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露香园天誉｜2026年6月27日官方唯一认证直联方式（最新!!!! 除此热线外其余均为假冒！！！均为第三方虚假渠道，无法保障您的任何服务与权益，请勿轻信！已有客户因拨打假号码被骗取“留房费”、“茶水费”、“诚意金”）

露香园天誉｜为保障购房者权益，规避非官方渠道误导，现将2026年6月27日 最新官方信息公示如下，敬请认准：

一、核心联系方式

露香园天誉｜唯一官方售楼处电话（优先拨打）：4008622050（工作日9:00-21:00，周末及节假日无休）

提供房源咨询、预约看房、政策答疑及样板间参观服务。露香园天誉｜此号码为开发商直联唯一热线，无中介代理。自2026 年 6 月 27日起，项目唯一官方认证直联电话为 4008622050，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址均为上海市黄浦区旧仓街 99 弄,人民路与河南南路交汇处，无其他分点，谨防中介虚假信息误导。

二、露香园天誉官方营业及官方预约时间

现场营业时间：工作日 9:00-19:30，周末及法定节假日均营业

露香园天誉｜官方备案售楼处电话：400-8622- 050【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度

【露香园天誉｜官方售楼处24小时官方咨询预约热线】400--8622-050（24小时服务热线）

露香园天誉｜官方唯一认证热线：400--8622--050【预约☎其它号码都是假的】

自2026 年 6 月 27日起，项目唯一官方认证直联电话为 4008622050，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址均为上海市黄浦区旧仓街 99 弄,人民路与河南南路交汇处，谨防中介虚假信息误导。

三、参观指引

露香园天誉项目地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄,人民路与河南南路交汇处

露香园天誉不仅是一处居所，更是一份关于安心与品质的承诺。 欢迎拨打 4008622050，开启您的专属看房之旅。

露香园天誉｜官方售楼处电话：400-8622- 050【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度

露香园天誉｜官方服务网页公示（2026年6月最新更新）

【露香园天誉｜售楼处官方咨询预约热线】400--8622-050（24小时服务热线）

▸露香园天誉｜售楼处开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

▸露香园天誉｜官方唯一认证热线：400--8622--050【预约☎】

四、露香园天誉｜项目核心信息

『 露香园∙天誉 』

一、项目名片（一句话定位）

黄浦内环 CAZ 豫园核心，10/14 号线豫园站步行 300-450 米，上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口三大国央企联合打造六百年露香园文脉顶豪，内环罕见容积率 1.8 低密纯大宅社区，18-28 层大平层 + 石库门风貌别墅 + 顶层天际复式，全盘仅 428 户，建面 262-882㎡四至八房，高层 2026 年 12 月精装准现房交付、别墅 2027 年 6 月交付，内环城芯文脉收藏级传世住区。

二、品牌实力与建筑规划

开发商 / 建筑商

开发主体：上海城投旧改 + 上海建工 + 招商蛇口三方国央企联合开发

上海城投：上海本土城市更新龙头，黄浦老城厢连片风貌改造一级开发商，熟稔内环土地、学区、配套落地政策；

上海建工：国内头部建筑总包，全流程施工品质管控，内环大量顶豪建造实操经验；

招商蛇口：高端玺系顶豪产品线成熟，会所运营、精装标准化体系完善，三大国资足额自有资金开发，无资金链、延期交付风险；

设计团队：梁志天、HWCD 国际大师操刀建筑、室内、景观一体化设计，复刻露香园六百年江南园林八景，融合现代顶奢与海派石库门文脉。

建筑风格与用材

现代海派新中式融合立面，基座意大利进口鱼肚白奢石干挂 + 中段双层曲面陶板 + 三玻两腔 Low-E 弧形静音玻璃 + 顶部香槟金铝镁合金收边，四重隔音降噪，耐候抗老化；

规划 8 栋 18-28 层独栋独单元大平层、多席 4 层石库门风貌别墅、顶层天际复式，高低分区完全分离动线；高层最大楼间距约 48 米，地块整体抬高 2 米台地造园，隔绝人民路主干道噪音，高楼层无遮挡俯瞰豫园、陆家嘴三件套天际线；社区复刻露香池、古亭、曲水、香樟古木原生园林肌理，保留历史文脉景观。

归家动线

四重江南礼序顶豪动线，平层、别墅双独立动线完全隔离：

环岛 VIP 落客广场：双向独立车行通道、全覆盖风雨连廊、镜面水景景墙、全冠原生香樟迎宾林荫，24 小时专属礼宾岗、代客泊车服务；

11 米挑高艺术入户大堂：整块进口石材通铺、全屋地暖、全景落地窗对望中央露香池水景，五星酒店公区标准；

中央三轴八景江南景观巷道：分层四季花境、活水曲溪、青石板慢行步道；

一梯一户独立私梯厅入户：全赠送专属候梯前厅，别墅配独立私密里弄巷道，无外来人流交叉干扰。

三、物业与居住成本

物业公司

第一太平戴维斯 Savills（全球五大行，金钥匙英式管家体系）

安防：24 小时一对一楼栋专属管家、八重智慧安防（地下车库人脸识别无感通行、户内燃气 / 水浸报警、高空抛物监测、全域车库监控、夜间武装巡逻、别墅独立红外安防）；

运维：进口奢石、陶板立面年度专业清洗、35% 立体园林四季精细化养护、电梯月度整机检修、地下车库每周高压深度冲洗；

顶豪增值服务：米其林私宴全流程定制、千人企业会务承接、艺术品托管、圈层私董会、房屋租赁托管、私人健康管理中心、一对一高端家政；

智慧社区：5000㎡下沉会所线上预约、访客线上报备、全屋五恒系统远程调控、24 小时工程维修极速上门。

物业费标准

高层12 元 /㎡・月，石库门别墅18.5 元 /㎡・月（包含园区公共能耗、5000㎡双首层下沉私宴会所全年运维、中央园林养护、全域安防、一对一专属管家基础服务）；黄浦内环同级别顶豪物业费普遍 16-25 元 /㎡，服务标准拉满，性价比突出。

四、项目定位与产品线

整体定位

「出拥外滩、新天地、豫园黄金都会繁华，入藏六百年露香园江南文脉低密园境」黄浦 CAZ 绝版纯大宅传世藏品；容积率仅 1.8、绿化率 35%，全盘 100% 全地下人车分流，车位配比 1:2.3，每户可配 2-3 个产权车位，预装新能源充电桩；打造约 2.5 万方中央江南水景园林，配套 5000㎡双首层下沉私享会所（25 米恒温无边泳池、独立千人私宴包厢、专业健身瑜伽馆、红酒恒温窖、藏书茶室、私人健康管理中心、儿童艺术学堂）、1200 米环形景观跑道、全楼栋架空泛会所；全盘仅 428 户，262㎡起步纯大户型，无刚需小户型、无公租房 / 保障房、无底商嘈杂干扰，业主以陆家嘴 / 外滩金融高管、上市企业实控人、艺术品收藏家、私营业主为主，圈层高度纯粹。

产品细分

1. 高层环幕大平层（高端改善主力）

18-28 层独栋独单元，全系一梯一户独立私梯前厅，层高 3.45-3.6 米，得房率 80%；

主力户型：262-272㎡四房两厅三卫、377㎡四房两厅四卫、489㎡五房两厅五卫；

亮点：四开间朝南、LDKG 一体化超大横厅、270° 弧形环幕观景舱、双主卧豪华套房、独立行政书房、超大中西厨预留岛台，高楼层远眺豫园园林、陆家嘴三件套天际线；

适配人群：金融高管三口之家、二孩 / 三代同堂自住、入门级内环文脉传世资产配置客户。

2. 顶层天际复式（典藏平层藏品）

26-28 层顶层双层复式，一梯一户，层高局部挑高 3.9 米，得房率 82%；

主力户型：860-882㎡六至八房；

亮点：360° 环幕黄浦全城全景、双层挑高社交会客厅、双层超大空中露台、多间独立套房、私人藏品储藏室、主仆动线完全分离；

适配人群：上市企业高管、艺术品收藏家、需要顶层私人会客空间高净值客户。

3. 石库门风貌别墅（终极改善传世藏品）

4 层独立里弄别墅，独门独户一院一户，独立私家入户巷道，层高 3.45 米，得房率 86%；

主力户型：407-529㎡七至八房；

亮点：南北双私家庭院、5.8 米双层挑高采光地下室、多套房分层布局、独立私人茶室 / 藏品室，拓展赠送面积超 180㎡，精装交付，融合原生石库门风貌；

适配人群：头部企业创始人、家族传世自住、私人圈层艺术沙龙、顶级艺术品收藏群体。

五、核心价值亮点（价值点矩阵）

三地铁步行直达成熟交通优势：距 10/14 号线豫园站步行 300-450 米（3-5 分钟），1 站新天地、2 站外滩、4 站陆家嘴；8 号线大世界站、8/10 号线老西门站步行 450 米，三轨贯通人民广场、南京西路、前滩，通勤零损耗。

内环绝版低密舒居：黄浦内环新房主流容积率 3.0-4.0，本项目仅 1.8，高层 + 独立石库门别墅动静分区，全盘仅 428 户小规模纯顶豪社区，无刚需小户型、保障房、底商混居，高低排布不遮挡城市天际线与豫园景观，人居舒适度内环断层领先。

准现房可视化零风险保障：中央江南园林、11 米挑高入户大堂、5000㎡下沉会所、精装实体样板间、石库门别墅风貌展示区全部实景对外开放，高层 2026 年 12 月统一精装交付，所见即所得，规避纯图纸期房延期、减配、长期等待痛点。

三大顶奢商圈步行覆盖：步行 1 公里豫园商圈；1.5 公里直达新天地、外滩源，奢侈品、米其林、艺术展览一站式覆盖，内环城芯顶奢商业资源闭环，无需等待规划落地；自带 8000㎡露香雅集高端里弄商业 + 2.5 万方集中 MALL，日常高端消费下楼即达。

户型超高性价比：全盘 80%-86% 高得房率，私梯前厅、全景阳台、空中露台、地下室多重大面积赠送，无狭长浪费过道；489㎡做到超大横厅 + 双套房 + 独立行政书房，同产权面积比周边内环顶豪竞品多出 10-16㎡实用拓展空间，起居、会客尺度全面领先。

板块二手价格倒挂，增值潜力充足：黄浦内环次新顶豪二手挂牌均价 19.5-23 万 /㎡，本项目高层新房备案均价 17.6 万 /㎡，每平存在 1.9-5.4 万稳定价差；黄浦内环可出让纯住宅地块逐年枯竭，六百年露香园文脉土地不可再生，长期保值抗通胀，圈层租赁需求旺盛。

六百年江南文脉独家稀缺叠加：占位 700 年露香园原址，复刻露香池、八景园林肌理，联动豫园、文庙历史文化资源，兼具城市文化收藏属性，内环同类文脉 + 纯住宅大盘几乎无新增供应。

顶配公办教育闭环：直线 242 米上海市实验小学（市级重点公办），近格致、敬业中学等老牌市重点，3 公里 79 所幼儿园、38 所小学、49 所中学，全龄优质公办教育资源，内环顶豪少见顶配学区配套。

六、多维交通与出行体系

轨道交通

10/14 号线豫园站（步行 300-450 米）：10 号线横贯南京西路、五角场、虹桥；14 号线直达陆家嘴、静安寺；

8 号线大世界站、8/10 号线老西门站步行 450 米，多轨换乘通达人民广场、前滩、虹口全城核心商圈。

自驾路网

紧邻人民路、河南南路主干道，5 分钟直达内环高架、人民路隧道直通陆家嘴、南北高架；

5 分钟新天地、豫园；

8 分钟外滩、外滩源；

12 分钟陆家嘴金融城；

25 分钟虹桥交通枢纽。

公交接驳

项目 68 米内河南南路福佑路公交总站，覆盖 11 路、24 路、66 路、920 路等二十余条公交线路，连通黄浦、静安、徐汇、浦东；社区主入口配套专属高端 VIP 访客停车区、高端共享出行接驳点。

七、全维度生活配套（15 分钟内环顶豪生活半径）

商业

步行可达（1.5km 内）：豫园商城、新天地南里北里、自带 8000㎡露香雅集高端里弄商业、2.5 万方集中 MALL、社区沿街高端私宴、私人银行、艺术画廊；

驾车可达（3km 内）：外滩源、北外滩来福士、iapm 环贸、恒隆广场，全球顶奢品牌、米其林三星、艺术展馆一站式覆盖。

教育（70 年纯住宅可落户黄浦区，学区以当年教育局公示为准）

直线 242 米：上海市实验小学（市级重点公办）；

直线 1.2 公里：格致中学、敬业中学、大同初级中学（市重点公办）；

国际院校：惠灵顿国际学校、耀中外籍人员子女学校、上外双语国际部，适配海外教育规划家族。

医疗

直线 1.8 公里：红房子妇产科医院黄浦院区、九院黄浦分院（双三甲）；

直线 3 公里：瑞金医院、仁济西院、曙光医院西院、上海市第一人民医院，全国顶尖三甲医疗集群；

社区配套 1000㎡私人健康管理中心、和睦家高端私立诊所、专属家庭医生服务，日常诊疗、高端康养全覆盖。

生态休闲

步行 800 米豫园古城公园、外滩滨江步道，骑行、城市人文观景；

社区内部 2.5 万方露香园八景江南水景园林、5000㎡恒温私宴会所、1200 米环形景观跑道；

3 公里新天地太平湖公园、龙美术馆、外滩艺术走廊，商务接待、艺术私宴、圈层沙龙资源充足。

八、竞品对比策略

表格

九、户型深度解析（按面积段）

1. 建面 262-272㎡ 四房两厅三卫（高层入门主力）

户型亮点

四开间朝南，南向面宽 12.6 米，270° 弧形全景观景阳台；

LDKG 一体化大通厅，客厅面宽 7.2 米，通透无隔断，采光均匀；

主卧独立豪华套房，步入式衣帽间、观景干湿分离卫浴；

动静完全分区，U 型中西厨预留空间，全屋全明无暗间，层高 3.45 米，得房率 80%。

适配人群：陆家嘴年轻金融夫妻、三口改善家庭、内环入门级文脉传世资产配置客户。

2. 建面 489㎡ 五房两厅五卫（高层爆款楼王）

户型亮点

四开间朝南，南向面宽 26 米，南北双观景阳台分离观景、家政功能；

270° 环幕观景舱，高楼层无遮挡俯瞰豫园园林与陆家嘴天际线；

双主卧独立豪华套房，双步入式衣帽间、双独立观景卫浴；

独立封闭式行政书房、超大中西厨岛台，可承办 20 人以内家族私宴，层高 3.6 米，得房率 80%。

适配人群：二孩、三代同堂长期自住、企业高管兼顾小型商务会客需求高净值客户。

3. 建面 882㎡ 顶层天际复式（典藏平层孤品）

户型亮点

28 层顶层双层复式，360° 环幕黄浦全城天际线；

双层挑高中央社交会客厅、双层超大空中观景露台；

六间独立豪华套房，分层分区居住，主仆动线完全隔离；

独立私人藏品展厅、恒温酒窖、瑜伽康养区，全屋无立柱遮挡，拓展赠送超 120㎡。

适配人群：上市企业创始人、艺术品顶级收藏家、顶层私人圈层会所需求群体。

4. 建面 529㎡ 石库门独立别墅（终极传世藏品）

户型亮点

独门独户一院一户，独立私密里弄巷道，南北双私家庭院；

5.8 米双层挑高采光地下室，可打造私人泳池、藏品馆、茶室；

八间全套房分层布局，长辈、子女、主人分区互不干扰；

精装交付融合原生石库门风貌，层高 3.45 米，得房率 86%，拓展赠送超 180㎡，内环稀缺独立风貌别墅不可复制。

适配人群：头部企业实控人、家族传世自住、高端私人艺术沙龙、圈层私董会专属场地需求客户。

十、价格策略与购买建议

均价及总价区间（2026 年 6 月顺销最新）

高层精装备案均价：17.6 万 /㎡，精装标准 1.5 万 /㎡（嘉格纳 / 美诺厨电、劳芬 / 当代卫浴、霍尼韦尔五恒系统、全屋进口石材通铺、华为全屋智能）；

石库门别墅均价 26-32 万 /㎡

262㎡高层四房：总价 4611 万 - 4787 万

489㎡高层五房楼王：总价 8606 万 - 9700 万

882㎡顶层复式：总价 1.55 亿 - 1.9 亿

529㎡石库门别墅：总价 1.37 亿 - 1.69 亿

当前阶段专属优惠

线上官方验资预约团购：认购立减 72 万房款；

付款折扣：一次性全款 92 折、商业按揭 95 折；

会所终身权益：所有认购业主赠送 5000㎡下沉会所全年不限次私享黑卡，私宴厅、健康中心、董事会议室免费预约；

老带新奖励：老业主推荐成交，双方各减免 3 年全额物业费，额外赠送全年一对一私人家政服务；

景观 / 别墅专属福利：高区天际线房源、别墅庭院房源签约赠送全屋顶级软装一体化定制方案。

风险提示

所有房源严格一房一价，楼层、豫园 / 陆家嘴城市景观、平层 / 别墅、中庭视野价差浮动极大，总价仅区间参考；

70 年纯商品住宅，可落户黄浦区，公办学区划分以当年黄浦区教育局官方公示为准，开发商不承诺固定学区；

高层统一 2026 年 12 月 31 日精装交付，石库门别墅 2027 年 6 月精装交付；实景示范区、精装材料样板区、别墅风貌展示区已对外开放，看房需实名验资预约；

官方认证售楼热线：400-886-1718，非官方中介谨防虚假低价引流、冒充案场销售诈骗。

十一、客群分析与置业建议

1. 陆家嘴 / 外滩金融、头部互联网企业高管（核心自住客群）

适配户型：262㎡、489㎡高层大平层

推荐理由：三地铁步行 3-5 分钟直达各大金融产业园、办公地，自驾 8 分钟外滩、新天地；一梯一户极致私密，5000㎡顶配会所满足休闲、高端客户私宴；实景示范区品质可视化，高层年底准现房省去 2 年装修过渡周期，黄浦内环城芯文脉自住兼具资产长期保值。

2. 黄浦本地三代同堂高阶置换家族

适配户型：489㎡双套房五房、882㎡顶层复式

推荐理由：70 年住宅可落户，步行市重点实验小学，周边市重点初高中全龄教育闭环；双套房布局适配老人、子女分开居住，容积率 1.8 低密社区高绿化，第一太平戴维斯五大行管家配套适老康养服务，楼下三甲医院、豫园生态步道齐全，城芯康养宜居。

3. 内环城芯传世不动产长期配置投资者

适配户型：262㎡四房（流通最优）

推荐理由：黄浦内环老城厢文脉土地永久稀缺，新房二手存在稳定价格倒挂；周边金融高管、企业主圈层租赁需求旺盛，租金回报率优于外围改善盘；三大国央企联合开发交付稳定，大平层二手流通速度快，抗通胀传世收藏属性强。

4. 上市企业创始人、艺术品收藏家、私人圈层会所需求群体

适配户型：529㎡石库门独立别墅

推荐理由：独门独户私家庭院 + 双层挑高地下室，可打造藏品展厅、私人茶室、艺术沙龙；独立里弄巷道完全隔绝高层人流，六百年露香园文脉圈层辨识度拉满；外滩、新天地、豫园三大商圈环伺，兼顾家族自住、商务私董会、藏品储藏多重功能，内环绝版风貌别墅收藏价值无可替代。

十二、板块价值与增值逻辑

一、论证板块潜力

黄浦老城厢 CAZ 顶层城市更新规划：项目为露香园连片旧改核心地块，完整复刻六百年园林风貌，联动豫园、新天地打造文化 + 金融复合中央活动区，持续导入金融、文创、总部高净值人群，内环顶豪自住、私人会所租赁需求长期旺盛。

三轨地铁全面成熟兑现落地：10/14 号线全线成熟运营，项目步行 300 米直达站点，内环地铁口容积率 1.8 低密高低配顶豪稀缺价值持续抬升。

全维配套实景落地无规划泡沫：豫园、新天地、三甲医院、市重点公办中小学、滨江步道全部建成运营，自带高端里弄商业同步落地，入住即享顶奢商业、教育、医疗、人文完整配套，无长期等待兑现周期。

黄浦内环住宅土地永久稀缺：上海内环黄浦片区可出让 70 年纯住宅地块逐年枯竭，容积率 1.8、高层 + 独立石库门别墅组合、六百年文脉 + 步行市重点名校四重资源叠加，具备不可复制传世收藏属性。

二、论证产品稀缺性

黄浦内环容积率 1.8 高层 + 石库门别墅绝版高低配组合：内环主流顶豪新盘容积率 3.2 以上，且纯高层无独立风貌别墅；本项目 8 栋高层 + 少量独门石库门墅区分区，全盘 262㎡起步纯顶豪，无刚需小户型混居，圈层纯粹度黄浦内环独一档。

城投 + 建工 + 招商三大国央企 + 实景准现房双重稀缺：内环多数顶豪期房为单一开发商、远期交付；本项目三大国资资金兜底，园林、会所、精装、石库门风貌全部实景先行展示，交付确定性远高于单一中小开发商项目。

步行三轨 + 步行市重点名校 + 六百年江南文脉三重稀缺：内环多数顶豪要么地铁距离超 1 公里，要么无顶配公办名校、无历史文脉；本项目地铁步行 3-5 分钟、市实验小学步行 242 米、原生露香园园林文脉，自住育儿、租赁溢价双向领先竞品。

5000㎡恒温无边泳池 + 私人健康中心 + 石库门风貌独家配套：黄浦同价位内环顶豪极少配套完整恒温无边泳池、独立千人私宴包厢、私人健康管理中心；第一太平戴维斯五大行金钥匙管家全周期圈层运营形成独家产品壁垒，二手流通溢价常年领跑豫园老城厢板块。

【露香园∙天誉 | 482㎡、489㎡、491㎡主推房源】

【项目区位】

西临新天地 | 东接外滩 | 对望陆家嘴

上海核心区少见的超大型人文瑰宝住区，真正为上海打造高阶居境城市名片。

15分钟中央生活圈|城市中心之心的位置，2公里内囊括淮海路、新天地、人民广场、外滩、陆家嘴等城市级CBD。

【项目信息】

项目四至：北至福佑路/西至河南南路/南至露香园风貌别墅区/西至旧仓街

产品类型：26F现代海派高层

交付时间：2027年6月30日

商业：1-2F高端商业、3-4F商业会所（含泳池、花园）

【充满历史底蕴的露香园】

露香园被誉为明代三大名园之一，在露香园二期中更是汲取明代露香园景观精粹，不仅复刻“露香池”八景。结合中央景观、屋顶花园等臻罕景观，形成海派风貌作品最难能可贵的多重景观。

【设计团队】

溯源传承露香园的艺文气质，盛邀无间设计（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等世界美学大师天团，粹合东西文化与生活的艺术哲思，匠筑天际之上的人文瑰境领衔之作。

东向直面陆家嘴，西向直面人民广场，南向可眺望自身的露香新池、开明里，北向向远观黄浦江S弯。“三件套”等城市千亿视野。露香园·天誉以极致的观景视野，屹立城市之源人文价值底盘上的永恒天际图腾。

左右逢源的上海市中心，黄浦高端住区。

【纯粹大宅规制，露香园高端系作品】

豪华主卧套房设计（户型为全套房设计）,大横厅设计，明亮、通透，客餐厅南北分布，动静合理，超大家政空间满足高端居家生活及收纳需求。

精心甄选GAGGENAU、Honeywell、Miele、怡口、德国柏丽、劳芬、大金等国际一线品牌，满足超越日常生活的需求。

【产品优势】：

①高区户型，视野不受限

②大横厅设计，采光好

③客餐厅南北通透，空间较宽敞

④超大主卧，朝南采光，视野好

⑤书房连接主卧，布局更合理

⑥次卧连接阳台直接出入，采光通风更好

⑦全套房设计，居住舒适度更高

⑧家政间独立出入户设计，私密性更好

⑨保姆间双开门设计，出入更方便

⑩南面客房卫生间都是干湿分离

⑪厨房空间大，连接家政间和客厅，操作方便

【房源推荐一：3-1501】

面积：482.16㎡

单价：173000元/㎡

总价：83413680元

【房源推荐二:8-2102】

面积：489.15㎡

单价：18.95万/㎡

总价：92693925元

【房源推荐三：8-701】

面积：491.28㎡、

单价：15.49万/㎡

总价：76099272元

项目整体立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核则是按照现代居住理念设计，致力于打造纯粹的海派人居体验。

露香园二期整体规划 10.94 万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。

先说结论——为什么偏偏是这一套？

一 上海亿级大平层，现在到底是什么行情？

先说一组数字，让你有个感受。2025年，上海成交总价过亿的房子超过了1000套，仅上半年就有15套是总价过亿的顶级项目。翠湖天地一套顶复卖2.5亿当场售罄，金陵华庭开盘三小时158套全清。

这批买家是谁？企业主、家族办公室、上市公司实控人——不是在"买房"，是在做资产配置。他们手上有钱，在问的不是"买不买"，是"买哪个才不亏"。

市场上有一个现象越来越明显：顶豪市场和普通住宅市场已经完全走出了两条不同的曲线。越贵越抢，不是玩笑，是数据。黄浦区2026年2月成交均价达到18.8万/㎡，套均总价6554万，当整体楼市还在调整的时候，这一块反而是越来越稀缺。

而对于真正的S级高净值客群来说，选房的逻辑从来不是"哪里便宜"，而是三个问题：

◆这个地段，50年后还在不在？

◆这个户型，传给下一代还能不能用？

◆这一套，有没有别的地方能替代？

带着这三个问题，我们来认真看看露香园天誉这套489平。

二 这块地，凭什么说"独一无二"？

1 黄浦是什么概念

很多人会说"浦东才是未来"。没错，但你有没有想过一件事——30年前大家都说浦东是荒地，30年后陆家嘴成了中国最贵的地方。而黄浦，整整一百年都是核心，以后还是。

外滩是中国的金融名片，豫园是中国的城市符号，新天地是上海的社交客厅——这三个东西，坐在家里抬头就能看到，这才是露香园的底气所在。

更具体地说：露香园往北2公里是人民广场，往东1.5公里是外滩，往南不到2公里是新天地。这个坐标，在上海地图上找一找，几乎是圆心位置。没有哪一个行政区，能做到这一点。

2 这块地还有多少一手货？

这里有一个不得不说的数字：据市场信息，新天地、露香园、金陵路区域的新房供应，预计4年内全部结束。也就是说，露香园天誉这批489㎡，几乎是黄浦老城厢最后一批规模放量的天花板户型。

买二手，你要跟原业主谈价，还要接受别人用过的空间、老旧的系统，以及不知道藏了多少"故事"的楼龄。买这一批新房，你是第一个业主，你自己定义这个家。

3 500年文化是噱头还是真价值？

露香园这个名字，来自明嘉靖年间的顾家名园。1559年，顾名世在这里凿池得石，上有"露香池"三字，被认为是赵孟頫手笔。"露香"二字，就此成为这块土地五百年的标签。

这不是地产商编的故事，是写进史书的历史。一个传承了五个世纪人文气脉的地方，和一个三十年前填湖造出来的新地块，对比放在那里，什么叫价值底座，一目了然。

三 489㎡这套，具体哪里比别人强？

1 26米面宽，这是什么概念

很多人第一次听到26米面宽，没有感觉。换一种说法：汤臣一品434㎡，面宽约22米；翠湖天地六和461㎡，面宽约22米；古北壹号482㎡，面宽约20米。露香园天誉489㎡，面宽约26米。

也就是说，它比其他三个顶豪项目多出了4米——相当于整整多了一个开间。你站在客厅朝外看，是宽屏视角还是窄屏视角，4米的差距，是完全不同的空间感受。

大面宽意味着每一个房间都能争取到好的朝向，客厅、主卧、次卧不用因为面宽不够而做"阴暗面"的妥协。这不是设计喜好问题，是物理条件决定的上限。

2 景观资源：黄浦收藏级视野

中高区东向，可以看到豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套。往东北方向，是古城公园的绿意。往南，是项目自身的开明里人文风貌。

换个问法：上海有多少套房子，开窗就能同时看到外滩和豫园？这个数字可能是个位数。而这489㎡里，你每天早上推开窗，这就是你的日常。

3 设计阵容：不是随便找的人

室内由梁志天团队操刀。梁志天是谁？香港最顶尖的室内设计师之一，整个亚洲豪宅圈都认识他。你在市面上很多亿级豪宅里看到的那种"住进去就是品味"的感觉，很多出自他手。

会所由HWCD设计，这家公司的作品你大概率见过——豪华酒店、高端写字楼、北京上海的顶级商业空间。售楼中心则是无间设计，同样是上海设计圈的顶配名单。

三个大师级团队，做同一个项目。这在上海一手豪宅里，属于稀缺配置。

4 双会所 + 屋顶花园

一般豪宅有一个会所，露香园天誉有两个，还加了屋顶花园。两个会所的分工是：一个是健身俱乐部，另一个是高端社交场——红酒雪茄房、VIP宴客区，这些设施的客人，都是你的邻居。

屋顶花园这件事，在黄浦区的新房里极为罕见。你能在老城厢核心位置，同时拥有500年文化底蕴的地段，还能上去种几盆花、喝杯茶看看外滩——这种体验，在上海没有第二个地方能给你。

5 国企开发商，这个细节值得认真看

露香园由上海城投开发。城投是上海市属国企，在上海搞了几十年的城市建设，出了多少个标志性项目。国企的好处在于：不会为了销售额偷工减料，不会跑路，保障体系完善。

在当下的市场环境里，把大几个亿交给一家民企，和交给国企，风险系数是不一样的。这一点，对于购房目的是传承或者子女名下的客户，尤为重要。

四 跟其他顶豪比，优劣势一目了然

在上海一手二手市场同时看的客户，横向比较是必须做的功课。下面这张表，是当前市场上主流亿级大平层的真实对比：

看完这张表，几个关键结论

◆论地段稀缺性：黄浦 > 浦东新板块 > 闵行，这个排序未来几十年不会变。

◆论面宽：露香园天誉489㎡在亿级大平层里面宽最宽，没有之一。

◆论流动性：国企新房 > 民企新房 > 二手房，一手国企在置换、抵押、传承上都更顺畅。

◆论景观：只有露香园能同时看外滩+豫园+陆家嘴三件套，汤臣一品主要景观是浦东滨江单一视角。

◆论文化厚度：500年人文底座，黄浦老城厢不可复制，其他地方拿钱也买不到。

汤臣一品贵，但是二手，而且单价可能更高、面积段固定，面宽不占优势。翠湖天地是很多人心目中的白月光，但基本是二手，流通性取决于市场。古北壹号圈层纯粹，但闵行的地理位置对于真正的核心城区资产配置来说是个减分项。陆家嘴太古源是新房，但面积段不够大，够不到真正的空中平墅级别。

五 不同需求怎么理解这套房？

如果你买来自住

489㎡，26米面宽，5个房间全部朝向良好，主卧有假玄关形成仪式感入户，客厅超宽视野让你每天都活在"外滩观景台"的状态里。双会所的生活配套，让你不用出社区就能完成社交、健身、招待客户。

这不是一套大的房子，是一种生活方式。

如果你买来给子女

黄浦老城厢的地段，给孩子的是未来稳定的资产底座。项目一公里内有上海实验小学（百年名校），周边医疗有仁济医院、第九人民医院——教育和医疗都是顶配，孩子从小到大不用愁资源。

国企开发，物业管理体系成熟，子女名下持有也相对省心。

如果你买来做资产配置

上海顶豪市场的逻辑是：核心地段大户型稀缺资产，抗跌性最强。2024-2025年，整体楼市调整期间，1亿以上的顶豪成交量反而在增加。原因很简单——这类资产的买家不依赖按揭，不怕利率，买的是稀缺性本身。

露香园天誉489㎡还有一个特点：总量稀缺，不可复制。4年后这个区域新房供应彻底结束，届时二手市场里的露香园天誉，具备的是封存级别的稀缺性。买的越早，封存的越纯粹。

六 你可能会问的几个问题

Q：这个总价真的值吗？

这个问题的前提是：你在比较什么。如果你拿它跟郊区的房子比，当然贵。如果你拿它跟汤臣一品二手价比，或者拿它跟翠湖天地比——考虑一手新房的品质溢价、设计升级、面宽优势，以及地段同等条件下的国企背书，性价比其实是摆在那里的。高净值客群买这类资产，比的不是便宜，是未来的稀缺性会不会越来越高。

Q：黄浦以后还会涨吗？

核心城区土地是零新增的，黄浦更是如此。上海的城市格局越成熟，内环核心区的稀缺价值越凸显。就像北京的三环四环，越发展反而越值钱。当然，具体涨多少、什么时候涨，没有人能保证，但底层逻辑是非常清晰的：稀缺地段 + 限制供应 = 中长期资产价值稳固。

Q：一手新房和周边二手比，哪个更好？

一手的好处是：你是第一个用的人，系统是新的，设计是最新的，物业是刚建立的。更重要的是，一手有明确的交付标准和开发商背书，出了问题有人管。二手的好处是可以看到实际状况，但你接受的是别人用过的东西，且议价过程更复杂。对于子女传承或者长期持有的需求，一手国企新房往往更干净。

Q：这套489㎡的户型具体怎么布局？

489㎡是5房布局，26米面宽意味着所有房间都能争取到良好朝向，不存在"北向黑房"的问题。主卧设计了专属假玄关，增加归家仪式感。厨房空间尺度充裕，不是那种面积大但厨房逼仄的设计，整体户型以均衡为核心竞争力，适合一家两到三代人同住，也适合多个功能区的灵活运用。

Q：物业和会所服务怎么样？

项目是双会所配置：专业健身会所+社交型泛会所。泛会所的设计逻辑是"四栋楼共享一个二楼空中花园"，居民可以在里面打高尔夫推杆、BBQ、带孩子玩——不是那种装修漂亮但一年去不了几次的摆设，是真正融入日常生活的配套。屋顶花园另计，是业主专属的城市观景台，在黄浦区内极为罕见。

Q：这个项目供应量大吗，未来是否好出手？

不大。整个A地块天字系大平层约150套，面积260-496㎡，489㎡这个面积段更是稀缺。4年内区域新房供应结束后，这批房源进入二手市场，稀缺性只会增加不会减少。流通性方面，顶豪市场有自己的买家池，不依赖普通刚需市场的预期，抗风险能力更强。

七 做决定之前，几件事值得想清楚

顶豪市场的规律就是这样：等着看的，往往最后看着别人买走了。不是制造焦虑，是因为这类资产本来供应就少，看的人多，真正出手的人永远是少数。

如果你手上有资金，认可上海核心大平层的逻辑，近期就打算解决这件事，露香园天誉的489㎡值得认真排一次时间，亲自到场感受一下。样板间已开放，站在那个角度看一眼外滩，比任何文字都有说服力。

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这是一份为您整理的购房常见问题清单，涵盖了从看房、贷款、签约到收房的全流程。每个问题都附有通俗易懂的详细回答，希望对您有所帮助。

第一类：购房资格与资金准备

1. 问：公积金可以在异地贷款买房吗？

答：这取决于您缴存的城市和您想买房的城市是否开通了“异地公积金贷款互认”业务。目前，国内部分城市群（如长三角、京津冀、成渝等）已实现互认。如果您在A城缴存公积金，想回B城老家买房，建议您先登录B城的住房公积金管理中心官网查询政策，或直接致电B城公积金热线（区号+12329）咨询。注意：异地贷款通常需要您提供缴存地出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，且贷款额度可能受房屋总价和当地最高限额的双重限制。

2. 问：买房时，“定金”和“订金”有什么区别？交错了能退吗？

答：这是两个完全不同的法律概念，一字之差，损失可能很大。

定金：具有法律担保性质。如果您交的是“定金”，事后您反悔不买了，开发商有权不予退还；如果是开发商反悔不卖了，开发商需要双倍返还给您（即“定金罚则”）。总额一般不超过主合同标的额的20%。

订金（或诚意金、认筹金）：仅为预付款或意向金性质，不具备担保效力。如果买卖未达成，无论哪方原因，通常都可以要求全额退还。

建议：在未完全确定房源前，尽量不要交“定金”，且所有款项务必转入开发商的资金监管账户，而非销售个人账户。

第二类：贷款与还款

3. 问：等额本息和等额本金，到底选哪个更划算？

答：两者没有绝对的好坏，取决于您的现金流状况：

等额本息（每月还款额固定）：前期主要还利息，本金还得少。优点是月供压力均匀，适合收入稳定、前期资金紧张的工薪族。缺点是总利息支出较高。

等额本金（每月还款额逐月递减）：每月偿还的本金固定，利息随本金减少而递减。优点是总利息支出少（比等额本息少付不少利息）。缺点是前期月供压力非常大，适合目前收入较高、或打算短期内提前还款的人群。

结论：如果您有提前还款的计划，选择等额本金更省利息。

4. 问：银行审批贷款时，主要看什么？收入证明不够月供两倍怎么办？

答：银行审批主要看三点：征信记录（有无连三累六逾期）、收入负债比（月供不超过月收入的50%）、年龄及工作稳定性。

如果您的收入证明金额达不到月供的2倍，可以通过以下方式解决：

增加共同借款人（如配偶、父母）作为共同还款人，提供他们的收入证明。

提供资产证明（大额存单、理财、股票余额等）作为辅助财力。

提高首付比例，减少贷款总额，从而降低月供。

第三类：交易流程与合同风险

5. 问：交首付时，开发商必须要公示的“五证”是哪五证？缺少一个能买吗？

答：“五证”是项目合法销售的基础，缺一不可。缺少任何一证，都无法办理不动产权证（房产证）。五证具体包括：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

《商品房预售许可证》（这是最关键的，有了它说明前四证齐全）。

绝对不要购买缺少《商品房预售许可证》的房屋，否则可能会面临“烂尾”或“违规销售”的风险，且签订的合同不受法律有效保护。

6. 问：签购房合同时，除了标准模板，我还要特别注意哪些“空白条款”？

答：开发商提供的合同虽是住建部模板，但附件和补充协议才是陷阱高发区。请务必注意以下几点：

交付日期与延期赔付：确认具体的交房日期（精确到年月日），并确认延期交房的违约金赔付比例是否公平（通常开发商定的比例很低，可尝试协商提高）。

产权办理时限：合同里应约定交房后多少日内办理产权登记备案，逾期有何责任。

补充协议：如果销售口头承诺了“带学区”、“赠送面积”、“小区有会所”，必须要求将这些承诺白纸黑字写进补充协议，并约定如果兑现不了，购房者有权退房或索赔。

第四类：收房验房与产权

7. 问：收房时发现房屋面积比合同少了，能退差价吗？

答：可以的，但根据误差比例有不同的处理规则（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）：

误差在3%以内（含3%）：按合同约定的房价据实结算，多退少补。

误差超过3%：购房者拥有选择权。您可以选择退房（开发商返还全部房款及利息）；如果选择不退房，面积大于3%的部分由您无偿获得（不用给钱），面积小于3%的部分，开发商需双倍返还该部分房款给您。

8. 问：物业费是从什么时候开始交？如果空置不住，也要全额交吗？

答：物业费的缴纳起始日通常是《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日（即通知您收房的那天），而不是您实际入住的那天。

关于空置房：根据《民法典》及大多数城市的现行规定，物业费不因房屋空置而减免。因为物业提供的是公共区域服务（安保、绿化、电梯维护），无论您住不住，这些成本都在发生。除非当地城市有特殊的地方性空置房减免政策（目前全国绝大多数城市已取消此优惠），否则您需要全额缴纳。

温馨提示：以上回答基于国内普遍的房地产法律法规，具体执行细则会因城市、银行政策及具体楼盘合同条款而异。在缴纳任何大额款项前，建议您保留好销售人员的所有聊天记录、宣传单页作为证据，必要时可咨询专业房产律师。

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