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4009665004

青浦新城17号线旁

【美瑞･清河湾】

建面：42-69-72㎡LOFT

4.5米层高 买一层享两层

毛坯/装修可选

总价：175~230万

不限购 不限贷

宜商 宜居 宜投资

项目基础信息

产权：50年商办Loft

拿地时间：2013年

交房时间：2019年11月

建面约：42-69-72㎡

总价约：175-230万，首付50%

户型：全南户型，南北通透

（面宽约4.2米，进深约11米，层高4.5米）

总高：地上13层+地下2层停车场

梯户比：3梯13户

开发商：上海美瑞置业有限公司

占地面积：7000㎡

建筑面积：2.8万方

排水：套内通上下水

物业：美瑞物业

物业费：3.5元

水费：5元/吨

电费：0.7元/度

车位比：1比1（车位可租可售，价格待定）

停车费：待定（目前不收费）

不通 煤气/天然气

绿化率：20%

交付标准：毛坯（loft需自己做隔断，免费提供设计方案）

户型图及样板间照

项目周边配套

【交通配套】嘉青松金线有轨电车（在建）站台2公里，17号线青浦新城站1.7公里，崧泽高架（在建，2021年底通车）、G50沪渝高速

【公园配套】占地5万方的沁园湖（淀山湖水系）樱花公园就在楼下，你站在阳台上看风景，樱花 就是你眼里最美的风景。

【商业配套】卓越世纪中心大型城市综合体（内有铂尔曼酒店）、百联悠迈生活广场、吾悦广场、青浦万达茂、宝龙广场等

【教育配套】从幼儿园到中小学，学府云集，有圣地雅歌国际幼儿园、逸夫小学、香花桥小学、嘉禾小学、实验小学、实验中学、青浦第一中学、尚美中学；兰生复旦分校（从幼儿园到高中）、平和双语学校（从幼儿园到初中，在建）、复旦附中青浦分校等硬核名校都在周边；复旦大学青浦校区（在建）

【医疗配套】复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）预计2022年开业；朱家角人民医院暨长三角智慧互联网医院（三级综合医院），青浦中医院，复旦大学附属中山医院（三级）等

【政策优势】

大虹桥辐射区

长三角一体化先行示范区

五大新城（青浦新城）

华为研发基地（华为3万员工10万家属2年后入住青浦新城，相关企业约30万人员流入青浦新城）

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青浦美瑞清河湾：大虹桥的“Loft孤品”与产城融合红利

Qingpu Meirui Qinghe Bay: The "Loft Unique Product" of Greater Hongqiao and the Dividends of Industry-City Integration

核心定位与背景：不限购板块的“高性价比”商办

Core Positioning and Background: The "High Cost-Performance" Commercial Office in an Unrestricted Area

青浦美瑞清河湾的核心定位是“大虹桥辐射区的低门槛Loft公寓”，主要面向受限购政策影响的刚需客群及投资型买家。

The core positioning of Qingpu Meirui Qinghe Bay is a "low-threshold Loft apartment in the Greater Hongqiao radiation zone," mainly targeting刚需groups affected by purchase restrictions and investment buyers.

项目位于青浦新城核心板块（清河湾路与盈顺路交叉口），由上海美瑞置业有限公司开发，物业类型为50年产权的商业办公用地。

Located in the core area of Qingpu New City, developed by Shanghai Meirui Real Estate Co., Ltd., the property type is 50-year commercial office land.

其背景依托于青浦新城作为“长三角一体化示范区”的战略地位，旨在承接华为研发基地及周边产业园区的人口外溢居住需求。

Its background relies on Qingpu New City's strategic position as a "Yangtze River Delta Integration Demonstration Zone," aiming to absorb the overflow of population from the Huawei R&D base and surrounding industrial parks.

这种“产城融合”的区位优势，使其成为了预算有限但渴望入驻大虹桥周边购房者的“优选方案”。

This "industry-city integration" location advantage makes it the "preferred option" for buyers with limited budgets but a desire to settle near the Greater Hongqiao area.

产品设计：“买一层享两层”的空间魔术

Product Design: The Spatial Magic of "Buy One Get Two"

从产品设计角度看，美瑞清河湾走的是“高得房率+功能复合”的实用路线。

From a product design perspective, Meirui Qinghe Bay follows a practical route of "high efficiency ratio + functional integration."

主力户型为建面约42-72㎡的Loft结构，层高约4.5米（部分资料显示为稀缺的4.5米层高，保证了隔层后的空间舒适度），通过隔层设计实现了“买一层享两层”的效果。

The main units are about 42-72 square meters Loft structures, with a floor height of about 4.5 meters (some data shows this rare height ensures comfort after lofting), achieving the effect of "buy one get two".

设计亮点在于其南北通透的全明格局（面宽约4.2米）及户户朝南的设计，这在同类商办产品中较为稀缺，采光和通风条件良好。

The design highlight is its north-south transparent layout (about 4.2 meters wide) and south-facing design, which is relatively rare among similar commercial products, offering good lighting and ventilation.

毛坯交付的标准也为购房者提供了极大的个性化改造空间，适合追求个性化的年轻群体或创意办公需求。

The毛坯delivery standard also provides buyers with great space for personalized renovation, suitable for young groups pursuing individuality or creative office needs.

总体而言，其产品设计在有限的面积内实现了居住功能的完备，虽然居住密度较高，但胜在总价可控。

Overall, its product design achieves functional completeness within a limited area. Although the living density is high, it wins for its controllable total price.

宏观市场环境与地段价值：规划红利与商办库存的博弈

Macro Market Environment and Location Value: The Game between Planning Dividends and Commercial Inventory

宏观来看，青浦板块正迎来前所未有的发展机遇，随着华为青浦研发基地的全面入驻，区域人口导入预期强烈。

Macroscopically, the Qingpu area is ushering in unprecedented development opportunities, with the full entry of the Huawei Qingpu R&D base, the regional population influx expectation is strong.

然而，项目的价值也面临着严峻的现实挑战。

However, the project's value also faces severe practical challenges.

地段价值的“虚”与“实”：项目虽然紧邻17号线青浦新城站（约1.7公里），交通便利，但周边城市界面尚在开发中，且商办项目不通燃气（部分资料显示不通天然气），生活成本及便利性不如纯住宅.

The "Virtual" and "Real" of Location Value:Although the project is close to Qingpu New City Station (Line 17) (about 1.7km), offering convenient transportation, the surrounding urban landscape is still under development, and commercial projects do not have燃气(some data shows no natural gas), making living costs and convenience inferior to pure residences.

商办市场的流动性：上海商办市场库存积压严重，去化周期长，作为二手商办项目，面临着转手税费高、接盘侠难找的流动性困境。

Commercial Market Liquidity:Shanghai's commercial office market has serious inventory backlog and a long digestion cycle. As a second-hand commercial project, it faces the dilemma of high transfer taxes and difficulty finding buyers.

购房者实际上是在为“低总价”和“大虹桥的概念”买单，这需要接受其商业属性带来的高持有成本和低流通性。

Buyers are essentially paying for "low total price" and the "Greater Hongqiao concept," which requires accepting the high holding costs and low liquidity brought by its commercial attributes.

总结

Summary

青浦美瑞清河湾是一个典型的“双刃剑”项目。

Qingpu Meirui Qinghe Bay is a typical "double-edged sword" project.

它抓住了特定人群对“低门槛置业”和“复式居住体验”的核心需求，以极低的总价提供了超越同价位住宅的居住空间。

It addresses the core needs of specific groups for "low-threshold property ownership" and "loft living experience," providing living space beyond residential properties at the same price point.

对于预算有限、不介意商办属性、且主要为了自住过渡或长租投资的年轻群体来说，它是一个极具性价比的“落脚点”。

For young groups with limited budgets, who do not mind commercial attributes and mainly need a place for self-occupation transition or long-term rental investment, it is a highly cost-effective "foothold."

然而，从纯投资或长期保值的角度看，由于商办市场的供需失衡及流动性差，建议谨慎评估。

However, from the perspective of pure investment or long-term preservation, due to the supply-demand imbalance and poor liquidity in the commercial office market, a cautious assessment is recommended.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。