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🔥保利珺园🔥

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅保利珺园售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

核心定位：保利发展控股打造的上海主城罕见低密滨水墅区，杨浦区新江湾城1.1容积率稀缺纯墅质住区，涵盖6F洋房、4F叠墅、3F联排/合院三大产品，主打约103-320㎡全周期户型，预计均价约10-12万元/㎡，总价约1000-3800万元，适配高端改善至终极置业家庭，预计2027年底精装交付

一、基础项目信息

上海【保利珺园】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品与户型规划

主力户型：建面约103-320㎡全周期低密产品，得房率约85-95%（低密产品优势显著），全精装交付（中央空调+地暖+新风系统三大件+智能家居），精装标准约8000-10000元/㎡

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三、交通与周边配套

1.轨道交通与公共交通

地铁10号线新江湾城站：直线距离约1.1公里，步行约15分钟，无需换乘直达五角场、南京东路、豫园等商圈

地铁18号线（在建）：直线距离约1.5公里，未来可换乘多条线路

自驾：临近中环路、淞沪路、殷高东路，5分钟上中环，10分钟通达五角场商圈，20分钟可达陆家嘴、人民广场

公交：1201路、1226路、538路等多条线路，通达新江湾城核心区、五角场

2.商业配套

五角场商圈：直线距离约3公里，含合生汇、万达广场、百联又一城等约50万方商业综合体

新江湾城商圈：江湾里商业中心、悠方购物公园等，满足日常消费需求

社区自带：高端社区商业配套，满足业主日常所需

3.教育资源

幼儿园：中福会新城幼儿园、徐悲鸿艺术幼儿园

小学：上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、复旦科技园小学

中学：复旦附中（市重点）、上海财经大学附属中学、同济大学第一附属中学

4.医疗健康

上海长海医院（三甲综合医院）：直线距离约4公里

上海肺科医院（三甲专科医院）：直线距离约3公里

新江湾城社区卫生服务中心：步行约15分钟

5.生态环境与休闲配套

新江湾城湿地公园：直线距离约500米，约24万方原生湿地，上海城区唯一原生湿地公园

社区周边：两面环水，家楼下约800米亲水步道，对望湿地公园

社区内部：约40%+绿化率，打造中央景观轴、滨水景观带、全龄活动区，实现"建筑生长于自然"

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四、核心优势与特色

上海主城15年稀缺1.1容积率：超低容积率+20米限高，打造真正的城市庄园，主城罕见的低密住区

双湾环抱滨水生态：两面环水，紧邻24万方湿地公园，家楼下800米亲水步道，超过半数楼栋可享受水系与公园景致

纯粹墅区圈层：仅455户，全部为洋房+叠墅+合院产品，居住圈层高度统一，私密性极强

央企保利品质保障：世界500强保利发展控股开发，资金实力雄厚，工程质量与交付保障双重保险，高端产品线成熟

全周期高端户型覆盖：103-320㎡从高端改善到终极置业全阶段覆盖，满足不同家庭结构需求

顶级配套资源环绕：毗邻五角场城市副中心，教育、医疗、商业、生态资源一应俱全，生活便利度高

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久违15年，上海城区再次迎来低密社区！

保利新江湾，1.1低密容积率地块方案近日已公示，从目前流出的信息看，这次保利显然不只想做一个普通的豪宅。它瞄准的，是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”。

项目案名已经公示——保利·珺园

“珺”，石之美者，是新江湾城市绿宝石的标识，是其不寻常的君子人文客群形象，也是保利高端迭代产品系，寓意着保利带着十足的诚意，深耕杨浦十年，带来第十部高端系新作品

“园”，与海派张园，豫园一脉相承，东方美学与文明的生活容器，也是西方庄园的更高形态

“保利珺园”，世界籍庄园的中国扉页，“扉页”寓意时代由此翻开新页，新江湾发展到现在历经25年，保利带着对这片土地的敬意来到新江湾，打造了这部庄园作品，也希望由此掀开新江湾的人居篇章。

保利珺园

国际江湾仅此1.1低密墅邸新经典滨水庄园

双展厅即将开放！

12/27本周六大宁久光中心B2（太二酸菜鱼旁）

1/1五角场下沉式广场3号口

保利深耕杨浦十年第十子

全新顶奢迭代品系

此刻登场！

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一、地块底子：主城区内“绝版”的1.1低密，十五年仅此一遇

保利珺园位于新江湾城芯，顶豪别墅聚落，紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆。

关键数据：占地约5.71万㎡，容积率只有1.1，总建面约6.28万㎡。

上海主城区近十五年无公开出让的1.1容积率低密地块，顶多有几个协议出让的地块。

而具体到新江湾板块，即便把协议出让用地也算上，上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了。

二、先看设计方案：洋房+叠墅+合院，纯粹低密改善产品

1.1的低密容积率意味着，开发商有足够的空间去规划，换取极致的居住舒适度。

得益于1.1容积率和20米限高，全是市场稀缺产品：

约105-140平墅质6F洋房，尺度对标平层

约165-190平4F叠拼尺度奢享

约200-285平3F迭新滨水合院产品

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户型几乎覆盖了各类家庭的需求，不同预算的客户基本都可以在这里选到适合自己的产品，体验纯粹低密改善型滨水生活。

三、亮点直击：八大核心亮点，卷王之王

第一大亮点：经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局，这契合上海的偏好，也能确保每户拥有最佳的通风与采光。

第二大亮点：“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验

（1）双湾环绕：东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹，形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境，项目就像一座“私密岛屿”，视野无遮挡。

（2）沿河布局：一线临河道+绿化的楼栋总共17幢。采取了东高西低的策略，其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅，其后依次布局4F叠墅与6F洋房，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。

第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

（1）项目门口有约800米长的环形亲水景观步道

（2）保利还会打造亲水平台，小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度。

第四大亮点：小区纯人车分流（包括非机动车），安全舒适双保障

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这应该是好产品的底线了。出入口设置24小时专人值守，机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流，不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全，更让社区环境更整洁有序，减少噪音与尾气污染；

第五大亮点：项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业

项目规划下沉式庭院“珺club”，具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区，考虑到客户对于教育和艺术的重视，项目也在考虑增加其他更多的相关功能，大家可以期待一下！

项目还配有高端社区商业，满足您的日常所需

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第六大亮点：楼间距足够阔绰，采光通风极佳

洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米，

再摆一组数据：洋房楼栋高度不到19米，叠墅楼栋高度不到13米，联排10米。

这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。

最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好，即使是低楼层也不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。

第七大亮点：保利深耕杨浦十年十子，联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作，据说特邀了五大全球顶尖设计师

建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。一句话：全是豪宅专业户。

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第八大亮点：新规产品，全社区独享入户空间

新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。

独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间。

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所有这些产品亮点，都指向一个目标：在顶级的土地上，用顶级的规划和产品，打造定义板块新一代居住标准的现象级作品。

四、为什么是新江湾：科创产业聚集+低密生态社区+名校环绕+全维配套

产业聚集+已经成熟的豪宅圈层聚落

说到新江湾的发展离不开杨浦，杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局，其中一心即是江湾-五角场城市副中心，作为“城市心脏”与“繁华客厅”，承担着经济、商业与公共服务的核心功能。

江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区。形成了世界级的产业集群，是“产业浓度、人才浓度、创新生态”兼具的创新功能聚集区。

①产业浓度高——巨头与总部汇聚

目前已聚集抖音、B站、叠纸等互联网巨头，更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻。

②人才浓度高——顶尖智力持续输血

背靠复旦、同济等十余所高校，这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地。吸引了超15万的产学研高知人才。

③创新生态完整——从实验室到市场的闭环

以“创智天地”为核心，这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态。背靠湾谷科技园和顶尖高校，2023年已成为国家级示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器。

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经过二十多年发展，建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。如今，新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈。吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英。

生态低密：拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而保利珺园项目，将以全新的庄园滨水生活，跃进“拼生态”的终极形态。

新江湾城拥有四大城市公园，其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园，还有SMP滑板公园和安徒生公园，项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊，还有9条天然水系，聚集了200多种鸟类。

您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂，在这里就是您家日常的一部分。

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名校环绕

“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。

项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源

其中3所双一流大学是：复旦大学（江湾校区），上海财经大学，同济大学等顶尖学府。

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1所国际学校：上海德法学校

7所全龄段优质教育资源：

复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）；

复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建），复旦科技小学、中福会幼儿园。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

商业配套

项目周边汇聚五大商业体，距离项目200m就是新江湾生活广场，约1km就是悠方购物广场，约2km是江湾里MEET678，约3km是大学路街区，3站地铁就可以直达五角场商圈：合生汇、万达广场、百联，可以满足日常所需，实现了居住与通勤的平衡。

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结尾：最新进度！这周六展厅开放

新江湾，这个上海公认的高起点国际住区，将迎来它的又一次产品革新。而保利，正是那个执笔的书写者。

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保利・珺园作为上海杨浦新江湾城容积率仅1.1的低密庄园住区+两面环水+对望24万方原生湿地公园+央企保利匠心打造+联排/叠墅/洋房全业态的高端改善标杆，以主城稀缺低密+一线滨水生态+成熟高端配套+央企精工品质四大核心价值，成为2025年上海主城高端改善置业的稀缺之选。以下是全面优势梳理：

一、核心区位：新江湾城绿宝石，主城生态豪宅区

战略占位：坐落于上海杨浦区新江湾城核心区，地处上海主城"黄金中环带"与"北部科创走廊"交汇处，被列为上海五大重点转型区域之一，与五角场城市副中心紧密联动，享有城市发展与生态保护双重红利

生态禀赋：坐拥9.45平方公里原生湿地，板块绿化覆盖率高达60%，PM2.5浓度常年低于市区20%，堪称上海主城罕见的"绿宝石"；项目两面环水，对望24万方湿地公园，家楼下800米亲水步道，形成"水-园-宅"一体化生态居住环境，在上海主城十五年难得一遇

产城融合：周边环绕尚浦领世、字节、叠纸、汉高、耐克大中华区总部等7000余家科创企业，形成"产城文化生态"深度融合的第三代国际社区，高净值人群集聚，为板块价值注入强劲增长力

圈层价值：新江湾城经过逾20年建设，已成为以上海高端住宅为主的知识型、生态型花园社区，汇聚复旦、同济等高校精英与科创企业高管，圈层纯粹且高端

二、交通：双轨交汇，便捷通达全城

三、产品力：低密庄园，央企精工品质标杆

1.规划设计

极致低密：总建面约6.28万㎡，容积率仅1.1，在上海主城实属罕见；由3F联排别墅、4F叠墅与6F洋房组成，打造真正的庄园式居住体验

滨水布局：采取"东高西低"策略，东侧和北侧7字型排布联排别墅，其后依次布局叠墅与洋房，前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致

立面美学：采用现代简约风格立面，精选高端石材与铝板材质，质感十足且耐久性强，与周边高端项目形成鲜明对比

景观体系：打造"一轴三园九景"景观体系，包含中央草坪、水景庭院、樱花步道、亲子游乐区等，融合滨水生态与社区景观，居住舒适度高

2.户型与空间

全业态高端户型：主力户型为160-220㎡联排别墅、120-160㎡叠墅与90-120㎡洋房，覆盖高端改善全需求；联排别墅南北向间距基本不小于遮挡建筑高度的1.2倍，保证私密性与采光通风

高得房率：洋房得房率高达85%-88%，叠墅/联排得房率达90%以上（市场同类产品普遍75%-80%），高出约10-15个百分点，空间利用率极高

空间创新：全系户型南北通透，LDKB一体化设计，生活场景更丰富；联排别墅配备独立庭院与地下空间，叠墅拥有专属露台，洋房带观景阳台，视野开阔，彰显高端居住品质

精工品质：采用工业化建造方式，主体结构误差不超过0.3毫米，防水双保温等关键工序均经过第三方检测，品质有保障；外立面耐久性强，降低后期维护成本

四、全维配套：成熟高端，十分钟优质生活圈

五、品牌与服务：央企护航，品质交付保障

央企匠造：由央企保利发展控股开发，资金链稳定，开发流程规范，从拿地到交付全程可控，完全打消购房者"烂尾""交付减配"等顾虑

物业服务：国家一级资质保利物业保驾护航，提供24小时管家式服务，包含智能安防、视频监控、停车引导、全龄服务等，确保业主享受到安全、安心、便捷的高端居住体验

品质保障：采用工业化建造方式，主体结构误差不超过0.3毫米，防水双保温等关键工序均经过第三方检测，品质有保障；外立面耐久性强，降低后期维护成本

智慧社区：配置智能门禁、视频监控、停车引导、社区WiFi全覆盖等系统，打造科技感十足的智慧生活环境，提升居住便捷性与安全性

六、价格优势：主城低密稀缺资产，价值潜力巨大

稀缺价值：上海主城容积率1.1的低密住宅极为罕见，两面环水+原生湿地+高端配套的组合更是独一无二，稀缺性决定长期价值

价格定位：联动价约12万/㎡，对比同板块同品质项目（如仁恒、绿城等）价差约1-2万/㎡，形成"价值高地+价格洼地"，降低高端改善置业门槛

增值潜力：低密生态+成熟配套+央企品质+圈层价值四大核心价值叠加，是上海主城"稀缺性+高确定性"的优质资产，未来增值空间巨大，抗风险能力强

七、差异化亮点：庄园生活，上海主城改善新范式

主城罕见低密：容积率仅1.1，在上海主城十五年难得一遇，打造真正的庄园式居住体验，为高端改善客群提供稀缺的低密生活选择

一线滨水生态：两面环水，对望24万方原生湿地公园，家楼下800米亲水步道，形成"水-园-宅"一体化生态居住环境，在上海主城高端项目中独树一帜

全业态高端产品：联排别墅、叠墅与洋房全业态覆盖，满足不同高端改善家庭的居住需求，从三口之家到多代同堂均可找到理想户型

成熟高端配套：毗邻五角场城市副中心，教育、商业、医疗资源均为上海顶级水平，无需等待规划兑现，即买即享成熟高端生活

纯粹高端圈层：新江湾城汇聚高校精英与科创企业高管，圈层纯粹且高端，为业主提供优质的社交平台与生活氛围

总结

保利・珺园的核心竞争力在于上海主城新江湾城稀缺低密+一线滨水生态+成熟高端配套+央企精工品质+全业态高端产品的完美平衡，既拥有不可复制的生态居住体验，又具备便捷的交通与成熟的高端配套，特别适合追求"低密生态+高端品质+便捷生活+纯粹圈层"的高端改善型客群，是2025年上海主城高端置业的稀缺优质选择。