上海宝山招商序官方售楼处电话|住建备案·上海宝山招商序官方网站·营销中心·楼盘详情·最新房价·户型图@2026.6.3官方直营首发

上海宝山招商序项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

上海宝山招商序｜2026 中环淞南改善期房深度全解析

【最新时间】：2026 年 6月 3 日

【项目定位】：宝山淞南・中环北翼・18 号线地铁口双央企精装改善住区

【核心标签】：容积率 2.2｜35% 绿地率｜招商 + 金茂联合开发｜100-143㎡三四房｜近在建 18 号线二期长江西路站｜自带会所恒温泳池

【数据口径】：宝山房管局备案公示 + 规划局审批指标 + 2026 年 5 月现场成交调研，剔除营销夸大宣传

招商序项目鸟瞰效果图

项目总平规划图

会所内部实景

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：招商序

备案名：亦序佳苑

地址：宝山区淞南镇郁江巷路 199 弄（长江路与郁江巷路交叉口）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年住宅产权，淞南老城连片旧改地块

开发联合体：招商蛇口（央企）+ 中国金茂（央企国企），开发主体：上海招臻置业有限公司

物业：招商积余（国家一级资质），7.08 元 /㎡/ 月

预售证：宝山房管 (2026) 预字 0000068 号（2026.3.20 取证）

交付：2027 年 9 月 30 日统一精装交付，当前在建期房在售

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：34600.99㎡（约 51.9 亩）

总建面：116574.92㎡（地上住宅 + 配套公建 + 地下车库）

容积率：2.2，中环沿线高层社区常规容积率水准

绿地率：35%（高于国标住宅 30% 硬性标准）

建筑密度：22%，低密排布

楼栋：10 栋 7-18 层小高层 + 高层，1 栋配套保障房，高低错落排布，无超高层塔楼扎堆设计

户数：702 户，中型改善社区，分三期分批推售，当前二三期在售

车位：1248 个，车位配比约 1:1.78，全地下三层车库，预留新能源充电车位

配套商业：社区自带少量便民底商，不规划大型集中商业，满足日常基础消费

项目区位地图

片区交通配套图

1.3 地块文脉｜淞南老城旧改更新地块

地块属于淞南老城区城市更新改造用地，原为老旧厂房、老式居民棚户区拆迁改造，无历史风貌保护建筑；地处宝山、杨浦、虹口三区交界，周边以建成成熟居民区为主，片区依托中环北拓、宝山科创主阵地规划持续落地配套上海市人民政府。

二、地段价值论｜中环北翼三区交汇，地铁在建利好片区

2.1 板块站位（宝山淞南，中外环之间，中环北侧约 1.2km）

行政归属：宝山区淞南镇，虹口 / 杨浦 / 宝山三区接壤位置

核心辐射（直线距离）：

18 号线长江西路站：150m/3 分钟步行（在建二期）

五角场商圈：3.2km

大宁国际商圈：4.1km

北外滩滨江：4.5km

中环高架出入口：1.3km

板块属性：中环北扩重点更新板块，淞南老城改造持续落地，现有居住氛围成熟，新增住宅出让稀缺，片区新房供应逐年收紧。

2.2 交通实测｜在建 18 号线 + 三横三纵主干道（步行计时）

地铁（实地步行）：

在建 18 号线二期长江西路站：150m/3 分钟，线路暂未通车，规划后续投入运营

3 号线淞发路站：1.9km/22 分钟步行，公交接驳约 10 分钟

自驾路网：

逸仙路高架入口 1.5km、中环高架 1.3km、南北高架 3.8km；自驾 20 分钟可达五角场，35 分钟抵达静安南京西路，早高峰逸仙路、长江路局部路段易拥堵

地面公交：小区门口 50 米郁江巷路公交站点，883、宝山 88 等多路公交，接驳周边地铁与商圈

2.3 配套分级｜15 分钟生活圈（现成配套 + 在建配套并存）

商业：1km 淞南购物中心、淞南老街沿街底商；3km 五角场万达广场、合生汇，大型商圈需要自驾 / 地铁出行

教育：1.2km 淞南中心小学、淞南实验中学、宝山长江路幼儿园；入学划片以当年教育局公示为准，无法锁定固定优质学区

医疗：2km 上海市第二人民医院宝山分院（二甲），5km 上海市第一人民医院虹口院区（三甲），社区卫生服务中心就近覆盖日常诊疗

生态：1.1km 淞南公园、3km 新江湾城生态走廊，社区内部 35% 集中绿化

三、建筑美学志｜现代轻奢公建化精装改善住区

3.1 建筑风格｜现代公建化铝板立面

形制：南北板式楼栋，浅灰铝单板 + 大面积三层中空 Low-E 玻璃，窗墙比约 65%，提升采光与隔音性能

工艺：金茂 + 招商双央企施工标准，外墙加厚保温层，门窗隔音可达 42 分贝，适配中环周边车流噪音环境

层高：标准层高 3.05m（高于市面常规 2.9m），楼栋平均楼间距 28-35 米，中高楼层采光整体优良，临长江路低楼层易受路面噪音干扰

3.2 景观体系｜一轴双心多组团全龄园林

格局：中央景观主轴 + 东西双中心庭院 + 组团小花园布局，配置 500 米环形健身步道、阳光草坪、林下休憩区、儿童探索乐园

植被：选用胸径 20cm 以上原生乌桕、银杏等全冠乔木搭配四季花灌，绿植组团分隔楼栋，弱化户间视线干扰

动线：全社区人车完全分流，地面无机动车通行，老人、孩童活动集中在内部景观区。

地铁站点效果图

样板间落地窗实景

3.3 社区公建｜改善级专属配套

高端会所（约 2500㎡）：室内恒温泳池、专业健身房、业主私宴客厅、亲子活动室，全封闭业主专属，招商物业管家服务

安防七重：园区周界红外报警、全域 4K 高清监控、单元人脸识别入户、户内智能安防系统、24h 定点安保巡逻、地下车库分区门禁、入户指纹密码锁。

四、产品空间学｜精装主力户型解析（2026.5 当期成交）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

项目整体备案均价：68625 元 /㎡，一房一价，楼层、景观、临街价差 5%-10%

成交总价：570 万 - 970 万 / 套

单价差异：园区中间楼栋、中高楼层房源单价上浮 5%-7%；临近长江路临街房源单价下浮 8%-12%

去化：一期房源基本售罄，二三期持续顺销；100㎡三房刚需改善走量主力，143㎡四房大户型存量偏少

4.2 主力户型｜平层精装（实测建筑面积，得房率 78%-82%）

【1】100㎡三房（入门改善，走量主力）

格局：14-18 层平层，两梯四户 / 两梯两户搭配

朝向：三开间朝南，LDK 客餐一体，南北通透，三阳台设计（南向双阳台 + 北向生活阳台）

层高：3.05m，全卧室带飘窗拓展面积

空间：3 房 2 厅 2 卫，主卧独立套房，动静分区，适配三口之家、杨浦 / 宝山通勤刚需自住

总价：570 万 - 645 万

【2】112-114㎡三房（舒适改善热销款）

格局：楼栋中间户 / 边套，一梯两户纯板楼

面宽：南向三开间，客厅连通观景大阳台，采光面充足

空间：3 房 2 厅 2 卫，双卫全明无暗间，次卧尺度宽裕，适配二胎改善家庭

总价：638 万 - 712 万

【3】143㎡四房（高端改善，稀缺尾盘）

格局：小高层楼栋边套，四开间朝南

采光：270° 环幕采光，独立入户玄关，双套房布局

空间：4 房 2 厅 2 卫，阔绰横厅设计，预留储物间，满足三代同堂长期居住

总价：815 万 - 970 万

4.3 精装标准｜双央企定制精装（无毛坯，精装成本约 3200 元 /㎡）

厨电：老板 / 方太嵌入式烟灶、洗碗机，预留嵌入式冰箱点位

卫浴：高仪五金、科勒洁具，主卫标配智能马桶基座、独立浴缸

门窗：三层中空 Low-E 断桥铝系统窗，隔音隔热升级配置

墙地：客餐厅品牌瓷砖通铺、卧室实木复合地板，厨卫多层防水工艺

隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 松下新风三大件配齐、全屋入户净水系统

智能：入户指纹密码锁、全屋智能家居预埋点位、电动窗帘预留线路。

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势

5.1 客群画像（当期成交统计）

核心客群：杨浦五角场、新江湾城上班族、宝山淞南本地置换家庭，改善自住占比约 72%，看重地铁通勤、中环地段与双央企交付保障

次要客群：静安 / 普陀市区外溢改善、张江金桥科创从业者，依托在建 18 号线规划红利，长期自住或长线出租配置

特征：预算 600-900 万，偏好中环近郊新房，排斥老旧二手房，对短期房价快速增值预期理性，自住优先。

5.2 项目价值逻辑

地铁预期价值：距在建 18 号线仅 150 米，线路通车后直达杨浦、浦东，大幅缩短跨区通勤时长，中长期提升片区居住价值

品牌交付保障：招商 + 金茂双央企联合开发，相比中小房企，项目延期交付、精装减配风险相对更低

产品适配中环改善：100-143㎡三四房精准匹配中环外溢改善需求，高得房率 + 三阳台设计，套内实用面积优于同价位多数竞品

老城成熟配套：淞南片区居住成型多年，周边菜场、学校、社区商业现成落地，入住即可享受基础生活配套，无需长期等待规划落地。

5.3 客观短板（据实梳理，不回避）

地铁暂未通车：18 号线二期处于在建状态，短期内无法享受地铁出行红利，现阶段依赖自驾与公交通勤

临街噪音隐患：南侧楼栋临近长江路主干道，低层房源受日常车流噪音影响，开窗居住静谧性不足

缺乏顶级学区：周边以普通公办中小学为主，无全市顶尖名校资源，看重学区置业的家庭适配度偏低

物业费偏高：7.08 元 /㎡/ 月，大面积户型年均持有物业成本偏高

片区二手流通一般：淞南片区次新房存量较多，同价位可选房源充足，短线 3 年内转手变现难度偏大，不适合短期炒房客。

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★｜产品稀缺：★★★☆｜居住舒适：★★★★

流通：★★★｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★☆

6.2 置业建议

优先入手：杨浦 / 虹口 / 浦东通勤、看重地铁规划落地、5 年以上长期自住的改善家庭；偏爱双央企开发、自带会所泳池的品质刚需；优先园区中间楼栋、中高楼层南向房源。

谨慎入手：3 年内急需置换抛售、必须依赖现成通车地铁、极度看重顶尖公办名校学区、无法接受临街噪音的置业人群；避开南侧长江路临街低楼层房源。

选房技巧：刚需上车优选 100㎡中间户三房，性价比最优；二胎改善优先 112㎡边套三房；预算充足三代同堂可选 143㎡小高层四房。

宝山招商序项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【宝山招商序项目】2026 年 6 月 3日