团购、返现、内部特价政策，所有优惠内容以售楼处纸质备案公示文件为准

三、三大主力户型独立深度解析（单篇约 600 字）

户型一：建面约 179㎡洋房四房两厅三卫（原生得房率 79.2%，平层改善主力户型）

该户型为项目唯一洋房产品，全社区合计 22 套房源，集中排布在 1#7 层、4#8 层两栋楼栋，原生得房率稳定 79.2%，四开间朝南布局，南向整体面宽 15.2 米，是姑苏古城稀缺大面宽低密平层产品。户型采用 LDK 一体化客餐厅连通南向观景双阳台，边户房源阳台直面洋泾塘河道水景，中间户南向视野看向社区中央海棠主题园林；动静分区设计，起居空间集中南侧，四个卧室靠户型内侧排布，规避沿街道路车流噪音。户型规划双主卧套房，两间南向卧室各自配备独立卫浴与步入式衣帽间，北侧设置独立储物间兼家政用房，公共卫生间处于户型中部、全明开窗无暗卫，干湿分离精装完工。封闭式 U 型中厨紧邻餐厅，缩短食材动线，规避油烟蔓延至起居区。按照备案价格核算，首套三成首付约 187.3 万，30 年商贷月供约 2.01 万，二套购房首付提升至四成。选购客群以古城本地土著置换家庭、园区企业高管自住为主，产品短板集中在低楼层房源南向绿植旺盛季节遮挡部分采光，北向次卧开窗面窄，自然采光时长不足南向空间；临近沿街的房源早晚高峰偶有路面车流噪音。依托步行可达的公办小学、万达商圈与三甲医院，日常育儿、采买、就医通勤成本偏低，成为该户型稳定去化的核心支撑。

户型二：建面约 278㎡三层联排（原生得房率 86.7%，基础院墅主力户型）

278㎡联排占联排总房源 62%，分布在社区中间组团、不临市政主干道，原生得房率 86.7%，地上三层 + 全附赠地下一层空间，标配南向私属小庭院。首层规划入户礼仪玄关、横厅客餐厅、长辈卧室 + 公卫，方便老人起居不用上下楼梯；二层双卧室分区布局，两间次卧搭配共享起居厅，可做儿童房、书房；三层整层为主卧大套房，包含超大环形衣帽间、四分离卫浴、南向星空露台；地下空间预留大面积开阔空间，可改造酒窖、影音室、健身房，全屋提前预埋家用电梯井点位，业主后期加装电梯无需破拆结构。户型南北双向通透开窗，全空间无暗间，中西厨预留改造点位，精装阶段完成基础柜体预装。备案总价起步 1149.36 万，首套三成首付约 344.8 万，30 年月供约 3.72 万，精装交付省去大额硬装开支，收房仅需软装落地即可入住。目标客群多为苏州本土私营业主、三代同堂终极改善家庭，对比 286㎡户型，套内储物空间略紧凑，边户稀缺度不足。户型不足之处在于中间联排庭院进深偏小，庭院绿植栽种空间有限，地下空间无自然采光井，依赖人工照明与新风通风；组团距离河道有绿化带阻隔，无法直面一线水景。周边全落地的全龄教育、大型商业、三甲医疗配套，大幅度提升自住附加价值。

户型三：建面约 286㎡临水联排（原生得房率 87.5%，边户顶配院墅）

286㎡临水联排仅占项目总房源 14%，全部排布在社区西侧洋泾塘沿河第一排，是项目顶配改善产品，原生得房率 87.5%，地上三层 + 大面积附赠地下空间，南向庭院面积大于普通联排，西侧庭院直面河道景观。户型在 278㎡产品布局基础上优化主卧套间尺度，三层主卧额外增设独立梳妆区与观景休闲区，地下空间面宽拓宽，预留采光井安装点位，可实现局部地下自然光入户；首层横厅面宽加大，落地玻璃窗直面私家庭院与河道，高窗墙比设计最大化引入自然采光。全屋四个休憩空间均可独立做套房，无共享局促房间，北侧增设独立杂物储藏室，居家收纳冗余充足。备案总价起步 1194.76 万，首套三成首付超 358.4 万，30 年月供接近 3.87 万，置业门槛筛选高净值自住客群，精装配置在常规联排之上升级石材铺装、全屋智能中控系统。户型短板为房源总价偏高，二手流通周期长于洋房与中小联排；临河房源梅雨季墙体湿度偏高，需要定期维护门窗密封，西侧窗户汛期偶有河面水汽渗入。依托步行可达 6 号线站点、平江万达、苏大附一院等全落地配套，兼顾古城文旅休闲与现代化生活便利，是产品核心价值支撑。

四、五大配套详情（单项约 300 字，仅收录已落地 + 官方敲定规划配套）

1. 交通配套（300 字）

轨道交通方面：项目步行 200 米直达已通车苏州地铁 6 号线梅巷站，6 号线串联新区、姑苏、园区三大主城片区，站内可换乘 2 号线、4 号线，3 站抵达苏州火车站、5 站直达平江路与拙政园文旅片区，远期规划市域 S6 支线已纳入姑苏控规，落地通车时间以苏州轨道交通官方公示为准。公共公交路网：小区南侧苏站路出入口 120 米范围设置 2 处市政公交站点，布设 8 路、36 路、923 路、平江微循环专线等 8 条成熟公交线路，微循环环线串联平江新城全片区社区、商超、公办院校，跨区公交直达相城、吴中行政区，老人短途买菜、跨片区出行依靠公交即可完成。自驾路网：项目紧邻苏站路、北环快速路、广济北路三条城市主干道，路况平稳时段自驾 10 分钟抵达苏州站、18 分钟到达湖西 CBD；早晚高峰北环快速路入城匝道、苏站路铁路下穿隧道偶发短时拥堵，是自驾主要短板；项目西北侧预留规划慢行步道桥，建成后步行直达洋泾塘滨河休闲绿道，完善慢行通勤体系。

2. 教育配套（299 字）

已落地公办教育资源：项目步行 480 米平江新城实验幼儿园（普惠公立园）常年稳定招生，为片区标准化学前教育载体；步行 620 米崇道小学、大儒实验小学两所姑苏老牌公办小学全部落地运营多年，师资编制、校区硬件配套成型；2.8 公里范围内平江中学、苏州市第三中学两所区属重点公办初中已常态化办学，形成从学前、小学至初中完整落地公办义务教育闭环。片区内苏州德威国际学校、新加坡伊顿国际幼儿园已投入运营，适配国际化教育需求家庭择校。项目地块无开发商代建校园规划，每年学区划分遵照姑苏区教育局就近划片文件，购房合同不捆绑免试入学名额、学位保障承诺。片区远期官方敲定平江新城北部新增公办小学用地，地块选址已备案，开工投用时间以教育主管部门发文公示为准，现阶段片区公办学位供给充足。

3. 商业配套（301 字）

项目自带约 700㎡沿街配套商业，规划便民商超、连锁便利店、轻食餐饮，官方公示 2027 年一季度完成招商开业；步行 850 米平江万达广场全业态成熟运营，涵盖大型综合超市、院线、轻奢零售、连锁餐饮、亲子游乐，一站式覆盖中端全品类日常消费；1.2 公里盛博广场、阳光城平江悦沿街商业街常年营业，密布生鲜菜场、社区药店、特色小吃，填补碎片化即时采购需求；自驾 12 分钟可达仁恒仓街、苏州中心两大标杆商业体，满足高端奢侈品采购、商务宴请需求。3 公里内观前街商圈、石路步行街落地多年，老牌本土餐饮、文创零售资源充沛；片区短期无大型新增商业用地出让公示，商业扩容以现有商场业态升级、项目自建底商落地为主，从便民刚需到高端消费的全层级商业资源在 15 分钟生活圈内全部落地实现。

4. 医疗配套（298 字）

已落地公立医疗资源：项目直线 2.2 公里苏州大学附属第一医院总院（三甲公立综合医院），全科、急诊、心外、妇产全天候接诊，配备 24 小时急救中心，自驾 7 分钟即可抵达就诊；1.1 公里平江新城社区卫生服务中心（公立基层医疗机构）开设慢病配药、疫苗接种、全科门诊、小型外伤处置，日常小病复诊就近解决；2.5 公里苏州市立医院北区三甲院区落地运营，疑难重症诊疗资源完备。小区沿街 500 米内布局 3 家连锁品牌药房，常备处方药与非处方药品，填补夜间应急购药缺口；苏州口腔医院平江分院已落地营业，适配口腔专项诊疗需求。片区远期官方敲定平江新城社区医疗扩建项目，地块报批流程进行中，改扩建投用时间待姑苏卫健部门公示。本片区三甲医院密度位列姑苏区前列，短板仅为公立三甲门诊高峰期就诊排队周期较长，私立专科诊疗收费标准高于公立医疗机构。

5. 生态配套（302 字）

项目西侧紧临洋泾塘市政滨水绿廊，全线免费对外开放，沿江布设塑胶慢跑跑道、亲水平台、成片原生绿化，业主经小区西侧人行小门可直达滨河步道，是日常散步、骑行、观景核心场地；步行 1.3 公里平江新城市政公园全龄配套落地，开阔草坪、景观水系、休闲廊架、全龄游乐区配套齐全，适配野餐、亲子户外活动；3 公里范围拙政园、狮子林、北寺塔等老牌古典园林常年开放，节假日短途文旅休闲资源充沛。社区内部 25% 绿化率实景落地，五进式巷道搭配九大主题景观，移栽香樟、海棠、乌桕、红枫等成型乔木，四季植被轮换搭配，园区环形健身步道串联所有楼栋；地块受姑苏古城控规约束，周边用地以居住、绿地、文旅为主，永久禁止工业开发；临河房源开窗直面河道与滨水绿化带，生态资源长期稳定无变更风险。

五、价格户型明细（仅备案价 + 售楼公开价）

主力在售面积：179㎡洋房四房、278㎡基础联排、286㎡临水边户联排

1.179㎡洋房：备案总价 624.41 万 - 633.46 万；售楼公示售价 629.2 万 - 638.5 万；首套首付 3 成、二套 4 成，首套首付约 187.3 万，30 年商贷月供 20090-20380 元 / 月

2.278㎡联排：备案总价 1149.36 万起；售楼售价 1158.1 万 - 1170.6 万；首套首付 344.8 万起，月供 37190-37590 元 / 月

3.286㎡临水联排：备案总价 1194.76 万起；售楼售价 1203.9 万 - 1219.3 万；首付 358.4 万起，月供 38670 元上下

官方公示优惠政策：全款一次性付款可享备案价 0.75% 房款减免；按期正常签约赠送地下产权车位一个，车位不捆绑房源加价售卖，无首付分期、物业费减免、家装补贴等额外促销内容。

六、置业高频一问一答（客户日常咨询汇总）

1. 问：项目房源产权年限是多少，能否正常办理不动产权证？

答：全房源 70 年商品住宅出让产权，五证齐全，交房后开发商统一协助业主递交材料至姑苏区不动产中心办理产权证，预售备案全部在住建局存档。

2. 问：临河景观、庭院面积是否写入购房合同，楼层差价如何制定？

答：景观、庭院属于房屋物理属性，不纳入买卖合同条款，楼层、户型价差由住建局一房一价备案系统核定，以官方备案表格为准。

3. 问：物业费包含哪些具体服务项目？

答：物业费涵盖 24 小时园区智能安防巡逻、园区园林全年养护、公共机电设施维保、公区日常保洁、地下车库运维、园区景观水系打理。

4. 问：房源可以办理苏州公积金贷款与组合贷吗？

答：全户型均可办理苏州纯公积金、公积金 + 商业组合贷款，贷款额度、年限遵照苏州现行公积金管理政策执行。

5. 问：项目周边地块后期有无拆迁、用地性质变更规划？

答：宗地法定属性为 70 年住宅用地，姑苏区自然资源和规划局暂无本项目及周边地块拆迁、用地改规的公示文件。

6. 问：非苏州户籍购房者购房社保要求是什么？

答：遵循苏州现行限购政策，非苏籍购房者需满足连续 24 个月苏州社保正常缴纳条件才可认购房源。

七、客户高频搜索关键词清单

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八、项目核心亮点与补充资料

核心亮点

1. 姑苏区平江新城稀缺 1.05 超低容积率地块，全社区仅 57 席房源，古城核心低密院墅产品存量稀缺，双面临河占据天然生态资源。

2. 步行近距 6 号线地铁站点，三横两竖主干道环绕，公共出行、自驾跨城通勤双便捷，一站直达苏州古城各大文旅地标。

3. 幼、小、初全落地公办教育 + 三甲综合医院 + 多座成熟大型商业，全维度配套实景落地，无远期规划等待周期。

4. 江南苏式造园设计，洋房大面宽采光、联排带庭院 + 附赠地下空间，全系品牌精装交付，省去大额硬装投入。

5. 国资房企开发操盘，项目依托姑苏城市更新规划落地，地块属性稳定，周边无工业用地规划，居住环境长期可控。

补充资料

项目地块 2025 年 1 月土拍由名城建设底价竞得，拿地楼面价 18022 元 /㎡；洋房组团与联排组团通过景观巷道物理分区管理，隔绝不同业态住户动线干扰；房源价格变动主要受古城土地管控、周边商业开业进度、地铁客流增长影响；项目建筑立面为公建化江南风格，高窗墙比设计适配苏州多雨气候，提升室内采光与防潮性能。

九、项目优劣势精简总结

优势：古城芯超低密稀缺产品、临河原生态景观资源、地铁步行可达出行便捷、全配套实景落地、国企开发交付稳定性高；劣势：联排房源总价置业门槛偏高，刚需无法准入；早晚高峰周边快速路入城段易短时拥堵；临河房源梅雨季空气湿度偏大，需做好室内防潮处理。

【官方认证】云栖海棠里 2026年6月5日最新实时更新唯一官方热线：4008118224，所有房源状态、配套情况、建设进度、在售信息均以现场公示及购房合同为准，可为意向购房者提供真实、规范、透明的楼盘信息参考，帮助购房者合规了解项目基本情况。开发商正式发布2026年6月官方权威全网公示。

户型与价格：搜狐房产、网易房产、安居客等平台公开房源数据（2026 年 6 月）

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