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2024年以来，上海连续发布多个重磅楼市新政，按照很多业内人士的话说，这批新政可以说是“超级重磅”、“远超预期”、“一脱到底”······

如果要用一句话来形容它的影响力，那便是“它将决定你未来财富增长和在一线城市的生存逻辑”！

这也是继2010年“沪12条”之后时隔14年上海购房政策的最大调整。加上同样已是历史最低的首套房贷利率水平，当下可以说是上车大上海门槛最低的时刻，没有之一。

而且总的来说，不管是很大程度的放开限购，降低首付还是降低贷款成本，这次放松的背后，最终都指向两个字：改善。

接下来，上海买房之路该怎么走，方向已经很明确：

改善型需求，在上海购房的时机已经成熟；

买房投资目前并不适宜，自住改善依旧是主旋律；

未来市中心买房逻辑还是“打新”，利润空间还是会在；

外环内新房是这次政策的最大庇护方；

在上海买房大松特松的前提下，只有外环内新房门槛依旧比较高。

（在非沪籍单身的可购房源里，二手房是全上海可以买，一手房是外环外的可以买，只有外环内的新房对于非沪籍单身是有门槛的）

所以，对于购房者而言，此时此刻你看到这个政策大概就知道外环内的新房现在还是比较吃香的门类，不管是首套还是置换，这个都可以作为首选！

当然，如果你有1200万+预算，那内环内虹口北外滩的虹口源·717一定可以作为第一顺位。

内环内

虹口北外滩

地铁4/10/19号线三轨上盖

「北外滩虹口源·717」二期

加推102套约143㎡3房

均价13.8万/㎡

预计5月6日取证入市！

01

新房卷价格

虹口源·717遥遥领先

用一句话总结：2024的上半场，就是内环新盘和豪宅的盛宴。

一批次，三个内环新盘，最高价是14.65万/㎡的五坊园；

二批次，两个内环，16.3万/㎡的露香园、绿城外滩兰庭并列最高；

三批次，内环增加到五个，凯旋门、中海、夏都幸福268均超过了17万单价；

四批次，内环内三个新盘，其中，香港置地启元单价高达17.8万/㎡；

五批次，内环0供应，豪宅熄火；

六批次，内环仅有1个，虹口源·717过会，均价13.8万/㎡······

注意看，这里有两个信息点：

1、经过上半年超量供应之后，内环新房供应正在收紧；

2、不管当下还是未来，就内环而言，虹口源·717都是当下最具高性价比的存在。

而且，根据目前项目现场的信息显示，虹口源·717采用“差异化定价”。

位于楼王高区、建面约356㎡的户型参考市中心顶豪，均价可能会达到18万/㎡左右。

那么，再结合13.8万/㎡的公示价格，143/173㎡均价也就13万/㎡上下，大部分房源单价低至“12字头”，在新房猛烈涨价的当下，这个价格在内环内、特别是虹口北外滩旁，当下仅此一家。

建面约143㎡户型，总价1600-1900万之间都有合适楼层可选，买大三房可以主要关注一下；

综合来看，内环新房涨价，风貌增多，此次虹口源·717的入市，对于上车内环是一次错过即无的机会。

02

置换金字塔塔尖的存在

值得细心雕刻

即便是已经在上海寸土寸金的市中心，如此天赋异禀的土地以后也很难再有。

换句话来说，虹口源·717这块地其实不用再刻意打造或者创新，只要简单的吃价格红利就可以完成去化。

但虹口源·717面对这样的优势，完全放弃了常规做法，甚至可以说是投入了更高成本打造。

未来进入社区，我们首先能体验到的就是项目在保证个人居所私密性的同时，锻造的长约40米，门头高约7米的超大尺度展示面。

这个大尺度门头贯穿了整个社区的中央景观和小区内各个功能区，霸气有余，且实用感十足。

而且，当笔者参观完位于实体楼内的样板间之后，发现虹口源·717的整个社区，其实是在将这种思路贯穿到底。

包括户型设计。

这是项目建面约143平户型图，这个面积其实不管做常规四房或者三房空间都充足。

但在虹口源·717，选择了舒适度更强的大三房设计，而且整个空间几乎没有任何过道占用面积。

在大平层户型中最容易被忽视的主卧套房的格局，设计上更是给足了尺度，再加上转角窗的设计。

而这样做的好处，换来两个改变：

首先，整个主卧不管是空间利用率还是采光面都得到了最大程度的利用，市面上几乎很难找到第二个可以与之相较的主卧套房。

于是展开在你面前的：

是一个配备270°转角飘窗+步入式衣帽间+独立卫浴，又极具储藏空间的星级主卧空间。

其次，让客厅和餐厅空间很好的被连接成为一个方正的整体，实现LDKB客餐厨一体化。

呈现给我们的视觉效果，每一个或单独或相邻的空间，都阔绰十足：

另外项目还有173㎡的四房设计，虹口源·717明显做出了更加终极改善的形态：

整个动区在面积放大的同时，客厅南向的开间也扩充到了惊人的5.4米，让阳台可以创造的景观场域可以更加纯粹、极致；

而且这种设计的痕迹在整个户型的多个空间都有考量渗透。

大家也可以看下整个主卧，这应该也是整个户型功能提升最优答案：

伴随着面积的放大，转角飘窗、步入式的衣帽间、梳妆台、储物柜、主卫等每一个空间都在扩充。

另外主卫内部空间还足以容纳浴缸，空间几乎抵得上一个次卧大小：

所以这整个户型的规划理念和生活场景，大家可以充分想象到：

面积的放大不仅仅是家庭空间的尺度提升，更多在于通过设计让人感受生活。

公区的让家庭温度有氛围，空间的存在不再有压迫感，让每个家庭成员都可以很松弛的生活。

除此之外，在虹口源·717的样板间，同样也是笔者近期驻足最久的一个空间。

以173㎡样板间为例，你一眼就可以看到这个近8平的类独立电梯厅：

717没有用标准化的普通门厅设计，反而酒店式入户模式，配备定制装甲门和四合一耶鲁智能门锁。

这也是虹口源·717的高定感所在。

在品牌的选用上，项目既最大程度的运用世界知名一线品牌提高品质，又摆脱了物料堆砌感，通过处理设计，更加高级的表达他们对居住生活的理解。

在选材和品牌选用上，虹口源·717采用高贵与大气并存的塞浦路斯灰天然大理石、浅色皮革硬扪的墙面还有雅士白天然大理石的电视背景墙，选材高奢，纹理、材质和色调都搭配的恰到好处。

除此之外，项目的细节点还有非常多：

在整个室内，你一定会注意到多处老上海“石库门”、“旗袍扣”、“银杏”及“航运”的元素点缀，并且整体的工艺处理都协调的恰到好处，且水准非常在线。

最近很多顶豪中出现频率很高的圆弧处理，在虹口源·717也频繁出现，且和整个室内效果融合的非常完美。

这些细节工艺不但对工艺和成本要求非常高，还是很多项目在精装交付都会忽略的细节。

另外，这次的精装集采虹口源·717也做了不少改变。

系统配置都是霍尼韦尔、大金、威能地暖、蒂芬格恩这样的一线品牌，厨房更是使用ASKO这种奥斯卡红点大奖的高端品牌五件套。

而且，为了保持厨房的整体美观，在安装时还采用了全嵌入式隐藏设计来安置冰箱和洗碗机，在柜体上还细心安装了吊柜感应灯与踢脚线灯。

这样的设计可以说是非常用心了。

所以，笔者前文也有提到，虹口源·717可以说是每一个参观者应该停留更久的项目样板间。

在这个项目身上，呈现出来的并不完全是顶奢品牌所堆砌出来的档次，更多的还是未来入住的体验和细节的感受上。

包括提到的细节、工艺，都在细微之处，但就是实实在在最能影响未来入住的体验的。

你只有在真正到这里，身临其境，这些层次感慢慢在室内浮现，给到业主最好的体验。

03

北外滩旁

内环唯一TOD

当然，在现在的市场条件下，即便再好的产品，也会有“酒香也怕巷子深”的顾虑，虹口源·717不管说价格还是品质，都一定是在有金贵地段的前提下。

虹口源·717值钱的地方在哪里，我们来看这张位置图：

北外滩旁！

2020年北外滩规划正式发布之后，北外滩成为了和陆家嘴、外滩并列的市中心三巨头之一。

距离规划已经过去了三周年的时间，北外滩建造飞速，这座世界级会客厅已峥嵘初显：

480米浦西天际线上海北外滩中心已开工建造、180米地标上海华贸中心已开工建造、180米地标北外滩90街坊规划公示、180米地标友邦金融中心已投入使用、久事集团打造世界会客厅二期、158米地标国华金融中心已投入使用、空中连廊示范段项目已正式建成······

很明显北外滩就有了让虹口源·717骄傲的资本。

也有了让整个项目延续穿越任何周期的资产价值的能力。

在这样的地段之上，虹口源·717拥有了得天独厚的天然根基。

当然，虹口源·717的外显价值远不止此。

项目本身就是目前内环唯一一个地铁4/10/19（在建）号线三轨穿行的约28万方大型TOD综合体，商、办、住、行的丰富度和便捷度比想象中更为细腻。

除此之外，轨交出行便捷度更是被发挥到了极致：两站苏河湾、三站南京东路、四站陆家嘴、豫园、人民广场，一刻钟时间内几乎可达市中心任意CBD。

当然，恒贵的不只是地段，更是地段之上的建筑。

在上半年经历了豪宅井喷之后，陆家嘴、北外滩多个板块开始收官。

真正能突破时间洪流，被整个楼市传颂、可以经久不衰的项目真的很少。

能将北外滩旁这种地段天赋运用好已经是难能可贵，而虹口源·717还在拼设计、拼用材、拼细节，属实是当下内环楼市的独一份。

内环内

虹口北外滩

地铁4/10/19号线三轨上盖

「北外滩虹口源·717」二期

加推102套约143㎡3房

均价13.8万/㎡

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。