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天潼里·天潼198售楼处电话：400 8622 050 (预约看房热线)
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天潼里・天潼 198（虹口北外滩・一江一河交汇・顶豪纯低密）
核心定位：虹口北外滩 CAZ 核心、黄浦江 + 苏州河交汇原点、外滩 - 陆家嘴 - 北外滩黄金三角、124 席顶豪纯低密、209-907㎡平层 / 叠墅 / 合院、均价 17.8-19.9 万 /㎡、总价 3400 万起、2027 年精装交付、上海顶豪第一梯队。
一、基础信息
地址：虹口区乍浦路 106 号（天潼路与乍浦路交汇处，东至吴淞路、南至天潼路）
开发商：新湖集团 + 理想集团（双强联合）
规模：占地约 1.89 万㎡，建面约 11.3 万㎡；8 幢 4 层里弄合院 + 1 幢 7 层洋房 + 1 幢 9 层小高层，共 124 户
容积率 / 绿化率：2.98/35%，全人车分流、内环低密稀缺
产权 / 交付：70 年住宅；2027 年精装交付
物业 / 物业费：新湖绿城物业，洋房 20 元 /㎡/ 月、别墅 25 元 /㎡/ 月；车位比 1:4
售楼处电话：400-8622-050（预约看房，严格预约制）
二、户型与价格（2026.5 顺销，精装 + 一线奢侈品牌 + 高定会所）
均价 17.8-19.9 万 /㎡，主力 209-641㎡平层，叠墅 247-330㎡，合院 502-907㎡。
洋房 / 小高层平层（209-641㎡，3-5 房）：总价 3400 万 - 1.3 亿
209㎡（3 房 2 厅 3 卫）：南向双套房、餐客一体、南北通透；总价 3400-4100 万
298-319㎡（4 房 2 厅 4-5 卫）：奢阔四房、主卧套 + 独立衣帽间、全景落地窗；总价 5300-6300 万
500-641㎡（5 房 2 厅 5-6 卫）：双主卧、中西双厨、独立电梯厅、270° 江景；总价 9000 万 - 1.3 亿
叠加别墅（247-330㎡，4-5 房）：总价 5800 万 - 8500 万；上下叠、私梯入户、露台花园
里弄合院（502-907㎡，传世孤品）：总价 1.2 亿 - 5 亿；独门独院、私家庭院、3.6 米挑高、全明地下室、私人泳池（部分），仅 27 席
三、核心优势
地段绝版：一江一河交汇原点，外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角，直线距外白渡桥约 200 米，步行 5 分钟达外滩万国建筑群。
内环低密稀缺：2.98 容积率、124 席纯低密，无刚需小户型，圈层纯粹，私密性极强。
交通顶级便利：步行 3 分钟达10/12 号线天潼路站，4 站直达人民广场；自驾快速衔接延安高架、南北高架。
顶奢配套环绕：星荟中心、外滩金融中心、陆家嘴商圈、南京路步行街；3000㎡高定会所（恒温泳池、私宴厅、雪茄吧、健身房）。
海派文脉 + 现代奢居：传承上海里弄建筑肌理，融合现代顶豪设计，双梯入户、主佣分流、智能安防。
天潼里·天潼198：外滩江河汇的里弄传承，百年封藏的城市封面作品
TIANTONG 198·TIANTONG LI
外滩天潼里
·天潼198
外滩江河汇的里弄传承
百年封藏的城市封面作品
Building the FutureCo draw the Huazhang
THE BUND
RESIDENCE
项目信息
项目名称：外滩·天潼里（天潼198）
项目地址：虹口区乍浦路106号
开发商：新湖集团 × 理想集团
占地面积：约18,950.6㎡
住宅户数；约124户
产品形态：平层 / 洋房 / 叠墅 / 合院
交付标准：精装 / 毛坯
交房时间：约2027年
风貌小高层：约59套，户型面积约273–641㎡，总价约6500万起；
叠加别墅：约38套，户型面积约247–330㎡，总价约5000万起；
里弄合院别墅：约27套，地上面积约502–907㎡（地上地下约800–1200㎡），总价约1.5亿起。
地理坐标：外滩金三角的钻石核芯
天潼里·天潼198坐落于虹口区乍浦路106号，内环内北外滩核心板块，天潼路近乍浦路口，步行即达外白渡桥。这里是黄浦江与苏州河的交汇之地，与外滩、陆家嘴共同构成“黄浦江金三角”，更是上海重点打造的中央活动区（CAZ）核心板块，对标纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河的世界级滨水商务区。
从历史维度看，这里是上海开埠的起点：1843年上海开埠后，天潼路成为最早开辟的租界区，中西方文明在此碰撞交融；1845年，上海首批码头在此建立，开启与世界的商贸往来；1882年，中国首批路灯在此点亮，拉开现代城市发展序幕。金融产业、新式学堂、西式饭店……无数时代印记在此沉淀，让这片土地成为上海“开源世界”的缩影。
时代价值：CAZ核心的资产恒产
在上海城市能级跃迁的进程中，北外滩被定位为“世界级滨水商务区”，将打造成为金融、航运、贸易的核心枢纽。天潼里·天潼198占据这一战略要地，不仅坐享板块发展的红利，更因身处“一江一河”战略核心，成为能够被家族长期持有、代际传承的城市核心资产。在土地资源愈发稀缺的上海核心区，这样的区位价值，注定不可复制。
建筑设计：海派经典与当代美学的融合
项目由goa大象设计·陆皓执笔，延续地块原生的“风车状”肌理，以“化整为零”的手法重构里弄尺度：
城市界面：沿街高层与多层建筑塑造连续、克制的城市天际线，与外滩的建筑风貌和谐相融；
社区肌理：内部合院采用行列式布局，还原上海里弄的生活秩序，预留开阔的花园空间，营造低密墅居体验；
建筑立面：延续石库门经典语汇，采用红色陶砖、灰砖打造三段式立面，融入拱券、柱头等历史元素；同时引入巴西进口奢石、金属线条、现代铝板等当代材料，在“新”与“旧”之间找到平衡；
经典元素转译：萃取和平饭店的“连续罗马券”、上海摩登时代的“维多利亚门窗”“朱丽叶露台”，并以“安妮女王砖”的经典红色，呼应外滩的百年建筑美学。
安妮女王红砖
设计理念：重现里弄的烟火与温度
项目景观由国际顶级酒店设计团队PLA操刀，围绕“归家弄堂，心归家至”的主题，通过巷道尺度、植被节奏、空间层次的变化，重现上海里弄的邻里关系与社交温度。从公共弄堂到私家庭院，完成从城市喧嚣到内心宁静的层层过渡。
景观节点：一步一景的归家仪式
社区内打造花园、水院、雕塑等多重景观节点，让归家之路成为一场优雅的旅程：
林荫红墙：穿梭于绿树与红墙之间，感受海派建筑的独特韵味；
门庭礼序：仪式感十足的入户门庭，彰显主人的尊贵身份；
转角惊喜：长廊与转角处的景观设计，带来视觉与心境的双重愉悦。
会所配套：国际高奢酒店式的社交场
项目会所以国际高奢酒店为灵感，以主题化社交为核心，定制多维奢享的功能空间。无论是商务宴请、圈层聚会，还是休闲放松，都能在这里得到满足，让优雅成为日常的生活底色。
天潼里·天潼198立足外滩江河汇的核心地脉，以叠墅、合院、大平层等稀缺产品形态，将海派里弄的人文底蕴与当代顶奢的空间美学相融。从下叠的隐奢院居，到上叠的空中私域，再到G8、G1大平层的环幕视野，每一款户型都堪称外滩旁的空间杰作，为塔尖人群定制专属的生活范式。
下叠：城市墅居的隐奢表达
下叠作为天潼里的低密标杆，以独立门牌+南北双入户+私家庭院的设计，诠释城市别墅的隐奢内核，成为家族生活的理想承载。
1. 门第礼序：沿街独立门牌构筑家族身份标识，南向礼仪门迎宾彰显气度，北向私密入户兼顾生活便捷，出入之间尽显门第风范。
2. 庭院私境：约30㎡私家庭院搭配2.2m围墙设计，既保障私密感，又引阳光与绿意入室，在城市核心打造“有天有地”的院落生活。
3. 尺度奢阔：约10.5米南向面宽拉通横向视野，单层超160㎡的空间内，客餐厅约60㎡、主卧约60㎡贯通式布局，全套房设计让家人各得其所；3.5m与3.6m递进式层高，赋予空间尊崇的纵向尺度。
4. 空间灵动：基本无承重墙的设计让空间可自由规划，超1:1实得赠送比进一步丰盈使用体验；地下层配备采光井，约6.7m层高可打造酒窖、私人会所等多元功能，为生活拓展无限想象。
上叠：云端之上的生活姿态
上叠以更高的视野与更轻盈的空间形态，成为外滩旁的空中私域，演绎与众不同的居住格调。
1. 景观延展：南北双露台+一阳台的布局，北向露台近10米直面城市天际线，休闲露台可与自然对话，让生活在阳光与风景中舒展。
2. 采光极致：约10.5米南向面宽最大化引入自然光，晨昏之间，城市光影洒满室内每一处空间。
3. 舒居格局：单层约160㎡空间内，60㎡客餐厅贯通休闲阳台，全套房设计保障每位居者的私密与舒适；3.5m（三层）与3.6m（四层）层高，让纵向空间更显阔绰。
4. 功能扩容：内部结构无承重墙限制，可按需自由规划；赠送约3.2米层高地下室，为收藏、娱乐等需求提供更多可能。
大平层：剧院式贯通厅，270°瞰尽外滩风华
G8户型作为天潼里大平层的经典之作，以140㎡贯通厅+270°环幕视野，成为外滩封面的“私人观景台”。
1. 恢弘通厅：约140㎡剧院式贯通厅打通客餐厨三大空间，将30%的空间聚焦于起居核心，整合七大功能分区，打造兼具开阔感与互动性的家庭生活主场。
2. 环幕视野：南向约22米、东向约23米超大面宽搭配超高窗墙比，形成270°超宽景视野，乍浦路桥、陆家嘴三件套等城市地标尽收眼底。
3. 尊崇礼序：主佣动线分流设计保障私密，2梯服务7户的4:1梯户比，大幅缩短候梯时间，出入尽显从容。
4. 空间高效：得房率高出市面同类产品约5%，科学规划让实用面积更丰盈，在同等成本下实现更高的空间利用率。
G1户型以三面全明贯通厅+巨幕阳台+超高得房率，刷新外滩大平层的居住体验，成为塔尖人群的优选。
1. 天幕视野：约270度三面环幕式开窗，打造19.1米南向、22.1米东向超宽视野面，直面陆家嘴天际线，将城市风景化作生活的“剧场背景”。
2. 阳台奢享：南向约10.8米客厅阳台+8.3米主卧阳台的双阳台布局，让自然光与景观深度融入起居与私密空间，实现自然与生活的无缝联动。
3. 套房顶配：四卧三套房设计搭配双公卫，约78㎡主卧套间配备殿堂级衣帽间与双台盆卫浴，三间套房均设独立衣帽间（两间带阳台），全方位满足高端居住的私密与仪式感。
4. 细节尊崇：主佣动线分流保障生活秩序，8户2梯的4:1梯户比提升出行效率；约81%的超高得房率，在同类产品中处于领先水平，为生活拓展更多布局可能。
洋房户型图鉴赏
约320㎡的美学样板间，以新旧融合、东西并置的方式呈现：
材质运用：洞石、木饰面、黄铜、艺术玻璃等材质的巧妙搭配，营造出高级而温润的质感；
空间布局：客厅、餐厅、书房自由流动，打破传统空间的界限；
软装搭配：中式器物与西方现代家具相互映衬，让空间宛如一座私人美术馆，而非固定范式的样板房。
全新551㎡样板间
合院样板间
地标环绕：步行即达的城市名片
从天潼里·天潼198出发，城市地标与生活场景无缝衔接，构成独一无二的“外滩生活圈”：
向南：外白渡桥、和平饭店、外滩万国建筑群，百年外滩的历史底蕴触手可及；
向东：洛克·外滩源、外滩源历史街区，摩登与复古交融的艺文胜地；
向北：北外滩中央活动区，未来的金融与商务高地。
对于天潼里的业主而言，游客眼中的上海封面，不过是日常的city walk场景。黄浦江的璀璨夜景、苏州河的静谧风光、外滩的百年风华，共同勾勒出生活的底色。
1:24试，时长
2026年5月11-12日，国内外房地产领域延续了上周中央政治局会议的精神，政策端以“防风险、稳市场”为主基调；市场端则呈现出明显的“消费端回暖、供给端承压”的结构性分化特征。
一、 国内政策动态：防风险与稳市场双向发力
1. 顶层定调：国常会再提化解房地产风险
5月9日（信息于11日持续发酵），国务院总理李强主持召开国务院常务会议，强调了宏观政策要“坚持靠前发力”，其中一项重要工作是“有力有效应对风险挑战，持续推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险化解”-1-2。这是继4月28日中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，高层再次将地产风险摆在突出位置-5。
2. 苏州：全面取消二手房限售
紧随核心城市松绑潮，苏州在此前取消限购的基础上，更进一步取消了二手房限售政策，并将外地户籍购房社保要求从1年降低至6个月，全面疏通交易环节-11。
3. 江苏省：启动收购存量商品房试点
5月11日，江苏省出台《2026年住房和城乡建设工作要点》，明确提出“加力推动住房‘以旧换新’”，“优化房票安置政策”，并启动“启动实施‘人才+房票’行动”，同时开展收购存量商品房用于满足特定群体居住需求的试点工作-6。
4. 上海：明确2030年城市更新目标
在上海印发的《关于高质量建设现代化人民城市的实施意见》中，明确了中长期的城市房版图：
老旧小区改造：至2030年，计划实施改造3000万至4000万平方米-5。
商办楼宇更新：计划推动150栋、约200万平方米商办楼宇更新提升-5。
二、 国内楼市行情：回暖与温差共存
1. 宏观数据：五一假期楼市“迎春”
在政策密集刺激下，五一假期楼市迎来了一波“小阳春”热潮：
二手房爆发：中原地产数据显示，一线城市二手房成交同比大涨40%，其中北京同比大涨76%-21。上海4月二手房网签量创十年同期新高-20。
新房分化：重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平，同比增12.5%。其中武汉受新政刺激，新房成交同比暴涨122%，领跑全国-22-11。
2. 市场趋势：政策底确认，结构化修复开启
业内普遍认为“政策底”已经确认。5月以来，已有22个省市跟进优化政策，涵盖限购松绑、公积金提额（如深圳、广州最高可贷超350万、360万）、购房补贴等维度-22-21。中原地产首席分析师张大伟指出，市场正从“普跌”转向“核心温、边缘冷”的存量博弈阶段，结构正在加速分化-22。
三、 房企与土地动态：资本端回暖与供给优化
1. 资本市场：地产股反复活跃
5月11日，A股房地产板块表现活跃，合肥城建、京投发展、上实发展等多股涨停-30。背后逻辑是资金对4月及五一期间楼市超预期成交量的正向反馈。
2. 土地市场：一线城市推出“压箱底”优质宅地
为稳定市场预期，北京、上海、深圳近期纷纷加快了优质核心地块的供应节奏-29。
四、 国际视野：全球热议住房焦点
1. 韩国：经济预期向好，但警示房市风险
5月12日，韩国财政部长表示，在芯片需求支撑下，预计今年经济增长率将超过2%，但同时明确警示“通胀和房地产市场的风险”，并指出这是政府需优先解决的问题-35。
2. 澳大利亚：预算案拟推房产税改组合拳
5月12日，澳大利亚联邦政府公布新财年预算案，计划对现行的资本增值税优惠及负扣税政策进行重大改革，并设有一年宽限期，同时宣布额外投资20亿澳元用于住房基础设施，旨在增加住房供应并缓解年轻人购房压力-。
3. 欧洲：欧盟各国部长共议住房可负担性危机
5月11-12日，在塞浦路斯主席国主持下，欧盟各国住房部长举行非正式会议，重点讨论如何解决欧盟面临的住房可负担性与投资缺口危机，协调简化许可流程并增加可持续住房投资-36。
4. 美国：二手房价中位数创下同月历史新高
最新数据显示，美国4月成屋销售微增，但成交中位数价格同比上涨0.9%，达到41.77万美元，创下有记录以来同月份的最高水平-35。
�� 总结
今天的动态清晰地描绘了一幅“分化”图景：
在国内，政策底已至，自上而下的“稳地产”决心明确，一线及强二线的“小阳春”行情依然在延续；但在国际上，无论是韩国的风险警示，还是澳洲的税改、欧盟的危机讨论，都反映出全球住房市场正在经历新的压力测试。整体来看，楼市正在告别“普涨普跌”的时代，转向“结构化修复”的新阶段。试点击重
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