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4009665004
浦东康桥
正在认购
绿宝园是由纯正的美式规划，美式物管等西方概念为主的纯别墅社区。而本期入市的38套房源是开发商的保留房源，前期只租不售。
绿宝园在项目内部打造3千平米中央景观带，中心花园设计精心、做工考究，多层次展现了水景与花卉簇拥，体现了浪漫多彩的异域风情；约50米超大栋距漫享阔绰视野
绿宝园位于浦东成熟居住社区周康板块内。绿宝园项目是该板块较早开发的纯别墅社区之一，小区周边也有不少别墅社区，构成大的别墅居住环境，生活定位统一，氛围浓厚。每一栋纯北美风情别墅都仿佛生长于葱郁树木之中，浑然天成。社区住户以外国人居多，成为众多海外人士在上海的一个居住聚集地。
绿宝园项目坐享“前滩”、“迪士尼”区域发展双契机。上海“十二五”发展规划中有六大热点，其中两大热点就和项目所在区域左右相伴。西邻前滩CBD，东接迪士尼，坐享区域发展双助力，即将成为继碧云、联洋之后浦东又一个国际型住区。紧邻S20，距离中环约3公里，人民广场、陆家嘴等城市中心仅约12公里的距离。依托四桥四隧，贯穿浦江两岸。优良的立体式交通网络，出入随心、四处畅达。约20分钟车程对接虹桥枢纽和浦东国际机场。
周边配套：
教育资源：如尚德实验学校、中福会幼儿园、长宁国际学校、上海英国学校、上海惠灵顿国际学校。
周边商业：新田360广场、周浦万达广场、山姆会员店
休闲场所：绿宝园前五期设有附带室内恒温泳池的两个大型会所，并配备了足球场、网球场、篮球场、儿童游乐场等运动休闲设施！
小区详情：
开发商：汇宝房地产发展有限公司
物业公司：仲量联行
项目位置：浦东新区康桥镇沪南路2888弄（1-4期），康桥镇康巴路118弄（5期）
物业费：8.11元
容积率：0.11
绿化率：50%
总建筑面积：40000平
项目介绍
【绿宝园】位于浦东成熟居住社区周康板块内。是上海涉外高端居住区开山之作，也是该板块较早开发的纯别墅社区之一，小区周边也有不少别墅社区，构成大的别墅居住环境，生活定位统一，氛围浓厚。每一栋纯北美风情别墅都仿佛生长于葱郁树木之中，浑然天成。社区住户以外国人居多，成为众多海外人士在上海的一个居住聚集地。
项目是上海知名国际别墅区之一，诞生于1999年，开发商汇宝公司是来自印尼的第一家上市开发商，这是其在国内开发的第一个项目，总占地近35万方，相当于1/4的世纪公园大小，
在上海一众豪宅之中，无论是大平层、风貌别墅、合院、新里，惟有城市独墅庄园尤为稀缺。曾三度入榜“中国十大超级豪宅”的绿宝园王者归来，重磅推出的绿宝园•翡梵，单栋地上二层建面约 700-800㎡的恢弘尺度，在亿元级豪宅中独“墅”一帜，让经典奏响了凯旋进行曲，成就上海法式别墅的世界级标杆之作。近10年来上海新房市场，纯粹由建面约700㎡起独栋别墅产品组成的项目，绿宝园翡梵是唯一一个。
地块分为东西两个部分，分别设置了附带室内恒温泳池的两个大型会所，配备了足球场、网球场、篮球场、儿童游乐场等运动休闲设施。
基础配套
绿宝园位处康桥别墅区核心位置，距中环线仅约3.5 公里，紧邻S20, 紧邻地铁18号线康桥站。驾车可快速直达前滩、陆家嘴、张江，与迪士尼、外高桥、临港自贸区等浦东主要CBD。
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🏛️ 上海浦东绿宝园·翡梵：浦东腹地的“传世法式庄园”与塔尖圈层的终极归宿
Shanghai Pudong Lvbaoyuan·Feifan: The "Timeless French Manor" in the Heart of Pudong and the Ultimate Destination for the Elite Circle
🎯 核心定位与背景：浦东生态区的“科技健康奢宅”
Core Positioning and Background: The "Technology & Health Luxury Residence" in the Pudong Ecological Zone
绿宝园·翡梵位于上海市浦东新区康桥板块，是知名开发商（据资料推测为国企或头部房企）在绿宝园成熟社区内打造的巅峰之作。
Lvbaoyuan·Feifanis located in the Kangqiao district of Shanghai's Pudong New Area and is a masterpiece created by a well-known developer (inferred from data as a state-owned enterprise or a leading real estate company) within the mature Lvbaoyuan community.
该项目定位为“浦东生态区的科技健康奢宅”，同时也是“国际生态科技大宅”。
The project is positioned as the "Technology & Health Luxury Residence in the Pudong Ecological Zone" and also as an "International Ecological Technology Mansion".
它不仅仅是一个住宅项目，更是浦东“自然生态+智慧科技+健康人居”三重优势的集大成者。
1. 区域发展背景：上海“心脏地带”的历史与现代共生
1. Regional Development Background: The Coexistence of History and Modernity in Shanghai's "Heartland"
生态绿肺：项目立足于浦东新区核心生态板块，周边环绕着湿地公园与城市绿廊。在寸土寸金的浦东，这种“城市绿肺中的奢居典范”极为稀缺。
Ecological Lungs: The project is based in the core ecological area of the Pudong New Area, surrounded by wetland parks and urban green corridors. In the expensive Pudong, this kind of "luxury residence in the city's lungs" is extremely rare.
产业引擎：浦东作为上海经济发展的引擎，通过“自贸区政策+科技创新”双轮驱动。特别是周边的张江高科技园区、唐镇等板块，导入了大量高知高收入人群。
Industrial Engine: As the engine of Shanghai's economic development, Pudong is driven by a dual-wheel drive of "Free Trade Zone policies + scientific and technological innovation". Especially the surrounding Zhangjiang Hi-Tech Park and Tangzhen areas, have introduced a large number of highly educated and high-income people.
政策红利：依托浦东打造社会主义现代化建设引领区的目标，区域价值持续攀升，吸引了全球资本与高端人才的持续流入。
Policy Dividends: Relying on Pudong's goal of building a leading area for socialist modernization, the regional value continues to rise, attracting the continuous inflow of global capital and high-end talents.
2. 资本与品牌背景：深耕多年的“成熟富人区”
2. Capital and Brand Background: The "Mature Rich Area" with Years of Deep Cultivation
社区成熟度：绿宝园并非新盘，其一至五期已交付多年，租售率长期保持95%以上。这意味着翡梵是建立在一个已经成熟的国际化社区基础之上的。
Community Maturity: Lvbaoyuan is not a new project; its first to fifth phases have been delivered for many years, with a long-term rental and sales rate of over 95%. This means that Feifan is built on the foundation of an already mature international community.
圈层积淀：前期业主中包含了近40个国家的外籍精英与本土高净值人群。翡梵作为系列的巅峰之作，总价门槛高达6600万-1.27亿元/栋，进一步筛选出了纯粹的塔尖圈层。
Circle Accumulation: The early owners included foreign elites from nearly 40 countries and local high-net-worth people. As the pinnacle of the series, Feifan, with a total price threshold of 66 million to 127 million yuan per unit, further screens out a pure top-tier circle.
品牌信任：开发商在项目中融入了对生态环境与健康科技的双重追求，这种长期主义的开发理念，在当前房地产市场调整期，给予了买家极高的安全感。
Brand Trust: The developer's integration of a dual pursuit of ecological environment and health technology, this long-term development concept, gives buyers a high sense of security in the current real estate market adjustment period.
📐 产品设计：法式艺术与“黑科技”的极致融合
Product Design: The Extreme Integration of French Art and "Black Technology"
在产品力上，绿宝园·翡梵走的是“低密+定制+科技”的差异化路线，主打“不仅是居住，更是收藏”。
In terms of product strength, Lvbaoyuan·Feifan takes a differentiated route of "Low Density + Customization + Technology", focusing on "not just living, but collecting".
1. 整体规划与建筑美学：
1. Overall Planning and Architectural Aesthetics:
容积率极低：项目容积率仅1.2，采用“岛屿式”建筑布局，楼栋错落分布，最大化景观视野。
Extremely Low Plot Ratio: The project has a plot ratio of only 1.2, adopting an "island-style" architectural layout, with buildings scattered to maximize landscape views.
建筑风格：采用文艺复兴、巴洛克、新古典主义三大经典法式风格。外立面选用与北京宝格丽酒店同款的保加利亚维纳多天然石材，搭配手工雕花铜艺，极具质感。
Architectural Style: It adopts three classic French styles: Renaissance, Baroque, and Neoclassicism. The facade uses natural stone from Bulgaria (Vinedor), the same as the Bvlgari Hotel in Beijing, matched with hand-carved copper art, which is extremely textured.
园林景观：社区内拥有40万㎡森林绿洲，20年以上树龄乔木环绕，打造“一湖两轴三花园”体系，营造“园中有宅，宅中有景”的生态意境。
Garden Landscape: The community has a 400,000 square meter forest oasis, surrounded by old trees over 20 years old, creating a "one lake, two axes, three gardens" system, creating an ecological artistic conception of "houses in the garden, scenery in the house".
2. 户型设计与功能分区：
2. Unit Design and Functional Division:
纯粹独栋：项目打造了38席建面约700-859㎡的纯独栋别墅，户均占地1.5-2.5亩，每户均配备南北双花园与双车库。这种“以亩计土地”的尺度，在上海新房市场中近乎绝迹。
Pure Villas: The project has created 38 pure villas with a construction area of about 700-859 square meters. Each household occupies 1.5-2.5 mu of land, and each household is equipped with a north-south double garden and a double garage. This kind of "land measured in mu" scale is almost extinct in the Shanghai new housing market.
空间尺度：以700㎡户型为例，地上两层、地下两层设计，一层层高约4.2米，二层约4米，搭配挑高宴会厅与总统套房式主卧，空间尺度感令人震撼。
Spatial Scale: Taking the 700 square meter unit as an example, it has a two-story above ground and two-story underground design. The first floor has a height of about 4.2 meters, and the second floor about 4 meters. It is equipped with a high-ceiling banquet hall and a presidential suite-style master bedroom, which is shocking in terms of spatial scale.
精装标准：全屋采用国际一线品牌精装交付，配备中央空调、地暖与智能家居系统，真正实现“拎包入住”。
精装 Standard: The whole house is delivered with high-end decoration from international first-line brands, equipped with central air conditioning, underfloor heating, and a smart home system, truly realizing "move-in ready".
3. 科技赋能：
3. Technology Empowerment:
绿色科技：应用地源热泵、雨水回收、新风系统等，获绿色建筑三星认证，实现节能与舒适平衡。
Green Technology: It applies ground source heat pumps, rainwater recycling, and fresh air systems, obtaining the three-star green building certification, achieving a balance between energy saving and comfort.
智能安防：全屋搭载智能家居系统，涵盖安防、环境控制、健康管理等模块；社区配备人脸识别、智能停车、空气监测等科技设施。
Intelligent Security: The whole house is equipped with a smart home system, covering modules such as security, environmental control, and health management; the community is equipped with technological facilities such as facial recognition, intelligent parking, and air monitoring.
💎 稀缺性分析：“禁墅令”下的“土地孤品”与圈层壁垒
Scarcity Analysis: The "Land Sole Product" under the "Villa Ban" and the Circle Barrier
绿宝园·翡梵的稀缺性，是“土地+形态+圈层”三重因素叠加的产物。
The scarcity of Lvbaoyuan·Feifan is the result of the superposition of three factors: "Land + Form + Circle".
1. 土地属性的断层（绝版占地）：
1. Disconnection of Land Attributes (Out-of-print Occupancy):
“禁墅令”红利：上海“禁墅令”下，容积率1.0以下的住宅用地已停止批复。绿宝园·翡梵以0.35-1.18的超低容积率打造独栋，这种产品在未来将不再有新房供应。
"Villa Ban" Dividend: Under Shanghai's "Villa Ban", the approval of residential land with a plot ratio of less than 1.0 has been stopped. Lvbaoyuan·Feifan builds villas with an ultra-low plot ratio of 0.35-1.18. This kind of product will no longer have new housing supply in the future.
亩产住宅：户均占地1.5-2.5亩，这种“以亩计”的居住方式，是上海核心城市化进程进入“存量时代”后的绝对稀缺。
Residence per Mu: With an average of 1.5-2.5 mu per household, this kind of "mu-based" living method is absolutely scarce after Shanghai's core urbanization enters the "stock era".
2. 市场供应的断层（塔尖圈层）：
2. The Disconnection of Market Supply (Top Circle):
总量稀缺：仅38席的纯独栋别墅，这种“限量发售”的属性，天然具备了奢侈品的收藏价值。
Total Scarcity: Only 38 pure villas, this kind of "limited release" attribute, naturally has the collection value of luxury goods.
服务壁垒：社区配备双会所，涵盖恒温泳池、果岭高尔夫、米其林星厨餐厅等设施，并联袂仲量联行、第一太平戴维斯提供24小时双语管家服务，甚至提供私人飞机租赁等定制化服务。这种服务标准，构建了极高的圈层壁垒。
Service Barrier: The community is equipped with two clubs, including a constant temperature swimming pool, a golf course, a Michelin-starred chef restaurant, and cooperates with JLL and Savills to provide 24-hour bilingual butler service, and even provides customized services such as private jet rental. This kind of service standard builds a very high circle barrier.
📈 宏观市场环境与地段价值：穿越周期的“传世资产”
Macro Market Environment and Location Value: The "Heritage Asset" that Traverses the Cycle
1. 宏观环境影响（2026年视角）：
1. Impact of Macro Environment (2026 Perspective):
资产避险：在全球经济波动和房地产行业深度调整的背景下，资金正在逃离非核心区，转向具有“不可复制性”的核心资产。
Asset Risk Avoidance: Against the background of global economic fluctuations and the deep adjustment of the real estate industry, funds are fleeing from non-core areas to "irreplaceable" core assets.
核心资产：绿宝园·翡梵这类拥有绝版土地和稀缺形态的产品，往往是“买方市场”中的“卖方市场”，即使在市场波动期，也能保持稳定的价值与交易活跃度。
Core Assets: Products like Lvbaoyuan·Feifan, which have out-of-print land and scarce forms, are often "seller's markets" in "buyer's markets". Even in market fluctuations, they can maintain stable value and transaction activity.
2. 地段价值重估：
2. Re-evaluation of Location Value:
产业支撑：浦东新区2023年上半年GDP增速高于全市平均水平，形成了以金融、航运、贸易、先进制造业等为主导的多元化产业体系。强大的产业支撑，为高端住宅提供了源源不断的购买力。
Industrial Support: In the first half of 2023, Pudong New Area's GDP growth rate was higher than the city's average level, forming a diversified industrial system dominated by finance, shipping, trade, and advanced manufacturing. Strong industrial support provides a steady stream of purchasing power for high-end residences.
生态溢价：随着高净值人群对健康和生态环境的重视程度提升，浦东生态核心区的“城市绿肺”属性，将为房产价值带来持续的溢价能力。
Ecological Premium: As high-net-worth people pay more attention to health and ecological environment, the "urban lung" attribute of the core ecological area of Pudong will bring continuous premium ability to the real estate value.
房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
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