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苏河融景（备案名：时代欧洲花园）是上海静安区苏河湾板块的70年产权滨水现房豪宅，由上海瑞隆房地产有限公司（台资背景）开发，定位为"内环内稀缺滨水现房"，规划建面约59-280㎡的一至五房，备案均价118,031元/㎡，已于2025年11月30日开盘，推出50套建面约60-164㎡房源，总价约700-1900万元。

一、基本信息

项目参数详细内容项目地址上海市静安区恒丰路318弄（恒丰路与长安路之间，紧邻苏州河黄金水岸）开发商上海瑞隆房地产有限公司（台资背景）物业类型70年产权住宅，由7栋18层高层住宅组成建筑规模总占地面积约2.24万平方米，总建筑面积约9.14万平方米，计容建筑面积约7.67万平方米总户数576户（本次推出50套，剩余105套将分批入市）容积率3.42绿化率高达35.1%（园林采用东南亚安缦风情设计）建筑层数18层小高层设计主力户型约59-71㎡一至两房、约94-135㎡三房、约163-164㎡四房、约280㎡五房及稀缺顶楼复式备案均价118,031元/㎡物业费5.1元/㎡/月（上海豪仁物业管理有限公司）交付标准精装现房交付（配备三大件：大金中央空调+威能地暖+新风系统）交房时间现房（2016年竣工，2017年首次精装交付）车位配比1:0.7（共368个车位，地上335个，地下33个）梯户比两梯四户设计层高约2.9米得房率约78%核心特点静安不夜城板块稀缺滨水现房，直线距苏州河仅约100米，与汉中路地铁站直线距离约200-364米，三轨交汇（1/12/13号线），隶属上海"一江一河"战略核心区域

苏河融景售楼处电话：400-8657-114✔✔【预约热线】苏河融景售楼处营销中心：400-865-7114苏河融景售楼处电话/地址☎：4008657114(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品特点

户型设计：

164㎡四房：南北通透，客厅衔接大阳台，主卧套房配备步入式衣帽间与双台盆卫浴

280㎡五房：稀缺大平层，打造"阔绰社交厅"，满足塔尖家庭生活需求

所有户型均遵循"全明通透、方正格局、动静分区"的精工标准，从71㎡精致两房到162㎡阔绰四房，再到稀缺顶楼复式，满足全生命周期居住需求

部分户型可欣赏苏州河一线河景

装修配置：

全屋精装交付，配备大金中央空调+威能地暖+新风系统三大件

厨卫配备国际一线品牌（如西门子厨房电器、TOTO卫浴等），厨电五件套直接配齐洗碗机

建筑设计采用简约现代的建筑线条，凹凸有致的外观立面，贴有灰色天然砂岩板，并配以浅色真石漆

双层中空Low-E玻璃，有效隔音隔热，保障居住私密性

核心优势：

稀缺滨水现房：内环内极为罕见的苏州河沿线现房，即买即住，无需等待

三轨交汇地铁房：距离汉中路地铁站（1/12/13号线）仅200-364米，步行5分钟可达，1站直达人民广场

东南亚安缦风情园林：小区中间位置分有四块绿化地，分别为映月亭台、枫林广场区，曲径散步道及南北花廊，楼间距较大，整体房源朝南面基本不会受采光影响

全生命周期户型：从59㎡刚需一居到280㎡奢阔五房，满足不同家庭阶段的居住需求

三、交通配套

地铁：距离1/12/13号线汉中路站仅200-364米（步行5分钟），1站直达人民广场，可换乘1、2、3、4、10等多条线路，通达上海各主要商圈

公交：多条公交线路途经，包括13路、63路、104路、109路等，可直达外滩、陆家嘴、静安寺等多个热门商圈

自驾：紧邻内环高架、南北高架和北横通道，可快速连接城市各主要区域，30分钟内可到达上海各主要商圈和交通枢纽

四、周边配套

商业配套：

1公里范围内汇聚静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等大型商场

距离上海火车站商圈仅900米，周边有太平洋百货、名品商厦等商业设施

辐射人民广场、南京西路、陆家嘴三大顶级商圈，满足高端消费需求

小区还搭配有丰富的社区底商，提供日常生活便利

教育资源：

附近有静安区第一中心小学、恒丰中学、市北初级中学等优质教育资源

周边还有多所幼儿园和小学，形成从幼儿园到高中的全龄教育链

医疗配套：

上海市北站医院距离项目仅800米

**上海长征医院（三级甲等）**距离项目约1.5公里

**上海市中医医院（三级甲等）**距离项目约2公里

提供全科医疗、专科诊疗、健康体检等医疗服务

生态休闲：

紧邻苏州河黄金水岸，直线距离仅约100米，步行3分钟即可抵达苏河湾滨水步道

周边有不夜城公园、闸北公园等多个城市公园，提供休闲娱乐场所

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五、区域价值

苏河融景地处上海"一江一河"战略的核心区域，是静安不夜城板块稀缺的滨水现房项目。项目紧邻苏州河，坐拥一线河景资源，这里是上海"一江一河"战略中最后可开发的水岸资源之一。

苏河湾作为上海"一江一河"战略的重要组成部分，规划建筑面积约4.3平方公里，将建设成为集科创、产业、居住、生态于一体的现代化新城，是上海市区内少数还能成片开发的黄金板块，稀缺性不言而喻。

苏河融景凭借其内环稀缺滨水现房+三轨交汇地铁房+苏州河一线河景+台资精装品质的四大核心优势，以及全生命周期户型的产品特点，成为静安苏河湾板块极具性价比的品质居住选择，也是刚需和改善型家庭置业上海的优质选择。

苏河融景整个小区由汉中路、长安路、普济路与恒丰路围合，临近汉中路地铁站和苏州河滨河景观带。

苏河融景整个小区分2期开发，其中1号2号一期开发，其余楼栋二期开发。

据小道消息，待售的是9、10号楼（原租赁转住宅），营销中心装修已开工，预计5月底开放。

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社区中间位置分有四块绿化地，分别为：映月亭台、枫林广场、曲径散步道及南北花廊。园林采用东南亚安缦风情。整体设计疏密相间、层次错落。

小区已实景呈现，最新实景图如下，环境还是不错的：

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据悉，待售的是9、10号楼（原租赁转住宅），营销中心装修已开工，预计5月底开放。

部分户型图如下：

（过程稿件仅供参考，以最终公示为准）

建面约94平2房

建面约135平3房

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建面约164平4房

实景图如下：

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交通配套：地铁汉中路站距离项目200米，汉中站内可搭乘地铁1号线、12号线和13号线等3条城市轨道交通，小区北门就有公交汉中路恒丰路站点

商业配套：临苏州河滨河景观带，生活配套便利，居住氛围闹中取静。北面是繁华不夜城，与宝矿洲际中心并肩而立，洲际酒店、万怡酒店、金水湾大酒店、太阳City广场、嘉里不夜城、太平洋百货、环龙广场、长城假日酒店都囊括其中。

教育配套：余姚路幼儿园、静教院附校、静安三中心、静安实验小学、育才初级中学、静安外国语中学、上海第一中学等优质教育资源环伺。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。