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静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964Jing 'an No.1 Residence Sales Office Tel: 400-9939-964 Jing 'an District, under Shanghai.

静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964 静安区，隶属上海市。

It is located in the center of Shanghai, with Huangpu District, Hongkou District and Baoshan District in the east.

位于上海市中心，东与黄浦区、虹口区、宝山区为邻；

West and Changning District, Putuo District, Baoshan District border;

西与长宁区、普陀区、宝山区交界；

South and Xuhui District;

南与徐汇区衔接；

It borders Baoshan District in the north, with a total area of 36.77 square kilometers.

北与宝山区接壤，总面积36.77平方千米。

[3] As of June 2023, Jing 'an District has jurisdiction over 13 subdistricts and 1 town.

[3]截至2023年6月，静安区下辖13个街道、1个镇。

[5] In 2022, Jing 'an District has a permanent population of 940,500 and a total registered population of 905,700.

[5]2022年，静安区常住人口94.05万人，户籍总人口90.57万人。

[13]

[13]

Jing 'an District, because of the territory of the ancient temple Jing 'an Temple named.

静安区，因境内古刹静安寺而得名。

In 2015, Zhabei District and Jing 'an District were abolished and a new Jing 'an District was established.

2015年，撤销闸北区、静安区，设立新的静安区。

[3]

[3]

In 2022, Jing 'an District's gross domestic product (GDP) was 262.797 billion yuan, down 1.5% from the previous year.

2022年，静安区地区生产总值（GDP）2627.97亿元，比上年下降1.5%。

Among them, the added value of the secondary industry was 6.402 billion yuan, and that of the tertiary industry was 256.395 billion yuan.

其中，第二产业增加值64.02亿元，第三产业增加值2563.95亿元。

[13] By 2023, the GDP of the region will reach 284.603 billion yuan, an increase of 7.0% over the previous year.

[13]2023年实现地区生产总值 2846.03亿元， 比上年增长7.0%。

[28] In 2024, the region will achieve a gross regional product of 336.99 billion yuan

[28]2024年，全区实现地区生产总值3369.9亿元

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【 Apartment type characteristics 】

【户型特色】

272㎡ Mountain sea Cloud landscape mansion: Inspired by the artistic conception of Oriental landscape, Supermoon sofa, Emmanuel Jonckers coffee table and other art installations, to create a habitable art.

272㎡山海云境大宅：以东方山水意境为灵感，Supermoon沙发、Emmanuel Jonckers茶几等艺术装置，打造可居住的艺术品。

184㎡ Light shadow space: Bentley Home sofa, Turri table with photography theme decoration, custom modern collection for fashionable families.

184㎡追光逐影空间：Bentley Home沙发、Turri餐桌搭配摄影主题装饰，为时尚家庭定制摩登典藏。

"The whole house smart home system, MINOTTI, Poliform and other international brands hardcover delivery

" 全屋智能家居系统，MINOTTI、Poliform 等国际品牌精装交付

270° Circle House,

270°环幕大宅，

10-meter giant screen living room will be the city skyline Jing 'an One Residence Sales Office Tel: 400-9939-964 Jing 'an One Residence Sales Office Tel: 400-9939-964

10米巨幕客厅将城市天际线静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964

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进门用一个横向通道作为入户的玄关，同时在后面安排出一个房间，大门正面挂了一个年轻艺术家的画，入户右侧故意留了一个采光窗，可以让一束光，进入这个过道。门后面安排了一个转角柜，一是作为入户的收纳，放些衣服和鞋子，底下的悬空部分，则是扫地机器的位置，可以自清洗，方便生活的打理。

在功能上，设计着重凸显家庭的亲情与关照：有温暖的通道感应灯，迎接工作晚归的男业主；有风景和视野绝美的厨房，犒劳为家烹饪的女主人；有各具特色的卧室，给每个家庭成员一方私属的天地；有钢琴、大提琴和当代艺术的绘画与陈设，让生活沉浸在艺术的熏陶之中，滋养精神的田园。

长廊是动静空间的过渡区域，通过光线和艺术品的点缀，让人的视觉体验更加舒服。沿着灯光的指引向左，可以进入室内。这里设计师准备了两组灯光，除了顶部的线性灯指引之外，还有一组地脚灯，在设计师的构想中，地灯是为男主人夜晚归家时留的点点温暖，代表了家人的关怀和迎接。

帝宝建筑标志性的军舰甲板造型的阳台，放置着轻松的户外家具，也让人与城市、公园、天空之间的距离更加接近。

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【黄金地段】 "这里是上海最具价值的黄金2公里：南京西路商圈核芯，江宁路455号！项目与中共二大会址、张园等32处文保建筑共生，陕西北路梧桐道传承百年海派风华。作为历史与未来的黄金分割点 ，我们正站在上海城市发展的原点坐标之上。"

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上海静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964【立体交通】 "五轨交汇构筑世界级动脉：1/2/7/12/13号线地铁上盖无缝换乘，1站静安寺，4站人民广场，20分钟直抵虹桥枢纽与陆家嘴金融城。延安高架5分钟即达，半小时畅达全城核心商圈，真正实现执掌世界时区的便捷生活。"

【顶奢商业】 "890亿级消费磁场环绕：静安MOHO、恒隆广场、中信泰富 、梅龙镇广场三大地标步行即达，张园太古里奢侈品矩阵举步即享全球首店首发。嘉里中心 、丰盛里等新贵地标，融合国际奢品与海派文化。周边精品超市、网红餐饮密集分布，定义都市生活新高度。"

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上海静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964【健康教育】 "三甲医疗护航全家健康：静安中心医院、华东医院、华山医院车程5-15分钟，全生命周期健康保障触手可及。教育资源方面，周边名校环伺，静安区优质教育体系为孩子成长保驾护航。

【价值对比】 "当前南京西路核心区新房均价超20万+/㎡，周边次新房挂牌价15-22万/㎡。我们以约6万/㎡的珍稀价格，敬献可传世的云端资产。作为历史风貌保护区内的绝版藏品，抗跌属性领跑同类城市核心资产。 静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964静安壹号公馆售楼处电话：400-9939-964

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构。

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）