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🔥碧云北外滩尊邸🔥

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上海豪宅市场疯了！

首先，近期，套均5800的新盘【金陵华庭】开盘日光！

套均5800万的【绿城潮鸣东方】开盘日光！

套均5700万的【陆家嘴太古源源邸】开盘几乎日光（去化率97%）

套均6200万+【上海壹号院】，64套房源，161组参与选房，在96号即宣告售罄！

其次，2月20日，虹口区土地市场迎蛇年新春首单：虹口区C080302单元hk329-11,经过184轮竞拍，最终由金茂&庆隆以89.6435亿元成功竞得，楼板价117474元/㎡，溢价率38.2%。

有业内人士预测，扣掉一些配套设施，加上税费后，实际楼板价大概在12.3万/㎡，而开发商如果做到合理的利润率，则未来房子售价将在17万/㎡左右！

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此前，2024年上海第7次土拍，虹口区C080301单元hk191A-03地块，由华润置地以总价51.36亿元竞得，成交楼面价92934元/㎡，预计房价15-16万/㎡、

2025年土拍再次刷新北外滩土地价值！

刚刚过去的六批次土拍，最热的宅地无疑就是绿城竞得的虹口北外滩地王！

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这块地在多家竞拍后被绿城以约46%的高溢价拿下，可售楼板价约13.6万/㎡，粗略推算售价将冲击20万/㎡。

最后，从上述多幅地块预估入市的价格，对比【碧云北外滩尊邸】在售户型（235m²）均价12.8万/m²来就算：

235×（20-12.8）万=1692万

235×（17-12.8）万=987万

235×（16-12.8）万=752万

买到即是赚到！

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抢占先机，值选北外滩！

飞速兑现的北外滩，正以“世界级滨水会客厅”的姿态，吸引着全球的目光。白玉兰广场、来福士广场等重量级商业综合体的相继落成，不仅丰富了区域的商业配套，更提升了整体的生活品质与国际化氛围。

在4平方公里黄金土地上，总开发体量达840万平方米，对标世界顶级的中央活动区，这里将成为全球企业总部集聚地，运作全球的“总部城”。

豪宅市场升温、核心地段宅地匮乏、价格大幅飙升、倒挂...

怎能错过！！！

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【碧云北外滩·尊邸】位居北外滩核心地段，直线距离外滩约1.6公里，步行范围内坐拥北外滩、四川北路、瑞虹新城三大商圈。

项目少量建面约235m²4房户型在售

整盘均价13万/m²

在售房源均价12.8万/m²，总价2997-3598万

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户型图赏鉴

建面约235㎡4房2厅3卫：约7米超大横厅，三卧室朝南，LDKB一体格局，约60平社交会客厅，全屋飘窗通透采光、大尺度景观阳台，超30平至尊套房主卧、双南套房、全明三卫设计、高规格精装标准。

项目所有户型都做到类一梯一户设计，保证私密性的同样延伸了家的尺度。入户独立玄关+独立储藏间，让业主的每次进出都井井有条。

客厅采用艺术漆+实木贴面做装饰，天然石材做背景墙，地面采用岩板铺设，奢贵之感简直溢出屏幕！

厨卫方面，西厨定制高柜，容纳嘉格纳蒸烤一体机、嘉格纳双开门冰箱、洗手台以及各类收纳空间；中厨自带嘉格纳灶具、油烟机和洗碗机。主卫配置劳芬台盆、浴缸和独立卫浴洁具空间、独立淋浴空间配备当代的花洒，顶部有松下暖风机，还配置了电热毛巾架。

另外全屋配置了有“门窗界劳斯莱斯”之称的旭格系统窗，采用三玻两腔、外层夹胶玻璃，全方位隔音降噪！

综合来看，无论是颜值还是配置，都称得上北外滩新的豪宅封面！

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样板间实景图如下：

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地块信息及规划

2022年12月23日虹口区人民政府网发布了关于嘉兴路街道hk356B-01地块（138街坊）、hk311-01地块（135街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人遴选公告。

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北外滩将新增两宗住宅用地，

其中，hk311-01地块（135街坊——即碧云北外滩尊邸）四至范围，东至hk311-05和hk311-04地块，南至hk311-03地块，西至通州路，北至岳州路和hk311-02地块，

地块范围图

项目总占地面积约11349.4平方米，规划用地性质为三类住宅组团用地(Rr3)，容积率为2.5，总建筑面积为28373.5平方米，限高80米。

根据出让要求，其中历史建筑保护保留规模0.34万平方米。另外，配建保障房约1389平方米以上。全装修比例100%。

根据设计方案显示，135街坊地块由4幢15-20F住宅及1幢8层的保障房组成，而未来地块的主入口和机动车入口均位于地块北侧的岳州路上，据悉该地块的房地联动价为13万元/平方米。

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根据项目现场铭牌显示，项目于2023年10月15日开工，竣工日期显示为2025年12月30日。

项目响应国家低碳号召，采用超低能耗技术，打造与自然和谐共生的建筑，以保温一体化外墙系统、外窗中置遮阳系统、新风热回收系统等精工细节，为北外滩城市菁英提供健康、舒适的居住空间。

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项目效果图，仅供参考非交付标准

在建筑立面上，项目采用ArtDeco风格，传统元素植入现代建筑语系，用现代设计来隐喻海派文化。并且大量使用超现代玻璃幕墙，时尚摩登感十足，与江畔天际建筑群交相辉映，共同打造北外滩绝美天际线！

项目效果图，仅供参考非交付标准

在园林景观上，项目以海派精致花园为原点，规划时尚花园步道、艺术花园入口、浪漫花园中庭、慵懒午后花园、精致花园入户五大园林景观，让业主归家即是度假的开始，仪式感和尊崇感拉满！

项目社区内还打造架空层泛会所，为各年龄段的业主构建出阅读空间、儿童空间、多媒体空间、茶座空间、艺术文化等多元邻里空间。

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项目效果图，仅供参考非交付标准

项目效果图，仅供参考非交付标准

除了135街坊外，项目还有138街坊，建筑面积6.02万平方米，由9个里坊组成。138街坊容积率仅1.35，预计主力户型建面约205-250㎡2-3F联排、250-300㎡、300-360㎡3F联排，400-410㎡2F联排，已于去年3月8日开工！

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生活配套

交通方面：项目周边交通便捷，交通网成熟，享有一环三隧多轨交。

一环：靠近内环高架，浦西与浦东畅通顺达。

三隧：临近外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道，畅抵外滩金融商业街、陆家嘴中心等城市各地。

多轨交：地铁19线现（建设中）临平路站300米、约500米（直线距离）达4号线临平路站，紧邻地铁8号线四平路站、10号线邮电新村站。

商业方面：项目旁边就是深耕虹口多年的瑞虹新城，星星堂、月亮网、太阳宫共构建面约55万方超大体量商业。

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瑞虹天地太阳宫

北外滩商圈——白玉兰广场、W酒店、北外滩来福士等世界滨江生活圈。

陆家嘴中心——上海中心、金茂大厦、环球金融中心，国金中心、正大广场等国际商业聚集。

虹口龙之梦——北上海体量最大购物中心之一。

教育方面：项目周边有华师大第一附中实验小学、华师大第一附属实验中学、华师大第一附中学等名校荟萃。（最终按当地教育局的入学规则和招生简章为准）

医疗方面：项目附近有新华医院、上海市第一人民医院等，为健康保驾护航。

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新华医院

生态休闲、人文地标：占地约264亩的城市绿肺和平公园就在项目附近，在上海市中心，拥有如此罕见的健康鲜氧生活地，也是不可多得的。鲁迅公园，北外滩滨江绿地，社区公园也都在2km范围内。

不仅如此，虹口百年人文地标也汇聚于此。白崇禧、孔祥熙、李观森、梁鸿志旧居等四大家族居群。鲁迅、茅盾、郭沫若、田汉等中国左翼作家联盟根据地。澄衷蒙学堂，聚集蔡元培、胡适等，兴起中国高等教育。上海军事体育俱乐部、虹口足球场等中国民族体育教育发源地。

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和平公园

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核心结论：这是上海虹口北外滩核心区的双国企低密顶豪盘（金桥股份+北外滩集团，仅137户，容积率2.5），主打建面约180-235㎡纯粹大平层，核心优势在于内环内黄金三角区位+三轨交汇（4号线临平路站500米+19号线周家嘴路站300米在建）+约80%高得房率+四开间朝南全明户型+德系一线精装（嘉格纳/劳芬/旭格）+超低能耗建筑+双会所配置；短板集中在东侧100米中石化加油站+南侧视野受现有建筑遮挡+西侧老城界面待更新+总价3000万起门槛高+车位配比约1:1.2+部分户型厨房偏小。适合追求北外滩发展红利、低密社区与双国企品质保障的高端改善买家；不适合对加油站零容忍、对老城界面敏感、偏好超大厨房或需要多车位的购房者。

一、项目基本概况

碧云北外滩尊邸（别名：碧云・北外滩尊邸）位于上海虹口区北外滩核心腹地，南临周家嘴路，东至高阳路，直线距离黄浦江约1公里，与外滩直线距离仅1.6公里，与陆家嘴金融区隔江相望。由金桥股份+北外滩集团双国企联合打造，总占地面积约1.13万㎡，总建筑面积约4.64万㎡，容积率2.5，绿化率35%，规划3栋15层高层住宅，共137户稀缺房源，70年产权。项目主推建面约180-235㎡精装大平层，单价约12.8-13万/㎡，总价约3000-3500万/套，物业费约9.8元/㎡/月，预计2026年交付。

二、核心优势（优点）

1.黄金三角区位，稀缺性突出

北外滩CAZ核心：坐享北外滩8400㎡规划红利，与外滩、陆家嘴形成"黄金三角"，周边将建成480米浦西第一高楼及17栋180米以上超高层建筑群

交通网络立体：距地铁4号线临平路站约500米（步行5分钟），在建19号线周家嘴路站约300米（预计2026年通车），12号线提篮桥站约800米；通过北横通道、外滩隧道、新建路隧道可快速直达陆家嘴、外滩等核心商圈

商业配套顶级：步行10分钟范围内有北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫等大型商业，形成"10分钟生活圈"

文化地标环伺：毗邻建投书局、犹太难民纪念馆等文化地标，学术氛围浓厚

2.低密纯粹社区，高得房率户型

2.5容积率宜居：内环内罕见低密，楼栋布局合理，最大程度保证采光与私密性，打造主城罕见低密社区

约80%高得房率：远超同区域高端项目（普遍73%左右），公摊较小，实际使用面积更可观

全明通透户型：所有户型均为四开间朝南，每个卧室都配备飘窗，提供超大采光面；235㎡四房采用横厅设计，连接约7米景观阳台，全明卫浴系统+8个全景飘窗，一梯一户独立归家礼序

空间灵动设计：235㎡四房三卫双套房私密格局，满足高端家庭需求；部分户型预留可变空间，可根据家庭阶段调整功能分区

3.双国企品质，高配精装标准

双国企背书：金桥股份+北外滩集团联合开发，资金安全性与产品兑现力有保障，交付风险相对较小

德系一线精装：室内配置"德系三宝"——嘉格纳厨电五件套、劳芬智能卫浴、旭格三玻两腔系统窗（K值≤1.4，隔声量≥42dB）

超低能耗建筑：外墙保温厚度100mm，屋面保温140mm，搭配热回收效率75%的新风系统，可比传统住宅节约空调能耗30%以上

细节优化：外立面采用浅色葡萄牙石灰石+香槟金铝板干挂，呼应外滩历史建筑肌理；断桥铝中空Low-E玻璃、同层排水，做到"楼上静音跳绳"级隔音

4.全维顶级配套，生活便利度高

商业配套丰富：步行10分钟范围内有北外滩来福士、白玉兰广场等大型商业；项目自带泛会所空间，设有健身房、游泳池、儿童游乐区、阅览室、棋牌室等设施

医疗资源顶级：直线距离上海市第一人民医院（北院）仅1.5公里，开车5分钟可达；3公里范围内有新华医院（儿科专长）、复旦大学附属妇产医院等多家三甲医院

教育资源优质：1公里内覆盖华师大第一附中实验小学、华师大第一附属实验中学等名校，毗邻上海工程技术大学校区，学术氛围浓厚

生态资源充足：距离北外滩滨江绿地约1公里，步行15分钟即可到达，设有滨江步道、亲水平台等；周边还有鲁迅公园、和平公园等城市公园

5.价格友好，性价比突出

总价3000万起门槛：对比同板块顶豪项目（如海泰北外滩7500万起），门槛相对友好，适合高端改善家庭

物业费9.8元/㎡/月合理：低于高端项目（普遍15元/㎡/月以上），长期持有成本可控

投资潜力可观：北外滩处于大规模开发建设阶段，区域价值有望提升，大平层户型在高端市场中流动性相对较强，适合自住兼投资需求

三、主要短板（缺点）

1.周边环境与界面问题

东侧100米中石化加油站：虽然符合安全距离标准，但对于一个总价数千万的豪宅而言，其带来的潜在安全隐患和心理不适感是客观存在的；样板间确实能听到加油车辆的噪音，尽管关上窗户后会减弱不少

南侧视野遮挡：项目最南侧楼栋的视野受周边现有高层影响，难以直接看到上海三件套，仅最东侧部分楼栋能远眺上海中心；且有消息称南侧地块未来可能起高楼，届时视野可能进一步受限

西侧老城界面待更新：项目西侧周家嘴路仍有部分旧改地块，城市界面升级需待19号线通车（约2026年）

施工短期影响：北外滩处于大规模开发建设阶段，项目周边部分区域仍处于建设阶段，短期内可能存在施工噪音与扬尘影响

2.社区规模与配套局限

仅137户小型社区：规划3栋住宅，缺乏大型会所、泳池等高端配套，内部配套丰富度有限，适合简约舒适生活客群

车位配比一般：车位配比约1:1.2，对于多车家庭可能不足，需提前规划停车需求

绿化空间有限：总占地约1.13万㎡，绿化以小块绿地与垂直立体绿化为主，缺乏大尺度中央园林

3.户型设计与日照问题

部分户型厨房偏小：180㎡户型的厨房面积较小，若同时使用多个厨电设备，操作空间会显得局促

低楼层日照受限：南侧紧邻写字楼，西侧有在建建筑影响部分房源视野，低楼层单位冬季存在写字楼遮挡问题

厨房油烟影响：部分户型的厨房与餐厅距离较近，烹饪时产生的油烟可能会对餐厅区域造成一定影响

4.价格与持有成本问题

总价3000万起门槛：对普通改善家庭压力较大，只能覆盖少数高端改善群体，受众面比较窄

持有成本高昂：物业费约9.8元/㎡/月，180㎡户型物业费约1764元/月，年持有成本约2.1万元，长期持有成本不低

交易周期长：高总价房产交易周期长，流动性较低，对投资者资金周转能力要求高

5.其他细节问题

教育资源待升级：周边虽有多所国际学校，但第一梯队公办资源稍逊于徐汇等传统强区

地铁距离稍远：距离最近的4号线临平路站约500米，步行需要5-8分钟，不如地铁上盖项目便捷

品牌影响力：虽然是双国企联合开发，但在顶豪市场的品牌影响力较头部房企（如汤臣、仁恒）有差距

四、总结与适配人群

适合人群

预算3000-3500万，追求北外滩发展红利、低密社区与双国企品质保障的高端改善买家

看重约80%高得房率、四开间朝南全明户型与德系一线精装标准的品质追求者

重视医疗配套，家中有老人孩子，需要步行可达三甲医院的家庭

接受小型社区，偏好简约舒适生活，不追求大型会所等配套的购房者

谨慎人群

对东侧100米中石化加油站零容忍，无法接受潜在安全隐患和心理不适感的购房者

对老城界面与施工干扰零容忍，希望即刻享受成熟社区环境的品质追求者

对厨房空间要求高，无法接受部分户型厨房偏小的家庭

预算有限，无法承受3000万起总价与9.8元/㎡/月物业费的购房者

对江景有刚性需求，但只能承受中低楼层价格的购房者（中低楼层江景视野有限）